מהי אמנה מגבילה?
מהי אמנה מגבילה? אמנה מגבילה היא תנאי המגביל, מגביל, אוסר או מונע את פעולותיו של מישהו שמוגדר בהסכם בר אכיפה. בהתחייבויות אג"ח, אמות מידה מגבילות מגבילות את הסכום שמנפיקים יכולים לשלם בדיבידנדים למשקיעים. התחייבויות מגבילות הן שטרי נדל"ן ושכירות נפוצות, שבהן הן מגבילות את האופן שבו בעלים ודיירים יכולים להשתמש בנכס. חשוב להבדיל בין שני סוגי האמנה העיקריים: שלילי וחיובי. בריתות שליליות הן פעולות שאתה לא יכול לנקוט, בעוד שבריתות חיוביות הן פעולות שאתה חייב לנקוט. למשל, אמנה שלילית בנדל"ן יכולה למנוע ממך לגדל תרנגולות בנכס שלך. מצד שני, ברית חיובית עלולה לדרוש ממך לכסח את הדשא שלך.
מהי אמנה מגבילה? – חשוב להבדיל בין שני סוגי האמנה העיקריים: שלילי וחיובי. בריתות שליליות הן פעולות שאתה לא יכול לנקוט, בעוד שבריתות חיוביות הן פעולות שאתה חייב לנקוט. למשל, אמנה שלילית בנדל"ן יכולה למנוע ממך לגדל תרנגולות בנכס שלך. מצד שני, ברית חיובית עלולה לדרוש ממך לכסח את הדשא שלך.
מהי אמנה מגבילה? – נקודות מרכזיות
הבנת אמנות מגבילות
כפי שהשם מרמז, אמנה מגבילה היא הסכם המגביל את אחד הצדדים בחוזה מלנקוט פעולות ספציפיות. לדוגמה, אמנה מגבילה עשויה להגביל כמה חברות ציבוריות משלמות לבעלי המניות שלהן. זה עשוי גם להציב תקרת שכר בכירים. אי עמידה בהתחייבויות מגבילות עלול לגרום לקנסות ולעונשים אחרים, לרבות צעדים משפטיים.
אמות מידה מגבילות משמשות בדרך כלל כדי למנוע מנפיק אג"ח להנפיק יותר חובות עד לפדיון סדרה אחת או יותר של אג"ח. המנפיק עשוי להיות מוגבל גם מלשלם דיבידנדים מעל סכום מסוים לבעלי המניות כדי למזער את סיכון ברירת המחדל של מחזיקי האג"ח. הסיבה לכך היא שאם ישולם יותר כסף לבעלי המניות, פחות זמין לעמוד בהתחייבויות התשלום למלווים.
התחייבויות מגבילות נמצאות גם ב:
התחייבויות מגבילות במקרקעין
התחייבויות מגבילות נפוצות במקרקעין. הם מחייבים את הבעלים והשוכרים להימנע או לבצע פעולות ספציפיות שנועדו לשמר את הערך וההנאה של הקרקע הצמודה. אמנות מגבילות נקבעות בשטר או במסמך מוקלט בנפרד הנקרא הצהרה על אמנה מגבילה. עמותות בעלי בתים (HOAs) קובעות אמנה, תנאים והגבלות (CC&Rs) כדי לשמור על ערכי הרכוש בקהילה. אמנות נחשבות בדרך כלל תקפות רק אם הן סבירות ומועילות לכל בעלי הנכסים בתוך הקהילה.
בריתות מגבילות יכולות לכסות דברים כגון:
באופן כללי, אמנות אינן ניתנות לאכיפה אם הן מפרות את זכויות בעלי הבית, מפרות חוקים פדרליים או מדינתיים, או מיושמות באופן לא עקבי או שרירותי.
היסטוריה של אמנות מגבילות דיור
מבחינה היסטורית, אמנות מגבילות שימשו בעסקאות נדל"ן כדי להשפיע על הדמוגרפיה של קהילות רבות בארה"ב. ההגבלות הרחיקו אוכלוסיות מסוימות משכונות ספציפיות, ועודדו הפרדה גזעית, אתנית ותרבותית.
זה לא היה נדיר שחוזי נדל"ן אסרו על אמריקאים שחורים ויהודים לקנות נכסים. לדוגמה, אמנות שימשו בין שנות ה-20 ל-1940 במדינת וושינגטון כדי להרחיק קבוצות מיוצגות בחסר משכונות מסוימות באזור סיאטל. אמריקאים שחורים, יהודים ואסיאתים נאלצו לחפש דיור במקום אחר על ידי יצירת קהילות נפרדות משלהם.
בשנת 1948, בית המשפט העליון של ארה"ב קבע כי הוראות אלה הטעונות על רקע גזעני אינן חוקתיות על פי חוקי ההגנה השוויונית של המדינה לאחר שדן בתיק שלי נגד קרימר. הפסיקה הגיעה לאחר שבית המשפט העליון של מיזורי חסם את שלי, משפחה שחורה, מלהשתלט על הבית שקנו ב-1945 בסנט לואיס. בני הזוג קרימרס, משפחה לבנה שהתגוררה בסמוך, תבעו למנוע מהשליים לעבור לשכונה, תוך ציון אמנה מגבילה האוסרת על אנשים צבעוניים לתפוס את הנכס.
למרות הפסיקה, הגבלות על מעשי גזע נותרו בספרים כמעט בכל מדינה בארה"ב. בעוד שהאמנות אינן ניתנות לאכיפה, השפה הפוגענית עדיין קיימת.
מהו חוק דיור הוגן?
TheFair Housing Act הוא חוק פדרלי המגן על אנשים מפני אפליה כאשר הם שוכרים או קונים בית, מקבלים משכנתא, מבקשים סיוע בדיור או משתתפים בפעילויות אחרות הקשורות לדיור. החוק אוסר על אפליה בדיור על בסיס גזע, צבע, מוצא לאומי, דת, מין (כולל מגדר, זהות מגדרית, נטייה מינית והטרדה מינית), מעמד משפחתי ונכות. חוק הדיור ההוגן ידוע גם ככותרת VIII של חוק זכויות האזרח משנת 1968.
מי אוכף אמנות מגבילות?
אם אתה גר ביישוב מתוכנן, לארגון בעלי הבתים (HOA) ולבעלי המגרש הבודדים יש את הזכות לאכוף אמנה. עם זאת, הפרות עלולות להפוך לבלתי ניתנות לאכיפה באמצעות פגיעה – אובדן זכות עקב עיכוב מופרז או אי מימושה. למשל, נניח שאתה בונה גדר שמפרה את האמנות המגבילות. אם ה-HOA לא ינסה לאכוף את זה עד כמה שנים מאוחר יותר, הם עלולים לאבד את זכויותיהם לאכוף באמצעות אגרופים – כלומר, אתה צריך לשמור על הגדר שלך.
מהו הסכם אמנה כובל במקרקעין?
אמנה מגבילה במקרקעין מחייבת את הבעלים והשוכרים להימנע או לנקוט בפעולות ספציפיות לשמירה על הערך וההנאה מהקרקע הסמוכה. לדוגמה, התחייבויות מגבילות יכולות למנוע מבעלים ודיירים לבצע שיפוצים מסוימים, להחזיק חיות מחמד, להחנות קרוואנים בחניה או לגדל בעלי חיים. על בריתות שעוברות מבעלים לבעלים נאמר "לרוץ עם הארץ".
