מהי הלוואה בשיעור גבוה?
מהי הלוואה בשיעור גבוה? הלוואה ביחס גבוה היא הלוואה לפיה שווי ההלוואה גבוה ביחס לשווי הנכס המשמש כבטוחה. הלוואות משכנתא בעלות יחסי הלוואה גבוהים בעלות שווי הלוואה שמתקרב ל-100% משווי הנכס. הלוואה ביחס גבוה עשויה להיות מאושרת ללווה שאינו מסוגל להפקיד מקדמה גדולה. לגבי משכנתאות, הלוואה ביחס גבוה פירושה בדרך כלל שערך ההלוואה עולה על 80% מערך הנכס. החישוב נקרא יחס הלוואה לערך (LTV), שהוא הערכה של סיכון ההלוואות שמוסדות פיננסיים משתמשים בהם לפני אישור משכנתא.
מהי הלוואה בשיעור גבוה? – לגבי משכנתאות, הלוואה ביחס גבוה פירושה בדרך כלל שערך ההלוואה עולה על 80% מערך הנכס. החישוב נקרא יחס הלוואה לערך (LTV), שהוא הערכה של סיכון ההלוואות שמוסדות פיננסיים משתמשים בהם לפני אישור משכנתא.
מהי הלוואה בשיעור גבוה? – נקודות מרכזיות
מה אומרת לך הלוואה בשיעור LTV גבוה?
מלווים וספקים פיננסיים משתמשים ביחס LTV כדי למדוד את רמת הסיכון הכרוכה במתן הלוואת משכנתא. אם הלווה אינו יכול לבצע החזר משמעותי וכתוצאה מכך, ערך ההלוואה מתקרב לערך השווי המוערך של הנכס, זה ייחשב כהלוואה ביחס גבוה. במילים אחרות, ככל שערך ההלוואה מתקרב ל-100% מערך הנכס, המלווים עלולים לראות בהלוואה מסוכנת מדי ולדחות את הבקשה.
המלווה נמצא בסיכון למחדל הלווה, במיוחד אם ה-LTV גבוה מדי. ייתכן שהבנק לא יוכל למכור את הנכס כדי לכסות את סכום ההלוואה שניתנה ללווה שנכשל. תרחיש כזה יכול להתרחש בקלות במיתון כלכלי כאשר נכסי דיור בדרך כלל יורדים בערכם. אם ההלוואה שניתנה ללווה עולה על ערך הנכס, אומרים שההלוואה היא מתחת למים. אם הלווה לא יעמוד במשכנתא, הבנק יפסיד כסף כאשר ילך למכור את הנכס בשווי נמוך מיתרת המשכנתא. הבנקים עוקבים אחר LTV כדי למנוע הפסד כזה.
כתוצאה מכך, רוב הלוואות הדירה ביחס גבוה דורשות כיסוי ביטוחי כלשהו על מנת להגן על המלווה. הביטוח נקרא ביטוח משכנתא פרטית (PMI), אותו הלווה יצטרך לרכוש בנפרד כדי לסייע בהגנה על המלווה.
היסטוריית הלוואות בשיעור גבוה
עד שנות העשרים, אנשים קנו בתים לא על ידי פנייה לבנק, אלא על ידי חיסכון של כספם עד שהספיקו לפחות לפיסת אדמה או אדמה עם בית עליה. לאחר מכן, קמו חברות בנייה והלוואות, שהיו להלוות לאנשים את הכסף כדי לקנות בית ואז להחזיר אותו בתשלומים לאורך שנים רבות. גם אז, ההלוואות היו בדרך כלל במחצית משווי הבית או פחות.
עד סוף שנות ה-20, הבנקים העניקו הלוואות בשיעור גבוה של עד 80% מערך הבית. ביטוח משכנתא פרטי נוצר כדי להגן על הבנקים, אבל כל זה התבטל בשנות ה-30 של המאה ה-20 כשמובטלים נעצרו ביצוע תשלומים, וגם הבנקים וחברות ה-PMI נפלו.
הקונגרס חוקק את Home Owners' Loan Corp., שהחלה להבטיח משכנתאות ויחסים שצנחו ל-15%. מאוחר יותר, באמצעות מינהל הדיור הפדרלי (FHA) וסוכנויות אחרות, התשלומים ירדו לרמה החד-ספרתית הנמוכה ואפילו 0% כדי לעודד בעלות על בתים.
מערכת זו שגשגה עד סביבות 2007-2008 כאשר משבר המשכנתאות של 2008 השתלט. העלייה החדה במשכנתאות בסיכון גבוה שנכנסו למחדל החל משנת 2007 תרמה למיתון החמור ביותר מזה עשרות שנים. תנופת הדיור של אמצע שנות ה-2000 – בשילוב עם ריביות נמוכות באותה תקופה – גרמה למלווים רבים להציע הלוואות לדיור לאנשים עם אשראי גרוע. לאחר התפוצצות בועת הנדל"ן, לווים רבים לא הצליחו לשלם על משכנתאות הסאב-פריים שלהם.
מלווים עם יחס גבוה
מינהל הדיור הפדרלי מציע תוכניות שבאמצעותן לווים יכולים לקבל הלוואות FHA עם יחס LTV של עד 96.5%. במילים אחרות, התוכנית דורשת מקדמה של 3.5%. עם זאת, התוכנית דורשת ציון אשראי מינימלי כדי לקבל אישור להלוואה ביחס גבוה. ישנן הצעות אחרות לפיהן מותר ציון אשראי נמוך יותר עם מקדמה של 10%.
כמו כן, הלוואות FHA דורשות פרמיית ביטוח משכנתא (MIP). עם זאת, אתה יכול למחזר ברגע שה-LTV יורד מתחת ל-80% וההלוואה כבר לא נחשבת כהלוואה ביחס גבוה, מה שיבטל את הביטוח.
דוגמה להלוואה בשיעור גבוה
נניח שלווה מתכנן לקנות בית עם שווי מוערך של 100,000 דולר. הלווה יכול להרשות לעצמו לשלם מקדמה של 10,000$ בלבד, ואת 90,000$ הנותרים יהיה צורך להלוות. לאחר פנייה למספר מלווים, סוף סוף מסכימים לחתום על משכנתא, אך עם ריבית גבוהה מהממוצע.
התוצאה היא יחס הלוואה לערך של 90% או (90,000 / 100,000), אשר ייחשב הלוואה ביחס גבוה.
הלוואות בשיעור גבוה לעומת הלוואות ביתיות
הלוואת הון בית היא הלוואה בתשלומים או משכנתא שנייה המאפשרת לבעלי בתים ללוות כנגד שווי ההון העצמי בבית מגוריהם. ההלוואה מבוססת על ההפרש בין ההון העצמי של בעל הבית לבין שווי השוק הנוכחי של הבית.
הלוואת הון דירה מיועדת לאותם לווים שכבר יש להם משכנתא, ושילמו חלק מיתרת המשכנתא, ולפיה שווי הנכס עולה על יתרת ההלוואה. במילים אחרות, הלוואת הון בית מאפשרת לבעלי בתים ללוות על סמך ההון העצמי בבית. לעומת זאת, הלוואה ביחס גבוה יכולה להיות בעלת שווי הלוואה שמתקרב ל-100% משווי הנכס.
