מהו חוק הליכי הסדר מקרקעין (RESPA)?
מהו חוק הליכי הסדר מקרקעין (RESPA)? חוק הליכי הסדר הנדל"ן (RESPA) נחקק על ידי הקונגרס האמריקני בשנת 1975 כדי לספק לקוני בתים ולמוכרים גילוי מלא של עלויות ההסדר. RESPA הוצגה גם כדי לבטל פרקטיקות פוגעניות בתהליך הסדר הנדל"ן, לאסור פיצויים ולהגביל את השימוש בחשבונות נאמנות. RESPA הוא חוק פדרלי המוסדר כעת על ידי לשכת ההגנה הפיננסית לצרכן (CFPB).
מהו חוק הליכי הסדר מקרקעין (RESPA)? – נקודות מרכזיות
הבנת חוק הליכי הסדר מקרקעין (RESPA)
RESPA עבר תחילה על ידי הקונגרס ב-1974, RESPA נכנס לתוקף ב-20 ביוני 1975. RESPA הושפע במהלך השנים מכמה שינויים ותיקונים. האכיפה הייתה בתחילה תחת סמכות השיפוט של משרד השיכון והפיתוח העירוני האמריקאי (HUD). לאחר 2011, האחריות הזו נטלה על עצמה ה-CFPB בגלל ה-Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act.
מאז הקמתה, RESPA הסדירה הלוואות משכנתא הקשורות לנכסים חד- או ארבע-משפחתיים. מטרת RESPA היא ללמד את הלווים בנוגע לעלויות ההסדר שלהם ולמנוע נהלי קבלה ודמי הפניה שיכולים לייקר את עלות קבלת המשכנתא. סוגי ההלוואות המכוסות על ידי RESPA כוללים את רוב הלוואות הרכישה, הנחות, מימון מחדש, הלוואות להשבחת נכסים וקווי אשראי להון ביתי (HELOCs).
חָשׁוּב
דרישות RESPA
RESPA דורשת מלווים, מתווכים במשכנתאות או משירותי הלוואות דירות לחשוף ללווים כל מידע על עסקת הנדל"ן. חשיפת המידע צריכה לכלול שירותי הסדר, חוקי הגנת הצרכן הרלוונטיים, וכל מידע אחר הקשור לעלות הליך הסדר המקרקעין. גם קשרים עסקיים בין ספקי שירות סגירים וגורמים אחרים הקשורים לתהליך הפשרה צריכים להיחשף בפני הלווה.
מה RESPA אוסר?
RESPA אוסרת על שיטות עבודה ספציפיות, כגון חזרות חוזרות, הפניות ועמלות שלא הושגו. לדוגמה, סעיף 8 אוסר על כל אדם לתת או לקבל משהו בעל ערך תמורת הפניות של עסק לשירותי הסדר. זה גם מסדיר את השימוש בחשבונות נאמנות – כמו איסור על שירותי הלוואות לדרוש חשבונות נאמנות גדולים מדי – ומגביל את המוכרים מלחייב חברות ביטוח בעלות.
הערה
שיווק וחסות
RESPA אינה אוסרת מאמצי שוק משותפים בין מתווך נדל"ן למלווה כל עוד עלויות הפרסום המשולמות על ידי כל צד קשורות לערך של סחורות או שירותים כלשהם שעשויים להתקבל בתמורה. אבל עסקאות שבהן צד אחד משלם יותר מחלק יחסי מעלויות הפרסום אסורות. חסות לאירועים עשויה גם להיחשב כפעולות אסורות אם צד אחד משתמש באירוע כדי לשווק או לפרסם את שירותיו.
מתווכים וסוכני נדל"ן מנועים מלהתקשר בהסכמי שירות בשוק כאשר צד אחד גובה מהשני סכום עבור חומרי שיווק העולה על שווי השוק ההוגן של שירותי השיווק שבוצעו. ספק שירותי הסדר אינו רשאי לשכור שטח מספק שירותי הסדר אחר, אלא אם כן הוא משלם שווי שוק הוגן כדי לעשות זאת.
עמלות הפניה
מתווכים בנדל"ן אינם יכולים לשלם לסוכנים כדי להפנות לקוחות לחברת המשכנתאות של המתווך. מתווכים אינם יכולים להציע עמלות הפניה למתווכים אחרים עבור הפניית לקוחות לעסק שלהם. עמלות שיתופיות אלו אסורות ובעיקרן נתפסות כסוג של החזרה. מלווי משכנתאות אינם יכולים להציע כל סוג של תמריץ הפניה לסוכני נדל"ן מקומיים להפניית רוכשי דירות למוצרי ההלוואה שלהם.
הסדרים עסקיים קשורים
מתווכים בנדל"ן אינם יכולים להפנות עסקים לחברת כותרת קשורה מבלי לחשוף את הקשר הזה ללקוחותיהם. גילוי זה חייב לפרט את החיובים שחברת הכותרת דורשת עבור שירותיה ואת האינטרס הפיננסי של המתווך בחברת הכותרת. כמו כן, יש להודיע ללקוחות שהם אינם נדרשים להשתמש בחברת הכותרת שאליה הופנו. מתווכים בנדל"ן וחברות ביטוח בעלות לא יכולים ליצור חברה קשורה כדי לגבות דיבידנדים מהפניות.
המלווים אינם יכולים לדרוש מהלווים להשתמש בספק שירותי הסדר מסונף מסוים. עם זאת, הם יכולים לספק תמריצים כספיים לעשות זאת. לדוגמה, רוכש דירה יוכל לנצל את השירותים הנלווים בתעריף מוזל.
נהלי אכיפה בגין הפרות של RESPA
לתובע יש עד שנה להגיש תביעה לאכיפת הפרות שבהן התרחשו בעיטות או התנהגות לא ראויה אחרת במהלך הליך הפשרה.
אם ללווה יש תלונה נגד שירות ההלוואות שלו, ישנם צעדים ספציפיים שעליהם לבצע לפני שניתן יהיה להגיש תביעה כלשהי. על הלווה ליצור קשר בכתב עם שירות ההלוואות שלו, תוך פירוט מהות סוגייתו. נותן השירות נדרש להשיב לתלונת הלווה בכתב תוך 20 ימי עסקים מיום קבלת התלונה. לרשות השירות יש 60 ימי עסקים לתקן את הבעיה או לתת את הסיבות לתקפות המצב הנוכחי של החשבון. על הלווים להמשיך לבצע את התשלומים הנדרשים עד לפתרון הבעיה.
עֵצָה
לתובע יש עד שלוש שנים להגיש תביעה בגין עבירות ספציפיות נגד נותן ההלוואות שלו. ניתן להגיש כל אחת מהתביעות הללו בכל בית משפט מחוזי פדרלי אם בית המשפט נמצא במחוז שבו נמצא הנכס או שההפרה לכאורה של RESPA התרחשה.
ביקורות על RESPA
המבקרים של RESPA אומרים שחלק מהפרקטיקות הפוגעניות שהחוק נועד לבטל עדיין מתרחשות, כולל תקלות. דוגמה אחת לכך היא מלווים המספקים ביטוח שבוי לחברות ביטוח הכותרת שאיתן הם עובדים. (חברת ביטוח שבוי היא חברה בת בבעלות מלאה של חברה גדולה יותר המופקדת על כתיבת פוליסות ביטוח עבור האם ואינה מבטחת אף חברה אחרת).
המבקרים טוענים כי זהו בעצם מנגנון חזרה מכיוון שלקוחות בוחרים בדרך כלל להשתמש בספקי השירותים שכבר משויכים למלווה או לסוכן הנדל"ן שלהם (אם כי הלקוחות נדרשים לחתום על מסמכים האומרים שהם חופשיים לבחור כל ספק שירות).
בגלל הביקורות הללו, היו ניסיונות רבים לבצע שינויים ב-RESPA. הצעה אחת כוללת הסרת האפשרות ללקוחות לבחור להשתמש בכל ספק שירות עבור כל שירות. במקום זה תהיה מערכת שבה שירותים מצורפים, אך סוכן הנדל"ן או המלווה אחראי לשלם ישירות עבור כל העלויות האחרות. היתרון של מערכת זו הוא שמלווים (שתמיד יש להם יותר כוח קנייה) ייאלצו לחפש את המחירים הנמוכים ביותר עבור כל שירותי הסדר הנדל"ן.
על מי מגן חוק הליכי הסדר מקרקעין (RESPA)?
חוק הליכי הסדר מקרקעין (RESPA) נועד להגן על צרכנים המבקשים להיות זכאים להלוואת משכנתא. עם זאת, RESPA אינו מגן על כל סוגי ההלוואות. הלוואות המובטחות במקרקעין למטרה עסקית או חקלאית אינן מכוסות על ידי RESPA.
איזה מידע צריך לחשוף RESPA?
RESPA דורש שהלווים יקבלו גילויים שונים בזמנים שונים. ראשית, על המלווה או מתווך המשכנתאות לתת לך אומדן של סך כל דמי שירות ההסדר שסביר להניח שתצטרך לשלם. (אומדן זה הוא אומדן בתום לב; עם זאת, העלויות בפועל עשויות להשתנות.) המלווה או מתווך המשכנתאות גם חייבים לספק גילוי בכתב כאשר אתה מגיש בקשה להלוואה או בתוך שלושת ימי העסקים הבאים אם הם מצפים שמישהו אחר יהיה גביית תשלומי המשכנתא שלך (המכונה גם שירות הלוואה). במידת הצורך, על המלווה או סוכן המשכנתאות שלך לספק גילוי נאות של הסדר עסקי קשור. גילוי זה מצביע על כך שהמלווה, מתווך הנדל"ן או משתתף אחר בהסדר שלך הפנה אותך לשותף לשירות הסדר. (שותף הוא עסק שנשלט על ידי הורה תאגידי משותף.) יום עסקים אחד לפני שאתה מסדיר את ההלוואה שלך, יש לך את הזכות לבדוק את הצהרת הסדר HUD-1 של משרד השיכון והפיתוח העירוני האמריקאי (HUD) שלך. הצהרת הסדר HUD-1 כוללת רשימה מפורטת של כל החיובים והזיכויים לקונה ולמוכר בעסקת משכנתא באשראי צרכני.
מדוע RESPA עבר?
RESPA הועבר כחלק ממאמץ להגביל את השימוש בחשבונות נאמנות ולאסור שיטות פוגעניות בענף הנדל"ן, כגון פיצויים ועמלות הפניה.
סיכום ומסקנות
בעת רכישת בית, זה יכול להיות מועיל לעבוד עם נאמנות, סוכן נדל"ן מורשה או מתווך שיוכל להדריך אותך בתהליך. כמו כן, אם אתה מממן מחדש משכנתא קיימת או לווה כנגד ההון העצמי של הבית שלך, חשוב לעבור דרך מלווה בעל מוניטין. RESPA, יחד עם הנחיות רגולטוריות אחרות, נועדה לסייע בהגנה על רוכשי בתים ובעלי בתים קיימים מפני שיטות לא הוגנות בעת התמודדות עם סוכני נדל"ן, מתווכים, מלווים וחברות קשורות.
