מהו מדד מחירי הדירות (HPI)?
מהו מדד מחירי הדירות (HPI)? מדד מחירי הבתים (HPI) הוא מדד רחב לתנועות מחירי הנכסים המשפחתיים בארצות הברית. מלבד לשמש כאינדיקטור למגמות מחירי הדירות, הוא גם מתפקד ככלי אנליטי להערכת השינויים בשיעורי הפרעות במשכנתא, תשלומים מראש ובמחיר סביר לדיור.
מהו מדד מחירי הדירות (HPI)? – נקודות מרכזיות
הבנת מדד מחירי הדירות (HPI)
ה-HPI מחבר יחד על ידי הסוכנות הפדרלית למימון דיור (FHFA), תוך שימוש בנתונים שסופקו על ידי האגודה הלאומית למשכנתאות (FNMA), המכונה בדרך כלל פאני מיי, וה-Federal Home Loan Mortgage Corp. (FHLMC), הידוע בכינויו פרדי מאק.
4.0%
ה-HPI מבוסס על עסקאות הכוללות משכנתאות קונבנציונליות ותואמות לנכסים חד-משפחתיים. זהו מדד מכירות חוזרות משוקלל, שמודד שינויים ממוצעים במחיר במכירות חוזרות או במימון מחדש באותם נכסים.
מדי רבעון מתפרסם דו"ח HPI וכן דו"ח חודשי. הנתונים נאספים על ידי סקירת משכנתאות שנרכשו או מאובטחות על ידי פאני מיי ופרדי מאק.
כיצד נעשה שימוש במדד מחירי הדירות (HPI).
ה-HPI הוא אחד מני אינדיקטורים כלכליים רבים שבהם משקיעים משתמשים כדי לעקוב אחר מגמות כלכליות רחבות יותר ושינויים פוטנציאליים בשוק המניות.
לעלייה ולצניחה של מחירי הדירות יכולות להיות השלכות גדולות על הכלכלה. עליות מחירים בדרך כלל יוצרות יותר מקומות עבודה, מעוררות אמון ומובילות להוצאות צרכניות גבוהות יותר. זה סולל את הדרך לביקוש מצרפי גדול יותר, להגברת התוצר המקומי הגולמי (תמ"ג) והצמיחה הכלכלית הכוללת.
כאשר המחירים יורדים, ההפך נוטה לקרות. אמון הצרכנים נשחק והחברות המרוויחות מהביקוש לנדל"ן מפטרות עובדים. זה יכול לפעמים לעורר מיתון כלכלי.
מדד מחירי הבית (HPI) לעומת S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Index
ה-HPI הוא אחד מני רבים שעוקבים אחר מחירי הדירות. חלק מהחלופות הידועות ביותר הן מדדי S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price.
האינדקסים האלה מנצלים נתונים וטכניקות מדידה שונות, ולכן מייצרים תוצאות משתנות. לדוגמה, הבתים של HPIweightsall באופן שווה, בעוד מדדי S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price משוקללים.
יתרה מכך, בעוד שהמדדים של Case-Shiller משתמשים רק במחירי רכישה, ה-HPI של כל העסקאות כולל גם הערכות מימון מחדש. ה-HPI מספק גם כיסוי רחב יותר.
פאני מיי ופרדי מאק
כפי שכבר הוזכר, ה-HPI מודד שינויים ממוצעים במחירים עבור בתים שנמכרים או ממומנים על ידי התבוננות במשכנתאות שנרכשו או מובטחות על ידי פאני מיי או פרדי מאק. כלומר הלוואות ומשכנתאות ממקורות אחרים, כמו המחלקה לענייני חיילים משוחררים של ארצות הברית ומנהל הדיור הפדרלי (FHA), אינם מופיעים בנתונים שלה.
פאני מיי
פאני מיי היא מיזם בחסות ממשלתית (GSE) שרשומה בשוק הציבורי אך פועלת תחת אמנת הקונגרס. מטרת החברה היא לשמור על שווקי המשכנתאות נזילים. היא עושה זאת על ידי רכישה והבטחה של משכנתאות מהמלווים בפועל, כמו איגודי אשראי, ובנקים מקומיים ולאומיים – פאני מיי אינה יכולה לקבל הלוואות ישירות.
FNMA מרחיב את הנזילות של שווקי המשכנתאות ומקל על בעלות על בתים עבור אמריקאים בעלי הכנסה נמוכה, בינונית ובינונית על ידי יצירת שוק משני. פאני מיי נוצרה בשנת 1938 במהלך השפל הגדול כחלק מהניו דיל.
פרדי מאק
כמו פאני מיי, פרדי מאק, או ה-FHLMC, הוא גם GSE. היא רוכשת, מבטיחה ומאגחת משכנתאות לצורת ניירות ערך מגובי משכנתאות (MBS). לאחר מכן היא מנפיקה MBS נזילה שבדרך כלל נושאת דירוג אשראי קרוב לזה של משרדי האוצר האמריקאיים.
בהתחשב בקשר שלו עם ממשלת ארה"ב, פרדי מאק יכול ללוות כסף בריביות הנמוכות בדרך כלל מאלה הזמינות למוסדות פיננסיים אחרים.
איך אפשר לדעת אם בית הוא מחיר טוב?
כדי לקבוע אם בית הוא מחיר טוב, ניתן לבדוק את מחירי המכירה של נכסים שנמכרו לאחרונה בשכונה, להשוות את המחיר לנכסים אחרים למכירה בשוק, לדבר עם סוכן נדל"ן ולבחון את שווי השבח.
האם עלי להציע את המחיר המבוקש המלא על בית?
לדעת אם כדאי להציע את מלוא המחיר המבוקש על בית או לא תסתכם בכמה גורמים. אחד הגורמים העיקריים הוא אם הנכס הנמכר נמצא בשוק של קונים או בשוק של מוכרים. אם זה שוק של מוכרים, ייתכן שיהיה עליך להציע את המחיר המבוקש המלא ומעלה, בעוד שבשוק של קונים, ייתכן שתוכל להציע מחיר נמוך יותר. אם אתה צריך להציע את המחיר המבוקש המלא או יותר, בדרך כלל מומלץ להציע 1% עד 3% יותר.
מה מוריד את הערך של בית?
גורמים רבים מורידים את ערך הבית, כמו כל בנייה מתוכננת חדשה באזור שתיראה פחות מהרצוי, כמו כביש מהיר. עיקולים בשכונה יוריד את המחירים כמו גם את הסבירות המוגברת של אסונות טבע באזור או השפעה גדולה יותר עקב שינויי אקלים. גם עליית ריבית יכולה להוריד את ערך הבית, שכן העלייה בריביות המשכנתא מייקרת את הבתים, מה שמקטין את הביקוש.
סיכום ומסקנות
מדד מחירי הבתים (HPI) מודד את התנועה של מחירי דירות צמודי קרקע בארצות הברית. הוא מדווח מדי חודש ומודד את השינוי מהחודש הקודם ומשנה לשנה. זהו מדד כלכלי חשוב, השופך אור על מצב המשק ועל סבירות הדיור.
