מהי הלוואת עטיפה?
מהי הלוואת עטיפה? הלוואת עטיפה היא סוג של הלוואת משכנתא שניתן להשתמש בה בעסקאות מימון בעלים. הלוואה מסוג זה כרוכה במשכנתא של המוכר על הבית ומוסיפה ערך מצטבר נוסף כדי להגיע למחיר הרכישה הכולל שיש לשלם למוכר לאורך זמן.
מהי הלוואת עטיפה? – נקודות מרכזיות
הבנת הלוואות עטיפות
צורת המימון שעליה מסתמכת הלוואה עטיפה משמשת בדרך כלל בעסקאות במימון מוכר. הלוואה עטיפה לובשת את אותם מאפיינים כמו הלוואה במימון מוכר, אך היא מביאה לתנאי המימון את המשכנתא הנוכחית של המוכר.
מימון מוכר הוא סוג של מימון המאפשר לקונה לשלם סכום קרן ישירות למוכר. לעסקות מימון מוכר יש סיכונים גבוהים עבור המוכר ובדרך כלל דורשות תשלומים גבוהים מהממוצע. בעסקה במימון מוכר, ההסכם מבוסס על שטר חוב המפרט את תנאי המימון. בנוסף, עסקה במימון מוכר אינה מחייבת החלפת קרן מראש, והקונה משלם תשלומים ישירות למוכר, הכוללים קרן וריבית.
הלוואות עוטפות יכולות להיות מסוכנות למוכרים מכיוון שהם לוקחים על עצמם את מלוא סיכון המחדל בהלוואה. כמו כן, על המוכרים להיות בטוחים שהמשכנתא הקיימת שלהם אינה כוללת סעיף ניכור, המחייב אותם להחזיר את מלוא הכספים למוסד למתן משכנתאות אם תועבר הבעלות על בטוחות או אם הבעלות נמכרת. סעיפי ניכור נפוצים ברוב הלוואות המשכנתא, שלעיתים מונעים התרחשות עסקאות הלוואות עוטפות.
איך עובדת הלוואת עטיפה
הלוואות מקיפות מבוססות על תפיסת מימון הבעלים ופורסים את אותו מבנה בסיסי. מבנה הלוואות עוטף משמש בעסקה במימון בעלים כאשר למוכר נותרה יתרה לשלם על הלוואת המשכנתא הראשונה של הנכס. הלוואת עטיפה לוקחת בחשבון את יתרת המשכנתא הקיימת של המוכר בשיעור המשכנתא החוזה שלו ומוסיפה יתרה מצטברת כדי להגיע למחיר הרכישה הכולל.
בהלוואה עטיפה, ריבית הבסיס של המוכר מבוססת על תנאי הלוואת המשכנתא הקיימת. כדי להגיע לאיזון, על המוכר להרוויח לפחות ריבית התואמת את שיעור ההלוואה, שעדיין יש להחזיר. לפיכך, למוכר יש את הגמישות לנהל משא ומתן על שיעור הריבית של הקונה בהתבסס על התנאים הנוכחיים שלו. בדרך כלל, המוכר ירצה לנהל משא ומתן על הריבית הגבוהה ביותר האפשרית על מנת לבצע תשלומים על המשכנתא הראשונה וגם להרוויח פריסה על העסקה.
דוגמה להלוואת עטיפה
נניח שלג'ויס יש משכנתא של 80,000$ על ביתה בריבית קבועה של 4%.
היא מסכימה למכור את ביתה לבריאן תמורת 120,000 דולר, אשר מוריד 10% וילווה את היתרה, או 108,000 דולר, בשיעור של 7%.
ג'ויס מרוויחה 7% על 28,000 דולר (ההפרש בין 108,000 דולר ל-80,000 דולר שהיא עדיין חייבת), בתוספת ההפרש בין 7% ל-4% (כלומר 3%) על יתרת המשכנתא של 80,000 דולר.
