מה זה אומר מתחת למים?
מה זה אומר מתחת למים? "מתחת למים" הוא המונח לחוזה פיננסי או נכס ששוויו נמוך מהערך הרעיוני. עם זאת, נפוץ יותר, המונח משמש ביחס לבית, או לנכס משמעותי אחר, שיש לו הלוואת משכנתא על הנכס בסכום גדול יותר ממה ששווה הנכס. בכל מקרה, למחזיק יש נכס ללא ערך פנימי. במקרה של המשכנתא או ההלוואה, מחזיק הנכס למעשה חייב יותר ממה ששווה הנכס. מתחת למים מכונה לפעמים גם "הפוך על הפוך".
מה זה אומר מתחת למים? – בכל מקרה, למחזיק יש נכס ללא ערך פנימי. במקרה של המשכנתא או ההלוואה, מחזיק הנכס למעשה חייב יותר ממה ששווה הנכס.
מה זה אומר מתחת למים? – מתחת למים מכונה לפעמים גם "הפוך על הפוך".
מה זה אומר מתחת למים? – נקודות מרכזיות
הבנה מתחת למים
נכס נמצא מתחת למים אם המחיר ששולם עבורו גבוה משווי השוק הנוכחי שלו. באופן כללי כל הפסד נייר (לא ממומש) מתייחס לנכס מתחת למים.
באופן נפוץ יותר, מתחת למים מתייחס למינוף או לגיוס הלוואות, כאשר זה אומר להחזיק בנכס ששווה פחות מהלוואה על נכס זה. במסחר בניירות ערך, זה יכול לקרות בחשבון amargin, שבו לסוחר יש מניה במינוף, אבל החברה (המנייה) מכריזה על פשיטת רגל, והחזקות המניות כבר לא מכסות את המרווח או ההלוואה שהברוקר סיפק לרכישת המניה בתחילה. החשבון נמצא מתחת למים, והמשקיע יצטרך למצוא כספים במקום אחר כדי להחזיר את הכסף (ההלוואה) שהם הפסידו בבורסה. זה ידוע בשם amargin call.
מצב כזה יכול להתרחש גם עם נכס לא פיננסי. אם רוכשים רכב חדש עם הלוואה, הרכישה גורמת כמעט מיד לכך שהרוכש נמצא מתחת למים מכיוון שהמכונית תפחת מיד לאחר נסיעתו מהמגרש בעוד שההלוואה תוחזר לאט לאורך שנים. בסופו של דבר, ככל שיבוצעו יותר תשלומים, והמכונית יורדת בקצב איטי יותר, המכונית תחזור מעל המים. לדוגמה, בעוד 10 שנים ההלוואה מוחזרת אבל הבעלים יכול כנראה למכור את הרכב בכמה אלפי דולרים, תלוי במותג ומצב הרכב.
נסיבות ייחודיות
להיות מתחת למים בהלוואה זה לא תמיד דבר נורא. כל עוד מבוצעים תשלומים, ההלוואה מוחזרת והמצב התת-מימי עלול להיות זמני. עם זאת, ניתן להימנע ממצבים תת-מימיים בעיקר על ידי חיפוש רמת בטיחות ביחס לנכס הנרכש ולסכום ההלוואה.
קבלת עסקה טובה על בית או רכב, שבהם ניתן למכור את שווי הנכס עבור יותר ממה ששולם (בהינתן זמן מה) פירושו שסכום ההלוואה קטן יותר ויש חיץ גדול יותר בין ערך הנכס להלוואה כמות. המשמעות היא שהנכס יצטרך לרדת בערכו יותר כדי להיות מתחת למים. השווה את זה לזוג שמשלם יותר מדי עבור בית, משלם 300,000 דולר במלחמה מתמדת על בית שבאמת שווה רק 280,000 דולר. תלוי כמה הם יורידו, הם יכולים להיות מתחת למים מיד, או אם מחירי הדיור יורדים הם יכולים להיות מתחת למים במידה רבה תוך פרק זמן קצר.
תשלומים חסרים או עמלות נוספות בגין הפרת תנאי ההלוואה יכולים להגדיל את סכום ההלוואה המגיע במהירות. זה יכול לגרום להלוואה לנוע מתחת למים, או עמוק יותר מתחת למים. המלווים מוכנים לעתים קרובות למצוא פתרונות עם הלווים אם המאבקים הפיננסיים הם קצרי טווח, שכן המלווה לא רוצה לעבור את המאבק של מכירת נכס תת-מימי כדי להחזיר הלוואה בהפסד באופן חלקי בלבד.
אם אתה מתמודד עם בעיות פיננסיות, שוחח עם מתכנן פיננסי, יועץ חובות ו/או המלווה כדי לעזור למצוא פתרון לפני שהבעיה יחמיר.
משכנתאות תת ימיות
נדל"ן, מתחת למים מתייחס למצב שבו בית או נכס אחר שווים פחות מהכסף המגיע על ההלוואה. משכנתא מתחת למים היא אפוא הלוואת בית עם קרן גבוהה יותר משווי השוק החופשי של הבית. מצב זה יכול להתרחש כאשר ערכי הנכס יורדים. במשכנתא תת-מימית, ייתכן שלבעל הבית אין הון עצמי זמין לאשראי. משכנתא תת-מימית יכולה למנוע מלווה למחזר או למכור את הבית אלא אם כן יש לו את המזומנים לשלם את ההפסד מכיסו.
ערך שלילי זה יוצר בעיות הן לבעל הבית והן לבעל המשכנתא. אם בעל הבית צריך לעבור, מכירת הבית לא תניב מספיק כסף לתשלום לבעל המשכנתא, אפילו לפני כל עמלות עסקה. במקרה זה, על בעל הבית למצוא כספים נוספים או להיכנס למכירה קצרה עם צד שלישי. בעיות מסוג זה, בתורן, מובילות למאבקים משפטיים ולקשיים אפשריים בהמשך הדרך הן לבעל הבית המקורי והן למלווה הצד השלישי.
בעוד שמכירה בחסר מסבכת את התהליך שבאמצעותו המלווה המקורי מחזיר את כספו, בעיה משמעותית יותר עם משכנתאות תת-מימיות צצה לאחר בועת הדיור ב-2006-07 והתפוצצה ב-2008-09. בעלי בתים שחייבים יותר משווי הבית שלהם התרחקו בשקט מההשקעות שלהם. זה הביא למחדלים במשכנתאות, והותיר את הבנקים המלווים עם הפסדים והוצאות נוספות של חיסול בתיהם שנרכשו.
דוגמה של להיות מתחת למים על משכנתא
נניח שאדם רואה בית שהוא אוהב רשום ב-$400,000. יש להם 40,000 דולר עבור מקדמה, או 10%. לא כולל עמלות אחרות וביטוחי משכנתא, מה שיגרום לכך שחלק מהמקדמה לא תעבור לקרן, לשם הפשטות נניח שהקונה מקבל הלוואה בסך 360,000 דולר.
באמצעות המשכנתא והמקדמה משלם הרוכש עבור הבית. מספר חודשים לאחר הרכישה הם מבחינים שבתים דומים באזורם נמכרים בפחות מ-400,000 דולר. בתים דומים, הנקראים Comparables, נמכרים ב-350,000 דולר. ערך ההלוואה של 360,000$ ירד רק בהדרגה ל-359,000$ מכיוון שחלק גדול מהתשלומים הראשוניים הולכים לריבית ולא לקרן, ובכל זאת הבית שווה 350,000$ בלבד. אם הבית נמכר, הוא לא יכול היה לפרוע את ההלוואה. זה נקרא להיות מתחת למים או הפוך.
אם שוק הדיור יתייצב, בסופו של דבר ההלוואה תוחזר והלוואת הנכס לא תהיה יותר מתחת למים. להיות מתחת למים כמות קטנה, או לפרק זמן קצר, זה לא בעיה מרכזית. הימצאות מתחת למים לאורך זמן ובכמות גדולה מעידה על רכישה לקויה, תזמון לקוי או תנאי שוק גרועים. אולי שלושתם.
הבית יכול להיות מתחת למים מכמה סיבות. ייתכן שרוכש הדירה שילם יתר על המידה מלכתחילה. הבית אולי היה שווה רק 350,000 דולר לאורך כל הדרך, אבל המוכר ביקש יותר והקונה היה מוכן לשלם זאת.
לחילופין, ייתכן שערך הנכס ירד. 400,000 דולר אולי היה מחיר טוב באותה תקופה, אבל ירידה לאחרונה בכלכלה פירושה פחות מקומות עבודה ולא כל כך הרבה אנשים יכולים להרשות לעצמם את בתיהם. נאלץ למכור, ערכי הנכס יורדים.
