מהי פקודת ייעוד?
מהי פקודת ייעוד? פקודת יעוד היא כלל המגדיר כיצד ניתן להשתמש בנכסים באזורים גיאוגרפיים ספציפיים. פקודות יעוד מפרטות אם אזורים גיאוגרפיים ספציפיים מקובלים למטרות מגורים או מסחריות. פקודות אזורים עשויות גם להסדיר את גודל המגרש, המיקום, הצפיפות, הסגנון האדריכלי וגובה המבנים. פקודות האיזורים מתארות גם את הנהלים כיצד לטפל בכל הפרות של כלל הייעוד (כולל עונשים כלשהם).
מהי פקודת ייעוד? – נקודות מרכזיות
סוגי יעוד
סוגי הייעוד העיקריים הם תעשייה, מסחר, מגורים וחקלאות. סוגים אחרים של ייעוד בשימוש בעיריות מסוימות כוללים ייעוד היסטורי, בית ספר, בית חולים ונמל תעופה. בתוך הקטגוריות העיקריות, יש בדרך כלל ייעודים לצפיפות של יחידות. לדוגמה, באזורים מסוימים, ייעוד מגורים כולל ייעודים כמו R-2 עבור עד שתי יחידות מגורים לדונם או R-4 עבור עד ארבע יחידות מגורים לדונם. ייעודים כמו R-2 ו-R-4 פירושם דברים שונים מאוד בהתאם לעירייה, אז בדוק עם משרד הייעוד המקומי שלך כדי לראות מה זה אומר אצלך.
כיצד פועלת פקודת ייעוד
תהליך ייעוד הקרקע מורכב מחלוקת אזור קרקע מסוים למחוזות או אזורים, ולאחר מכן מפרט את סוגי השימושים המותרים או האסורים בקרקע לכל אזור. זה מבוצע בדרך כלל על ידי תאגיד עירוני או מחוז. כללי האיזון משתנים מאוד לפי אזור, אבל המטרה המשותפת הכללית ביותר שלהם היא להפריד בין שימוש בנכס למגורים לבין שימוש בנכס מסחרי.
ממשלות עירוניות יכולות להנהיג פקודות ייעוד ספציפיות ביותר כדי להשפיע על אופיו של מחוז או שכונה בעירייה שלה. לדוגמה, על ידי ייעוד מספר חלקים סמוכים של עיר אך ורק למגורים, תושבי אותו אזור יחוו פחות זיהום תנועה ורעש בסביבתם. כמו כן, נעשה שימוש בפקודות האיזורים לשמירה על השלמות האדריכלית של המבנים באזור מסוים. אם עירייה מעוניינת לשמור על המראה ההיסטורי של חלק מהעיר, ניתן להשתמש בפקודות ייעוד כדי להגביל את בניית הנדל"ן שם כך שכל הבניינים החדשים חייבים להיות בגובה ובגודל מרובע דומים למבנים ההיסטוריים.
ספציפיות מקומית
חריגים לחוקי ייעוד
שינויים בפקודות הייעוד עלולים ליצור מתח בקרב התושבים הנוכחיים והפוטנציאליים ומשכירי הנכסים באזור. לדוגמה, זה יכול להיות המקרה אם עסק חדש מתכנן לעבור לעיר מסוימת, רק כדי לגלות שכללי הייעוד השתנו באזור הגיאוגרפי של הנכס אותו התכוונו לאכלס.
סבא סעיף
כתוצאה מפקודות ייעוד חדשות, נכסים מסחריים עלולים להיאלץ לעבור לנכסים למגורים ולהיפך. במקרים מסוימים, דיירים קיימים עלולים להיאלץ לעבור דירה בגלל שינויים אלה. עם זאת, פקודות ייעוד מכילות לעתים סעיפי ירושה, המכונים גם סעיפי סבא. סעיפים מדור קודם פוטרים את הדיירים הקיימים מלהיות מושפעים מכל שינוי בכללי הייעוד הנוכחיים, בתנאי שהם כבר התגוררו באזור בתאריך מוגדר. תהליך זה של פטור מחוקים ותקנות חדשים מכונה גם "הסבא".
חריגים מסוימים מאפשרים עדיין להקים נכסים שאינם עומדים בדרישות של פקודת ייעוד באותם אזורים גיאוגרפיים. אם פקודה משנה אזור שאיפשר פעם לעסקים מסחריים לפעול לאזור מגורים בלבד, ייתכן שכמה עסקים קטנים ומקומיים יורשו להישאר פתוחים בגלל סעיף מדור קודם.
שונות יעוד
לעסקים חדשים יש גם אפשרות להגיש בקשה לסטייה. סטייה היא בקשה לחרוג מכללי הייעוד הנוכחיים. אם השונה תאושר, הדייר החדש יכול להיכנס ולפעול ללא קשר לפקודת הייעוד.
מהם החסרונות של ייעוד?
יישומים מסורתיים של פקודות ייעוד מפרידים גיאוגרפית בין שכונות מגורים מהמקום שבו אנשים עובדים, קונים ומשחקים, מה שהופך את התושבים לתלויים במכוניות. מי שרוצה להתרחק מהעלויות הכלכליות והסביבתיות הגבוהות של התחבורה דוגלים בשכונות משולבות וניתנות להליכה עם הוראות ייעוד פחות נוקשות.
מהם היתרונות של ייעוד?
כאשר נעשה כראוי, תכנון הייעוד מאפשר לערים לצמוח בר קיימא במשך דורות. על ידי הצבת שטחים ליד בתי ספר או שדות תעופה או בתי חולים להתרחבות עתידית, ערים מסוגלות לבנות את הקהילות שלהן באחריות.
האם תקנות הייעוד תורמות למצוקת הדיור?
תקנות אזורי מגורים בצפיפות נמוכה תרמו למשבר הדיור באזורים עם הזדמנויות מוגבלות להתרחבות. ערים קטנות לשעבר שהתפוצצו באוכלוסיה, כמו פאלו אלטו, קליפורניה, מלאות באזורים שנועדו לצפיפות נמוכה. אם הם יישארו בצפיפות נמוכה, משבר הדיור שלהם ימשיך להחמיר. עם זאת, המקומיים באזורים צפופים אלה בדרך כלל מתנגדים בתוקף לכל הצעה לבנות שכונות צפופות יותר.
סיכום ומסקנות
קיימות פקודות אזורים כדי לעזור לערים לשמור על אופיים כשהן גדלות. הם מונעים ממפעל להיבנות בחצר האחורית שלך או מגורים גבוהים להיבנות קילומטרים מכל מוקדי תחבורה או כבישים שנבנו עבור קיבולת גבוהה. ככל שהאוכלוסיות עולות ברחבי העולם, במיוחד באזורים עירוניים, ערים יצטרכו להתאים כמה תקנות מגורים כדי לאפשר דיור בצפיפות גבוהה יותר.
