מהי נאמנות קרקע?
מהי נאמנות קרקע? נאמנות קרקע היא ישות משפטית שלוקחת בעלות או סמכות על נכס לפי בקשת בעל הנכס. נאמנויות קרקע הן נאמנויות חיות המאפשרות ניהול רכוש בעוד הבעלים בחיים. עם זאת, כמו סוגים אחרים של נאמנויות, התנאים של כל נאמנות קרקע הם ייחודיים וניתן להתאים אותם לצרכים האישיים. היתרונות העיקריים של נאמנויות קרקע הן שבדרך כלל הם מגינים על אנונימיות בעלי הקרקע ומרחיקים רכוש. עם זאת, הגנות אלו לא תמיד מובטחות, וקיים סיכון לאובדן זכויות פדיון ופסילה מהלוואות בשוק המשני. נאמנויות קרקע דומות לנאמנויות אחרות אך מיועדות אך ורק למקרקעין. נאמנויות קרקע יכולות גם להחזיק בנכסים אחרים הקשורים לנכסים, כגון משכנתאות ושטרות. כל קרקע יכולה לשמש עבור נאמנות קרקע, אם כי הם משמשים בעיקר לשימור קרקע או נכס פיתוח.
מהי נאמנות קרקע? – היתרונות העיקריים של נאמנויות קרקע הן שבדרך כלל הם מגינים על אנונימיות בעלי הקרקע ומרחיקים רכוש. עם זאת, הגנות אלו לא תמיד מובטחות, וקיים סיכון לאובדן זכויות פדיון ופסילה מהלוואות בשוק המשני.
מהי נאמנות קרקע? – נאמנויות קרקע דומות לנאמנויות אחרות אך מיועדות אך ורק למקרקעין. נאמנויות קרקע יכולות גם להחזיק בנכסים אחרים הקשורים לנכסים, כגון משכנתאות ושטרות. כל קרקע יכולה לשמש עבור נאמנות קרקע, אם כי הם משמשים בעיקר לשימור קרקע או נכס פיתוח.
מהי נאמנות קרקע? – נקודות מרכזיות
כיצד פועלת אמון קרקע
נאמנויות קרקע, שהן נאמנויות הקשורות לנדל"ן, משמשות לרוב תכנון יערות. הם נאמנויות הניתנות לביטול, כלומר ניתן לסיים או לשנות אותן, ונועדו לשמש במהלך חייכם לניהול נכסים.
נאמנויות קרקע יכולות לכלול נדל"ן (למשל, בניינים או בתים) או שטרי רכוש ומשכנתאות. הם משמשים בדרך כלל לשטח המעורב בשימור או למטרות חיות בר, או למטרות פיתוח נדל"ן.
לנאמנויות קרקע יש שלושה חלקים מרכזיים – המעניק, הנאמן והמוטב. המעניק הוא האדם שיוצר את הנאמנות ומעביר את הנכס. הנאמן מנהל את הנאמנות, והנהנה הוא זה שנהנה מנאמנות הקרקע.
מענקים מטפלים בהעברת הנכסים לנאמנות וקובעים את תנאי הנאמנות, בעוד שנאמנים מטפלים בפרטים האינטימיים של הנכס. לדוגמה, אם רכוש קרקע מוחזק בנאמנות קרקע, נאמן עשוי להיות אחראי לפיקוח על תחזוקה וגביית תשלומי שכר דירה.
סוגי נאמנויות קרקע
ישנם שני סוגים מרכזיים של נאמנויות קרקע – נאמנויות מחזיקות בעלות ושימור קרקעות. נאמנויות מחזיקות בעלות מאפשרות ליחידים או לגופים להחזיק בקרקע בעילום שם. ההבדל הגדול עם נאמנות קרקע לשימור הוא שהבעלים חייב לוותר על כמה זכויות שימוש בקרקע ופיתוח.
נאמנות קרקע מחזיקה בבעלות
נאמנות בעלת בעלות מאפשרת לבעל הנכס לשמור בעילום שם את כל הזכויות על הנכס ולכוון את פעולות נאמנות המקרקעין. נאמנויות אלה נקראות בדרך כלל גם "נאמנויות קרקע באילינוי" מכיוון שהן זכו לפופולריות לראשונה בשיקגו במהלך המאה ה-19. באותה תקופה, בעלי נכסים לא הורשו להצביע על פרויקטים עירוניים באותם מקומות שבבעלותם קרקע. כדי לעקוף את החוק הזה, אנשי עסקים ופוליטיקאים עשירים ישתמשו בנאמנויות קרקע כדי לרכוש קרקע בעילום שם, ובכך להגן על זכויות ההצבעה שלהם.
לא לכל 50 המדינות יש מבנה משפטי עבור נאמנויות קרקע מחזיקות בעלות. עם זאת, רוב המדינות דוחות את חוקי הנאמנות בקרקע באילינוי אם אין להן.
בנאמנות קרקע בעלת בעלות, בעל הקרקע חותם על מסמך בשם aDeed in Trust, המעביר את הבעלות החוקית על הנכס. בעת הקמת הנאמנות, יכול בעל הקרקע (שהוא גם נותן הנאמנות וגם המוטב) לציין כיצד יש לנהל את הקרקע, למי יש שליטה עליה וכיצד מתחלקת כל הכנסה שהיא מייצרת. המשמעות היא שבעוד שהנאמנות היא בעלת הבעלות על הנייר, בעל הקרקע שומר על שליטה מלאה בנכס.
נאמנויות מחזיקות בעלות משמשות כדרך לבעלי נכסים לשמור על אנונימיות ולשמור נכסים יקרי ערך מחוץ לצוואה. הם יכולים גם לספק מספר הטבות אחרות לתכנון עיזבון ולהגן על נכסים מפני שיפוטים או שעבודים. זה יכול להיות שימושי במיוחד עבור עשירים מאוד, סלבריטאים וחברות גדולות שאולי ירצו לשמור על תוכניות הפיתוח בסטופ.
אמון שימור קרקע
נאמנויות קרקע לשימור דורשות מבעל הנכס לוותר על זכויות מסוימות על שימוש ופיתוח קרקע. המטרה של נאמנות לשימור קרקע היא להגן על חיות בר, אתרים היסטוריים או תרבותיים ומשאבי טבע מפני פיתוח מסחרי או פעילויות אחרות שעלולות להוביל להפרעה או זיהום.
בנאמנות קרקע לשימור, הנאמנות לא בהכרח משתלטת על הקרקע אלא אם כן הנכס נתרם בשלמותו. במקום זאת, בעל קרקע יכול להתקשר בהסכם משפטי מחייב, הנקרא זיקת שימור, ובכך "לתרום" את זכויות הפיתוח שלו לנאמנות. על הנאמנות מוטלת המשימה לדאוג לאכיפת הקלות ובמקרים מסוימים לנהל את הנכס.
ניתן להתאים הקלות לשימור כך שלבעל הקרקע ישמרו זכויות בעלות ושימוש – כמו הזכות להמשיך בחקלאות או גידול בעלי חיים – תוך הקפדה על כך שהקרקע תישאר לא מפותחת לנצח. הקלות לשימור "הולכות בעקבות הקרקע", כלומר תנאי ההקלה נשארים בתוקף גם אם הקרקע נמכרת או עוברת ליורשים.
61 מיליון
דוגמאות לנאמנויות קרקע
דוגמה לנאמנות מחזיקה בבעלות היא אתר הנופש של חברת וולט דיסני (DIS) בפלורידה. אתר הנופש וולט דיסני וורלד באורלנדו, פלורידה, נרכש בתחילה בשנת 1965 באמצעות נאמנות קרקע בעלת בעלות. לבעלים המקוריים של אדמות הביצות של פלורידה, שבה נבנה אתר הנופש, לא היה מושג שמאחורי הרכישה עומדת דיסני (שכבר היה שם מוכר באותה תקופה). אילו היו מודעים לזהות הקונה, סביר להניח שהם היו מעלים את המחיר המבוקש.
בינתיים, יש המון דוגמאות של נאמנויות קרקע לשימור ברחבי ארה"ב, כולל Ozark Land Trust, המכסה עשרות פרויקטים על פני 28,000 דונם דרך אזור Ozark. הנאמנות היא ארגון ללא מטרות רווח המסייע לבעלי קרקעות לשמר קרקעות באזור אוזרק ולהגן עליהן מפני פיתוח עירוני. קרן Ozark Land Trust מסייעת להשיג זאת עם שמורות טבע ושימור הקלות.
יתרונות וחסרונות של נאמנויות קרקע
היתרון המרכזי של נאמנויות קרקע הוא בכך שהן מספקות הגנה על אחריות ופרטיות, המאפשרות למשקיעי נדל"ן לשמור על נכס נפרד מהכספים האישיים. שימוש בנאמנות קרקע עוזר לשמור על פרטיות הפרטים של שווי נטו. משקיעי נדל"ן משתמשים לעתים קרובות בנאמנויות קרקע כדי לשמור על נכס נפרד מנכסים אחרים.
עם זאת, ישנם חסרונות לקרן נכסים. ראשית, אם אתה רוכש את הנכס במסגרת נאמנות קרקע, כל זכות הפדיון אובדת – כלומר, הזכות לתבוע את הנכס רגע לפני (או אחרי) עיקול. שנית, רוב נאמנויות הקרקע נפסלות אוטומטית מהלוואות בשוק המשני.
הנושא השני עם נאמנויות קרקע הוא שהם נותנים אשליה שאין אחריות. לנאמנויות קרקע עדיין יש אחריות, אפילו באילינוי. ניתן למצוא את בעל הנכס, ולא רק הנאמנות או הנאמן, אחראי לדברים. גם הפרטיות אינה מובטחת, שכן צווי בית משפט עלולים לנקב את מסך הפרטיות.
יתרונות
חסרונות
מה ייחודי בנאמנויות קרקע?
יש הבחנה חשובה נוספת בין נאמנויות מחזיקות בעלות ובין נאמנויות קרקע לשימור: תרומה לאחרון עשויה לזכות בהקלת מס גדולה.
במידה ובעל קרקע תורם את זכויות הפיתוח שלו לנאמנות לשימור, הוא יכול לקבל ניכוי מס השווה להפרש בין שווי הקרקע כמשועבדת (עם הקלות הרצויה) לבין השווי שהיה יכול להיות אם היה מפותח עבורה. השימוש הגבוה והטוב ביותר." במקרים מסוימים, הניכוי הזה יכול להיות שווה מיליוני דולרים.
בדרך כלל, בעלי אדמות הם חקלאים וחוואים שבבעלותם הנכס במשך דורות או אנשים עשירים מאוד, משפחות או עסקים שיכולים להרשות לעצמם לקנות שטחים על הסף. אולם לאחרונה התפתחה נישת השקעות שנועדה לפתוח את הטבות המס של השימור לחלק גדול יותר מהאוכלוסייה.
השקעה בהקלות שימור
באמצעות שותפות מרובת חברים (או "סינדיקט"), חברות השקעות אלו מאפשרות למספר משקיעים מוסמכים לאגד את כספם לרכישת קרקע לשימור. לאחר תרומת הזכויות לפיתוח הנכסים לנאמנות קרקע באמצעות זיקת שימור, פיצלו חברי השותפות את הניכוי המס באופן יחסי. בין 2005 ל-2015, הודות לשותפויות השימור הללו, ההערכה היא ששימור הקרקע גדל ב-175%.
מחלוקת הקלת שימור
כמובן, בכל פעם שיש פוטנציאל לרווח, מישהו יעשה שימוש לרעה במערכת. היו כמה מקרים בעלי פרופיל גבוה של אנשים שלקחו ניכויים גבוהים מאוד עבור תרומת הקלות במגרשי גולף, פיתוחי דיור ונכסים אחרים שלמעשה אין להם ערך אקולוגי או תרבותי רב.
בתגובה, הייתה תגובה אגרסיבית נגד השקעות בסינדיקציה, במיוחד, ונאמנויות הקרקע שמקבלות את תרומות ההקלות שלהן. עם זאת, ייתכן שהמיקוד הייחודי הזה לא יצייר תמונה שלמה של הבעיות המתמודדות. בין אם נתרם על ידי חקלאים, מיליארדרים או משקיעים בסינדיקציה, ברור שחוקי תרומות הקלות בשימור מחייבים מבט מקרוב כדי להבטיח שהסיכון להתעללות ממוזער מבלי להסיר את התמריץ לשמר.
כיצד פועלת נאמנות קרקע?
נאמנויות קרקע פועלות כמו נאמנויות אחרות, ומאפשרות למענקים לקבוע תנאים והגבלות ייחודיים המתאימים לצרכיהם. לנאמנויות קרקע יש שלושה חלקים מרכזיים – המעניק, הנאמן והמוטב. נותנים יוצרים את הנאמנות ומעבירים לתוכה את הנכס, נאמנים מנהלים את הנאמנות והנהנה מהנאמנות.
מהי המטרה של נאמנות קרקע?
נאמנויות קרקע נועדו ליצור הגנות אחריות ופרטיות עבור בעלי הקרקע. משקיעי נדל"ן, יחידים וגופים משתמשים בנאמנויות קרקע כדי לעזור ליצור הפרדה בין כספים אישיים ורכוש.
מי רוכש את הקרקע בקרן קרקע?
הקרקע נרכשת בדרך כלל על ידי אדם פרטי או עסק אשר לאחר מכן יעביר את הנכס לנאמנות קרקע. הנותן של נאמנות הקרקע הוא הפרט או הישות שיוצרים את הנאמנות ומעבירים את הנכס.
כמה זמן נמשך נאמנות קרקע?
נאמנויות קרקע מחזיקות מעמד בדרך כלל לפרק זמן מוגדר, כגון 20 שנה. על המוטב להאריך את תקופת הנאמנות כשתפוגה. אם לא, הנכס נמכר.
