מהי איגוד המשכנתאות הלאומי הממשלתי?
מהי איגוד המשכנתאות הלאומי הממשלתי? המונח Government National Mortgage Association מתייחס לתאגיד ממשלתי פדרלי המבטיח תשלום בזמן של קרן וריבית על ניירות ערך מגובי משכנתאות (MBS) שהונפקו על ידי מלווים מאושרים. האגודה ידועה בכינויה ג'יני מיי וקיצור של GNMA. ההבטחה של ג'יני מיי מאפשרת לנותני משכנתאות להשיג מחיר טוב יותר עבור MBS בשווקי ההון.
מהי איגוד המשכנתאות הלאומי הממשלתי? – נקודות מרכזיות
מה עושה ג'יני מיי?
איגוד המשכנתאות הלאומי הממשלתי הוקם בשנת 1968 כחלק ממחלקת השיכון והפיתוח העירוני של ארה"ב (HUD) כדי לקדם בעלות על בתים במחיר סביר. ג'יני מיי אינה יוצרת או מקדמת משכנתאות אלא מבטיחה אותן עבור בתים חד-משפחתיים ורב-משפחתיים. מכיוון שההלוואות הללו נתמכות על ידי הממשלה, בעלי בתים יכולים להבטיח שיעורי ריבית נמוכים יותר, ולכן להוזיל את עלויות ההלוואות שלהם.
שימוש במחשבון משכנתא הוא משאב טוב לתקצוב עלויות אלו.
זה היה הארגון הראשון שיצר והבטיח ניירות ערך מגובי משכנתאות ב-1970 ומאז המשיך לגבות את המכשירים הללו. ניירות ערך נמכרו לראשונה בשוק הבינלאומי בבורסה לניירות ערך של לוקסמבורג בשנת 1983. ג'יני מיי עומדת למעשה כמה צעדים מאחורי שוק המשכנתאות, לא מנפיקה, מוכרת או קונה ניירות ערך מגובי משכנתא עוברים, וגם לא רוכשת הלוואות משכנתא. במקום זאת, מלווים פרטיים מאושרים מייצרים הלוואות זכאיות, מאגדים אותן לניירות ערך ומנפיקים ניירות ערך מגובים במשכנתאות בערבות ג'יני מיי. לפי אתר האגודה, יתרת תיק ה-MBS של ג'יני מיי שווה 2.1 טריליון דולר.
בכך, ג'יני מיי מבטיחה תשלום בזמן של קרן וריבית ממנפיקים מאושרים – כגון בנקאי משכנתאות, חסכונות והלוואות ובנקים מסחריים – של הלוואות זכאיות. משקיע בנייר ערך GNMA אינו יודע מי המנפיק הבסיסי של המשכנתאות, אלא רק שהניירון מובטח על ידי ג'יני מיי. פירוש הדבר שהוא מגובה באמונה ובאשראי המלאים של ממשלת ארה"ב, בדיוק כמו המכשירים שהונפקו על ידי משרד האוצר האמריקאי. ערבות GNMA פירושה שמשקיעים עם מניות בקרנות של ג'יני מיי לעולם לא צריכים לדאוג מההשפעה של איחור בתשלומים או משכנתא ברירת מחדל בהשקעה שלהם. כאשר לווי משכנתא לא מצליחים לבצע תשלום, ג'יני מיי נכנסת כדי לכבד את התשלומים שהוחמצו.
מאמציה של ג'יני מיי מסייעים להרחיב את מאגר בעלי הבתים על ידי סיוע בעיקר בהלוואות לבעלי בתים שבאופן מסורתי סובלים מהם בשוק המשכנתאות. רוב המשכנתאות המאובטחות כ-Ginnie Mae MBSs מבוטחות על ידי ה-Federal Housing Administration(FHA), אשר בדרך כלל מבטחת משכנתאות לרוכשי דירות ראשונים וללווים בעלי הכנסה נמוכה. מוטבים תכופים אחרים של ערבויות של ג'יני מיי הם ניירות ערך המורכבים מביטוחי משכנתאות על ידי המינהל של VA. ) ושירות הדיור הכפרי (RHS).
ההיסטוריה של ג'יני מיי
30 שנה לאחר שהוקמה, איגוד המשכנתאות הלאומי הפדרלי (FNMA), הידוע יותר בשם פאני מיי, גדל כל כך עד שב-1968 הוא פוצל לשתי ישויות נפרדות עם שני תפקידים נפרדים. פאני מיי תרכוש הלוואות קונבנציונליות, וג'יני מיי תרכוש משכנתאות בגיבוי ממשלתי, כגון הלוואות FHA ו-VA (Veterans Administration).
את תחילתה של ג'יני מיי אפשר לייחס לשפל הגדול, כאשר שיעורי אבטלה גבוהים היסטורית הובילו לגל חסר תקדים של מחדלים בהלוואות. כאשר הזינוק בעיקולי בתים דכא עוד יותר את ערכי הדיור ואת הכלכלה הכוללת של המדינה, הקונגרס העביר את חוק הדיור הלאומי של 1934, מרכיב מרכזי ב-New Deal, שיצר את מינהל הדיור הפדרלי (FHA) כדי לעזור להחיות את שוק הדיור האמריקאי ולהגן עליו. מלווים מחדל משכנתא. כתוכנית לאומית לביטוח הלוואות משכנתא, היא נתנה תמריץ גדול יותר לבנקים, אגודות בנייה והלוואות ומוסדות אחרים להעניק הלוואות לאמריקאים רגילים.
כשהפיצול התרחש, פאני מיי הוסבה ממיזם בחסות ממשלתית (GSE) לחברה ציבורית. ג'יני מיי הוקמה כ-GSE ונשארה כזו כיום כחלק ממחלקת השיכון והפיתוח העירוני, או HUD. נכון לעכשיו, ג'יני מיי היא הסוכנות היחידה להלוואות דירה המגובת במפורש באמונה ובאשראי של ממשלת ארצות הברית.
נסיבות ייחודיות
כסוכנות ערבות ממשלתית, יש כמה דברים שג'יני מיי לא עושה. כפי שצוין לעיל, הסוכנות אינה מעניקה הלוואות בעצמה ואינה מספקת כל מימון לנותני משכנתאות. ה-GNMA גם אינו מספק ביטוח למלווים כנגד כל סיכוני אשראי הנובעים מלווים. יתר על כן, ג'יני מיי אינה קובעת שום סטנדרטים עבור מנפיקי הלוואות כמו חיתום או תקני אשראי.
ג'יני מיי נגד מייס האחרים ופרדי מאק
ישנם מספר ארגונים הדומים לג'יני מיי, בעיקר בני דודיו פרדי מאק, פאני מיי וסאלי מיי. כמו ג'יני מיי, פרדי מאק ופאני מיי כרוכים בהלוואות משכנתא ודירות, בעוד שסלי מיי עוסקת בעיקר בהלוואות לחינוך. ההבדל העיקרי בין ג'יני מיי לאחרות הוא שג'יני מיי היא תאגיד בבעלות פדרלית. פרדי מק ופאני מיי הם מפעלים בחסות ממשלתית (GSEs) או תאגידים רשומים פדרליים הנמצאים בבעלות בעלי מניות פרטיים. סאלי מיי הייתה פעם GSE אבל כיום היא תאגיד בבעלות פרטית לאחר הפרטתו ב-2004.
כאשר ג'יני מיי ערבה רק לניירות ערך הכוללים משכנתאות המובטחות על ידי סוכנויות פדרליות, כגון FHA ו-VA, קרובי משפחתה עשויים לגבות ניירות ערך שהמשכנתאות שלהם אינן מבוטחות על ידי אותם גופים פדרליים. לפאני מיי יש גם תיק משלה, המכונה בדרך כלל תיק נשמר, אשר משקיע בניירות ערך מגובי משכנתאות של עצמה ושל מוסדות אחרים.
ה-GNMA הוא לכאורה גם ה-Mae או Mac היחידים שמגובה באמונה המלאה ובקרדיט של הממשלה הפדרלית. עם זאת, במחצית השנייה של 2008, במהלך משבר הדיור, פאני מיי ופרדי מאק הושתלטו על ידי הממשלה באמצעות ממונה של ועדת פיננסי הדיור הפדרלית. שניהם נחלצו בסכום של למעלה מ-190 מיליארד דולר נכון ל-2019, מה שהציל אותם מקריסה. יש הטוענים שהחילוץ מחק את הבחנה של ג'יני מיי כסוכנות הפדרלית היחידה שמבטיחה ניירות ערך משכנתאות הנהנים מהגנה ממשלתית מפני כישלון.
