מה זה ויאגר?
מה זה ויאגר? "מגש" הוא עסקת נדל"ן, פופולרית בצרפת, שבה הקונה משלם מקדמה ולאחר מכן סדרה של תשלומים כל עוד המוכר בחיים.
מה זה ויאגר? – נקודות מרכזיות
הבנת ויאגר
בעיקרו של דבר, "וויאג'ר" הוא פנסיה הפוכה. עבור רוכשי דירות, ויאג'רים הם הימורים, ואילו עבור מוכרי בתים, הם מציעים ביטחון בתשלומים קבועים במזומן. ויאגר נקרא לפעמים משכנתא קצבה הפוכה או קרן צדקה.
בהסכם ויאגר, אדם מסכים למכור את רכושו לרוכש בתמורה לתשלום מקדמה, המכונה בצרפת "הזר", ותשלומים קבועים במזומן למשך שארית חייו. בנוסף, המוכר ממשיך להתגורר בבית למשך שארית חייו. רק כאשר המוכר נפטר, הרוכש חופשי להשתלט על הנכס. למעשה, הקונה ב-viager מהמר על אורך החיים שנותר של המוכר.
בצרפת, שני גורמים פרטיים מנהלים לעתים קרובות משא ומתן על ויאג'ר בעזרת עורך דין וללא השתתפות של בנקים או חברות ביטוח. העסקה עשויה להועיל לשני הצדדים. לדוגמה, מוכרים מקבלים הקלות מס משמעותיות. יתרה מכך, תשלומים במזומן מובטחים מאוד. אם הקונה מתערב, המוכר שומר על המקדמה, כל התשלומים החודשיים עד לאותה נקודה, והבעלות על הנכס. המוכרים הם לרוב אלמנים או אלמנים הזקוקים למקור הכנסה קבוע לאחר פטירתו של בן זוג.
לקונים, ויאג'רים מציעים הגרלה של רכישת דירה בתעריפים מוזלים. Viagers משתמשים בערך התפוס ולא בערך השוק, שלעתים קרובות הוא הרבה יותר גבוה. בנוסף, הקונים לא משלמים ריבית על הנכס, ואם המוכר מת מוקדם מהצפוי, הקונים מקבלים הנחה גדולה עוד יותר. הסיכון הוא שהמוכר מאריך ימים מהצפוי, ובמקרה זה על הקונה לשלם יותר. הקונה הטיפוסי של הוויאג'ר הוא אדם בגיל העמידה המעוניין להבטיח בית לפנסיה.
חישוב ויאגר
שווי נכס בוויאג'ר מחושב לפי גיל המוכר, והוא מכונה הערך התפוס. הערך התפוס של בית בבעלות בן 50 יהיה יותר מזה של בית בבעלות בן 70. המקדמה נוטה לנחות בכ-30% מהערך התפוס. המשתתפים מחשבים את התשלומים המזומנים על סמך תוחלת החיים הממוצעת של המוכר. בגלל ההנחיות הללו, לרוב למוכרים ותיקים מאוד יהיה טוב יותר למכור את בתיהם על הסף ולקבל את מלוא שווי השוק.
