מהו ניתוח שוק השוואתי?
מהו ניתוח שוק השוואתי? ניתוח שוק השוואתי (CMA) מעריך את מחיר הבית על סמך נכסים דומים שנמכרו לאחרונה בסביבה הקרובה. סוכני נדל"ן ומתווכים יוצרים דוחות CMA כדי לעזור למוכרים לקבוע מחירי רישום עבור בתיהם ולעזור לקונים להציע הצעות תחרותיות. בנוסף, אתה יכול לבצע ניתוח שוק השוואתי משלך על ידי מחקר נכסים דומים (הידועים כ"קומפס") באתרי רישום נדל"ן, כגון realtor.com.
מהו ניתוח שוק השוואתי? – נקודות מרכזיות
1:47
לחץ על הפעל כדי ללמוד כיצד לבצע ניתוח שוק השוואתי
הבנת ניתוח שוק השוואתי
ניתוח שוק השוואתי מסייע למוכרים לבחור את מחירי הרישום הטובים ביותר עבור בתיהם. המחיר ה"טוב ביותר" הוא מחיר שהוא לא כל כך נמוך שהוא משאיר את המוכר בחובות גבוהים יותר או כל כך גבוה שהבית לא יימכר. עבור קונים, CMA יכול לאמת אם הבית נמצא בטווח המחירים הנכון ולעזור באיתור הצעה תחרותית שתילקח ברצינות – מבלי להגזים.
CMA משווה נכס לבתים אחרים הדומים במיקום, בגודל ובמאפיינים. באופן אידיאלי, CMA משתמש בבתים שנמכרו לאחרונה מאותה תת-חלוקה. כמובן, מציאת בתים שנמכרו בשלושת עד שישה החודשים האחרונים בסביבה הקרובה יכולה להיות קשה אם אתם נמצאים בשוק נדל"ן נמוך או כפרי. במקרים אלה, הערכה לא רשמית עשויה להיות אפשרות טובה יותר.
ניתוח שוק השוואתי הוא הערכת מחיר, סוכני נדל"ן ומתווכים אינם צריכים רישיון שמאי כדי לבצע CMA תוך שירות לקוחות.
מה יש בדוח CMA?
כאשר סוכן נדל"ן או מתווך עורך ניתוח שוק השוואתי, הם ייצרו דוח המפרט את הממצאים. אין דוח CMA סטנדרטי; עם זאת, חשוב לציין שבמדינות מסוימות יש חוקים המחייבים לכלול מידע ספציפי ב-CMAs.
עם זאת, CMA כולל בדרך כלל:
CMA לעומת הערכה
CMA הושלם על ידי סוכן נדל"ן, המוכר או הקונה באמצעות בתים דומים כדי להעריך מחיר. לאחר מכן ניתן להשתמש במחיר המשוער הזה למשא ומתן על מחיר מכירה.
הערכה מחייבת שמאי בעל רישיון ממלכתי ומוסמך. השמאי משווה בתים דומים בגודלם, בפריסה ובמיקום. לאחר מכן, הם מעריכים את תנאי שוק הדיור ומפיקים דוח עם שווי השוק של הבית. ערך ההערכה משמש את המלווים כדי לקבוע את הסכום שאושר לקונה.
כיצד לבצע ניתוח שוק השוואתי
CMA כולל הרבה יותר מסתם השוואת מחירי בתים שנמכרו לאחרונה באזור. להלן סקירה של השלבים הבסיסיים ליצירת CMA מדויק:
1. העריכו את השכונה
כדי לקבוע את מחיר הרישום הנכון – או להבטיח שבית שאתה מעוניין בו הוא עסקה טובה – ה-CMA צריך לשקול את האיכות הכללית של השכונה. לדוגמה, עליו לשקול את הבלוקים האטרקטיביים יותר ולטפל בשירותים, מטרדים ו-HOArules בקהילה. חשובים לא פחות להכללה הם הקרבה לבית הספר וערעור לרסן.
2. אסוף פרטים על הנכס
אם סוכן נדל"ן או מתווך עושים את ה-CMA, הם יבדקו את הרישום הקיים (אם יש כזה) ויבצעו ביקור אישי כדי לאסוף מידע על הבית. הם ישימו לב לגודל הבית (במיוחד המרחב שניתן לחיות בו), גיל, סגנון, בנייה, מצב, פריסה, גימורים, גינון, שדרוגים ועדכונים.
3. בחר Comps
מצא שלושה עד חמישה בתים דומים באזור שנמכרו לאחרונה, קרוב ככל האפשר לבית. באופן אידיאלי, המתחמים יהיו בטווח של מייל אחד מהנכס ובאותו מחוז בית ספר. התמקד בבתים דומים במונחים של שטח מרובע, גודל מגרש, חדרי שינה, חדרי אמבטיה וסוג הבנייה. שימו לב היטב מתי נמכר הנכס המקביל: ככל שיותר עדכני, כך טוב יותר – מחירי הנדל"ן יכולים להשתנות במהירות.
4. התאם להבדלים
השלב הבא הוא להתאים את ההבדלים בין הבית לבין כל נכס דומה. סוכן נדל"ן או מתווך מנוסה יכול להקצות מחיר לכל אחד מההבדלים ולהתאים את המחיר של כל חבילה בהתאם. זה אולי נראה מנוגד לאינטואיציה, אבל אם ל-com יש תכונה נחותה, מתבצעת התאמה חיובית למחיר ה-com, ולהיפך.
לדוגמה, אם לחברה יש חדר שינה נוסף (תכונה מעולה), סביר להניח שהקונה שילם יותר כדי לקבל את חדר השינה הנוסף. במקרה זה, תנכה סכום מהמחסום כדי לחשב את חדר השינה הנוסף, ובכך תאפשר השוואה בין תפוחים לתפוחים. לכן, מחיר בית היעד לעולם אינו מותאם.
5. קבע את המחיר למטר מרובע לאחר התאמות
לאחר התאמה להבדלים, חלקו את המחיר המותאם של כל חבילה בגודל המרובע שלה כדי לקבוע את מחיר המכירה למטר מרובע. לאחר מכן, הוסף את המחיר הנמכר למטר מרובע של כל הקומפוזיציות, וחלק במספר הקופסאות כדי לקבל את הממוצע. לבסוף, הכפל את הממוצע הזה במטרים הרבועים של הנכס כדי להעריך את מחירו.
דוגמה לניתוח שוק השוואתי
סוכני נדל"ן ומתווכים רבים משתמשים בתוכנה כדי להפיק דוחות CMA מקיפים (ובעלי מראה מקצועי). אם אתה מתכנן ליצור משלך, השתמש בגיליון אלקטרוני כדי לעקוב אחר המחקר שלך, או נסה כלי מקוון למחיר בית המוצע על ידי אחד מאתרי הנדל"ן שבהם. להלן דוגמה לדוח CMA.
דוח לדוגמה.
כּוֹתֶרֶת
האם CMA טוב כמו הערכה?
ניתוח שוק השוואתי יכול לחשוף את טווח המחירים ההוגן של הנכס; עם זאת, היא אינה נחשבת על ידי מלווים או מומחי נדל"ן כשיטה טובה או מדויקת כמו הערכה של שמאי מורשה ומוסמך.
מה כולל CMA?
CMA בדרך כלל משווה את המיקום, הגודל, הגיל, הסגנון, החומרים והמצב של הבית מול בתים דומים שנמכרו בששת החודשים האחרונים כדי להגיע למחיר משוער.
מהי המטרה של CMA?
CMA מאפשר למוכרים לקבוע מחיר מבוקש הוגן; זה מאפשר לקונים לראות אם המוכר מבקש מחיר סביר עבור הבית.
מה ההבדל הגדול ביותר בין CMA להערכה?
ניתוח שוק השוואתי יכול להיעשות על ידי סוכנים, ברוקרים, קונים או מוכרים. הערכה יכולה להיעשות רק על ידי שמאי מורשה ומוסמך מטעם המדינה.
סיכום ומסקנות
באופן כללי, המתחמים הטובים ביותר הם אלו שהכי דומים לבית, שנמכרו לאחרונה, עם הכי פחות התאמות הנדרשות. בהתאם לשוק, ייתכן שיהיה צורך להתאים מעט את המחיר הסופי. לדוגמה, אם השוק חם או המלאי נמוך, המחיר עשוי להיות מעט גבוה יותר. לעומת זאת, אם יש הרבה בתים דומים בשוק, ייתכן שהמחיר יצטרך לרדת כדי להיות תחרותי.
