מהו יחס הוצאות תפעול (OER)?
מהו יחס הוצאות תפעול (OER)? בנדל"ן, יחס ההוצאות התפעוליות (OER) הוא מדידה של העלות לתפעול נכס, בהשוואה להכנסה שמכניס הנכס. הוא מחושב על ידי חלוקת ההוצאה התפעולית של הנכס (בניכוי הפחת) בהכנסה התפעולית ברוטו שלו. OER משמש להשוואת הוצאות של נכסים דומים. משקיע צריך לחפש דגלים אדירים, כגון הוצאות תחזוקה גבוהות יותר, הכנסות תפעוליות או שירותים שעלולים להרתיע אותו מרכישת נכס ספציפי. ה-OER האידיאלי הוא בין 60% ל-80% (אם כי ככל שהוא נמוך יותר, כך ייטב).
מהו יחס הוצאות תפעול (OER)? – OER משמש להשוואת הוצאות של נכסים דומים. משקיע צריך לחפש דגלים אדירים, כגון הוצאות תחזוקה גבוהות יותר, הכנסות תפעוליות או שירותים שעלולים להרתיע אותו מרכישת נכס ספציפי.
מהו יחס הוצאות תפעול (OER)? – ה-OER האידיאלי הוא בין 60% ל-80% (אם כי ככל שהוא נמוך יותר, כך ייטב).
מהו יחס הוצאות תפעול (OER)? – נקודות מרכזיות
הבנת יחס הוצאות תפעול (OER)
דוגמה ליחס הוצאות תפעול (OER)
קחו דוגמה היפותטית, שבה משקיע A מחזיק בבניין דירות רב-משפחתי ומכניס שכר דירה של 65,000 דולר לחודש. המשקיע גם משלם $50,000 עבור הוצאות תפעול כולל תשלומי המשכנתא החודשיים שלו, מיסים, שירותים וכו'. הנכס גם צפוי לרדת ב-85,000 דולר השנה.
לכן, ניתן לחשב את ה-OER השנתי כ:
[($50,000×12)−85,000](65,000×12)=66%\frac{[(\$50,000 \times 12) – 85,000]} {(65,000 \times 12)} = 60\0%(65,) [(50,000 $ × 12) −85,000] = 66%
המשמעות היא שהוצאות התפעול צורכות כשני שלישים מההכנסות שיוצרות נכס זה.
יחס הוצאות תפעול (OER) לעומת שיעור היוון
שיעור ההיוון משמש בעולם הנדל"ן המסחרי כדי לציין את שיעור התשואה שצפוי להיווצר על נכס להשקעה בנדל"ן. מדידה זו מכונה לעתים קרובות "תעריף גג", המדידה הזו מחושבת על סמך ההכנסה נטו שהנכס צפוי להניב. הוא משמש להערכת התשואה הפוטנציאלית של המשקיע על ההשקעה בשוק הנדל"ן.
שיעור הגג פשוט מייצג את התשואה של נכס על פני אופק זמן של שנה (בהנחה שהנכס נרכש במזומן ולא בהשאלה). הוא מוגדר על ידי הנוסחה:
שיעור כובע = הכנסה תפעולית נטו ÷ שווי שוק נוכחי \ טקסט {שיעור כובע} = \ טקסט {הכנסה תפעולית נטו} \ div \ text {שווי שוק נוכחי} שיעור כובע = הכנסה תפעולית נטו ÷ שווי שוק נוכחי
בעוד ששיעור המכסה דומה ל-OER במונחים של מדידת הרווחיות של נכס להשקעה, הוא שונה מה-OER בכך שהוא משתמש בהכנסה ברוטו ולא בהכנסה נטו ומציב את זה במכנה. OER גם לא לוקח בחשבון את שווי השוק של נכס.
מגבלות קצבת הוצאות תפעול
ישנם שני חסרונות ל-OER עבור משקיעי נדל"ן. ראשית, מכיוון שהוא אינו כולל את שווי השוק של נכס, הוא אינו מודיע למשקיע על שוויו היחסי של נכס בעת רכישה או מכירה. זה רק מדבר על היעילות של הפעולות השוטפות. לפיכך, יש להשתמש ב-OER בשילוב עם משהו כמו שיעור ההיוון בעת הערכת השקעה בנכס.
שנית, מכיוון שניתן לחשב פחת במספר דרכים שונות, ניתן לשחק את ה-OER על ידי שימוש בשיטה נוחה יותר של חשבונאות לפחת.
