מהי משכנתא בקופון אפס?
מהי משכנתא בקופון אפס? משכנתא בקופון אפס היא משכנתא מסחרית לטווח ארוך הדוחה את כל תשלומי הקרן והריבית עד לפדיון המשכנתא. מבנה ההלוואה הוא כתעודת צבירה, כלומר הריבית מתגלגלת לסכום החוב שנלווה. בפדיון, הלווה משלם את השטר או מניף הלוואה נוספת בשיעורי הריבית הנוכחיים.
מהי משכנתא בקופון אפס? – נקודות מרכזיות
איך עובדת משכנתא בקופון אפס
משכנתאות בקופון אפס דומות לאג"ח קופון אפס. הקופון, הריבית השנתית המשולמת על ההלוואה, היא אפסית עד תאריך התפוגה, כאשר יש להחזיר את כל כולו בלחיצה אחת, יחד עם מלוא הסכום שהושאל.
פרויקטים מסחריים משתמשים במשכנתאות בקופון אפס כאשר תזרים מזומנים לשירות החוב לא סביר שיהיה זמין עד שהפרויקט מתקרב לסיום. דוגמה לכך תהיה אצטדיון ספורט. במקרה זה, לא נוצרות הכנסות עד שהמבנה יושלם ויכול לארח אירועים.
מכיוון שהריבית הכוללת בתוספת החזר הקרן מתקבלת רק על ידי המלווה כאשר ההלוואה מגיעה לפדיון, סיכון האשראי גבוה משמעותית מאשר בהלוואה רגילה. כתוצאה מכך, המלווים בדרך כלל מציעים צורת מימון זו רק ללווים מסחריים מבוססים עם רישומי אשראי נקיים. הם גם נוטים לגבות ריבית גבוהה יותר על משכנתאות בקופון אפס כדי לפצות על היעדר תשואה מיידית.
דוגמה למשכנתא אפס קופון
נניח ש-ABC קורפ לוקחת משכנתא של 400,000 דולר אפס קופון המגיעה להחזר בעוד 20 שנה. במהלך שני העשורים הבאים, ABC לא מחזירה דבר למלווה. בניגוד למשכנתאות קונבנציונליות, החברה לא נדרשת להתחיל מיד להחזיר בהדרגה את הקרן, כמו גם ריבית עבור הזכות לקחת הלוואה.
כל זה משתנה כאשר עברו 20 שנותיו. פתאום ABC חייבת להחזיר את 400,000 הדולרים שהיא לווה בבת אחת, יחד עם הריבית המורכבת על ההלוואה, או לממן מחדש בשיעורי הריבית הרווחים. אי ביצוע זה יוביל אותה לאבד את הנכס ותאלץ אותה למסור את המפתחות למלווה.
השקעה בשטרי משכנתא אפס קופון
למשקיעים יש הזדמנות להיכנס לפעולה ולהרוויח כסף ממשכנתאות ואג"ח אפס קופונים. השקעות אלו פופולריות בקרב משקיעים מסוימים, בין היתר בשל זמינותן בשווקי נדל"ן ספציפיים וגם בגלל שאג"ח קופון אפס נמכרות בהנחה מהערך הנקוב של השטר.
המשקיעים לא יקבלו תשלומי ריבית קבועים. עם זאת, הלווה יוסיף את סכום הריבית לסכום הקרן, אשר יוחזר עד לפדיון הנושים. הריבית תתחזק מדי חצי שנה, וככל שהערך הראשוני יעלה, היא תיצור תשלומי ריבית גבוהים יותר, המתגלגלים בחזרה לסכום הקרן הכולל.
מכיוון שהם לא משלמים קופונים ומספקים כסף רק בפדיון, מחירי משכנתא אפס קופונים יכולים להיות מאוד תנודתיים. הם גם כפופים לתשלומי מס הכנסה שנתיים, למרות שההכנסה מיוחסת ולא מתקבלת באופן קבוע על ידי משקיעים. יוצא מן הכלל יהיה אם הסכם ההשקעה אינו מבטיח לשלם למשקיעים תשואה ספציפית, ובמקרה זה לא תהיה הכנסה שנתית שוטפת חייבת במס.
סוג אחר של השקעה מופעל בעיקר עבור חשבונות פרישה בודדים (IRA) וגופים אחרים שבהם מיסוי בשנה הנוכחית אינו מהווה שיקול.
