מה זה סעיף 1250?
מה זה סעיף 1250? סעיף 1250 של קוד ההכנסה הפנימית של ארצות הברית הוא כלל הקובע ש-IRS יגבה מס על רווח ממכירת נכס מקרקעין מופחת כהכנסה רגילה, אם הפחת המצטבר עולה על הפחת שחושב בשיטת הקו הישר. סעיף 1250 מבסס את סכום המס המגיע על סוג הנכס – על פי אם מדובר בנדל"ן למגורים או לא למגורים – תוך התחשבות גם בכמה חודשים החזיק המגיש בנכס המדובר.
מה זה סעיף 1250? – סעיף 1250 מבסס את סכום המס המגיע על סוג הנכס – על פי אם מדובר בנדל"ן למגורים או לא למגורים – תוך התחשבות גם בכמה חודשים החזיק המגיש בנכס המדובר.
מה זה סעיף 1250? – נקודות מרכזיות
היסודות של סעיף 1250
סעיף 1250 מתייחס למיסוי על רווחים ממכירת נכסי נדל"ן בר פחת, כגון מבנים מסחריים, מחסנים, אסמים, נכסים להשכרה ומרכיביהם המבניים בשיעור מס רגיל. עם זאת, נכסים אישיים מוחשיים ובלתי מוחשיים ושטחי קרקע אינם נופלים תחת תקנת מס זו.
סעיף 1250 ישים בעיקר כאשר חברה מפחיתה את הנדל"ן שלה באמצעות שיטת הפחת המואץ, וכתוצאה מכך ניכויים גדולים יותר במהלך החיים המוקדמים של נכס ריאלי, בהשוואה לשיטת הקו הישר. סעיף 1250 קובע שאם נכס מקרקעין נמכר במחיר רכישה שמייצר רווח חייב במס, והבעלים מפחית את הנכס בשיטת הפחת המואץ, מס הכנסה מטיל מס על ההפרש בין הפחת בפועל לבין הפחת בקו הישר כהכנסה רגילה.
מכיוון ש-IRS מחייב את הבעלים להפחית את כל הנדל”ן שלאחר 1986 בשיטת הקו הישר, הטיפול ברווחים כהכנסה רגילה לפי סעיף 1250 הוא אירוע נדיר יחסית. אם בעלים נפטר מהנכס כמתנה שהועברה במוות, ימכור אותו כחלק מהחלפה דומה או נפטר ממנו בשיטות אחרות, אין רווחים אפשריים.
דוגמה ליישום של סעיף 1250
כדי לראות דוגמה מהעולם האמיתי של סעיף 1250 בפעולה, דמיינו משקיע קונה נכס נדל"ן בסך 800,000 דולר עם אורך חיים שימושי של 40 שנה. חמש שנים מאוחר יותר, תוך שימוש בשיטת הפחת המואץ, טוען משקיע זה להוצאות פחת שנצברו בסכום של 120,000$, שהביאו לבסיס עלות של 680,000$.
הבה נניח עוד שמשקיע זה פורק את הנכס תמורת 750,000 דולר, וכתוצאה מכך רווח בסך 70,000 דולר החייב במס. בשל העובדה שהפחת הקו הישר שנצבר מסתכם ב-100,000$ (המחיר ההתחלתי של 800,000$, חלקי 40 שנים, כפול חמש שנות שימוש), אזי על שירות מס ההכנסה במס 20,000$ מהפחת בפועל העולה על הפחת בקו הישר. , כהכנסה רגילה. מס הכנסה יגבה מס לאחר מכן על 50,000$ שנותרו מסך הרווח, לפי שיעורי המס הרלוונטיים לרווחי הון.
לפי סעיף 1250, החזרת הרווח כהכנסה רגילה מוגבלת לרווח בפועל שנרשם במכירת נכס מקרקעין. בדוגמה שלנו, אם המשקיע פרק את הנכס המקרקעין תמורת $690,000, ובכך הפיק רווח של $10,000, שירות המס הפנימי יסווג רק $10,000 כהכנסה רגילה, ולא את ה-20,000 $ הנוספים.
