מהי השערה?
מהי השערה? השערה מתרחשת כאשר נכס משועבד כבטוחה להבטחת הלוואה. הבעלים של הנכס אינו מוותר על בעלות, בעלות או על זכויות בעלות, כגון הכנסה שהופקה מהנכס. עם זאת, המלווה יכול לעקל את הנכס אם לא מתקיימים תנאי ההסכם. השערה שונה ממשכנתא, שעבוד או מטלה.
מהי השערה? – נקודות מרכזיות
1:23
הגדרת השערה
השערה במשכנתאות
השערה מתרחשת לרוב בהלוואות משכנתא. משכנתא היא סוג של הלוואה המובטחת בנכס בסיס. הלווה הוא בעל הבית מבחינה טכנית, אך מכיוון שהבית משועבד כבטוחה, למלווה המשכנתאות יש את הזכות לעקל את הבית אם הלווה אינו יכול לעמוד בתנאי ההחזר של הסכם ההלוואה – שאירע במהלך משבר העיקול.
הלוואות לרכב מובטחות באופן דומה על ידי הרכב הבסיסי. הלוואות לא מובטחות, לעומת זאת, אינן עובדות עם השערה מכיוון שאין בטחונות לתבוע במקרה של פירעון. מכיוון שהשערה מספקת ביטחון למלווה בגלל הביטחונות שהלווה מבטיח, קל יותר להבטיח הלוואה, והמלווה עשוי להציע ריבית נמוכה יותר מאשר על הלוואה לא מובטחת.
חָשׁוּב
השערה בהשקעות
הלוואת רווחים בחשבונות תיווך היא צורה נפוצה נוספת של השערה. כאשר משקיע נסחר במרווח, הוא לווה כסף מהברוקראז' כדי לעשות זאת. זה יכול לאפשר להם למנף את יתרות החשבון הקיימות שלהם כדי לבצע השקעות גדולות יותר ופוטנציאל לרווחים גדולים יותר ממכירת ניירות ערך.
עם זאת, סוג זה של השערות יכול להיות מסוכן. כאשר משקיע בוחר לקנות במרווח או למכור בחסר, הוא מסכים שניתן למכור את ניירות הערך הללו במידת הצורך אם יש קריאת מרווח. המשקיע הוא הבעלים של ניירות הערך בחשבונו, אך הברוקר יכול למכור אותם אם הם מנפיקים שיחות אמרגין שהמשקיע לא יכול לעמוד בהן כדי לכסות את ההפסדים של המשקיע.
זה יכול להיות יקר עבור המשקיע מכיוון שהוא יכול להגביר את ההפסדים הרבה מעבר להשקעה הראשונית שבוצעה. מסיבה זו, חשוב להבין כיצד פועל מסחר במרווח ומה השערה יכולה להיות עבורך ברמה האישית.
דוגמאות להסכם השערה
השערות בנדל"ן קשורות לרוב להלוואות משכנתא. נכס להשכרה, למשל, עשוי לעבור השערה כבטוחה כנגד משכנתא שהונפקה על ידי בנק. בעוד שהנכס נותר בטחונות, לבנק אין תביעה על הכנסות מדמי שכירות שנכנסות; עם זאת, אם המשכיר לא יעמוד בהלוואה, הבנק רשאי לעקל את הנכס על ידי פתיחת הליך כינוס נכסים.
השימוש בהשערה בהסכמי נדל"ן יכול להעניק ביטחון מסוים למלווים שעשויים לרצות להפחית את הסיכון בעת הלוואות כספים. אם הלווה לא ישלם מסיבה כלשהי, הבנק יכול להחזיר חלק מההפסדים שלו אם הוא יוכל לעקל ואז למכור מחדש את הנכס מאוחר יותר. במובן זה, השערה מסייעת בייצוב תעשיית הלוואות המשכנתאות.
השערה יכולה לפעול גם לטובת הלווים. בהתקשרות מסוג זה של הסכם, ללווים עשוי להיות קל יותר לקבל הלוואות משכנתא עם מקדמה קטנה יותר או דרישות נמוכות יותר. הם עשויים גם להיות מסוגלים להיות זכאים לשיעורי ריבית נוחים יותר מכיוון שהמלווה נוטל על עצמו פחות סיכון.
עֵצָה
השערות בנדל"ן מסחרי
השערה בנדל"ן מסחרי זהה לזה שהיא בהלוואות נדל"ן למגורים. הלווה מעמיד בטחונות על מנת להבטיח הלוואה. אז שוב, משקיע שלווה לרכישת נכס להשכרה, כגון בניין דירות או דופלקס, ישתמש בנכס עצמו כערובה להלוואה.
הלוואות בנייה בנדל"ן מסחרי עובדות קצת אחרת. מכיוון שהנכס שאחרת ישמש כבטוחה טרם נבנה, הלווה יצטרך לספק נכס אחר כבטוחה חלופית. עם זאת, אותו כלל יחול לגבי מחדל. אם הלווה לא ישלם את ההלוואה, המלווה יוכל לטעון לבעלות על הבטחונות.
מהי היפותקציה מחדש?
כאשר בנקים וברוקרים משתמשים בבטחונות משוערים כבטוחה כדי לגבות עסקאות משלהם ועסקאות בהסכמת הלקוח שלהם, על מנת להבטיח עלות נמוכה יותר של הלוואות או הנחה על עמלות, זה נקרא השערה מחדש. לדוגמה, המלווה רשאי להשתמש בבניין דירות המוצע כערובה להלוואת נדל"ן מסחרי כבטוחה להלוואה חדשה. החוב החדש שנוצר הוא כעת נגזרת.
Rehypothecation מוסדר על ידי רשות ניירות ערך. לבנקים ולמלווים יש אישור מבעל הנכס או הנכסים לעשות זאת.
הערה
מה ההבדלים בין השערה למשכנתא?
השערה היא שעבוד נכס כערובה להלוואה, ללא העברת בעלות הנכס למלווה. במשכנתא, הנכס הנרכש משמש להבטחת ההלוואה, אך המלווה מחזיק בבעלות.
האם המשימה זהה להשערה?
הקצאה היא הסדר הכולל חוזים, שבו צד אחד מחלק זכויות וחובות המפורטות בחוזה לצד אחר. השערה מאפשרת ללווה להחזיק בנכס תוך שימוש בו כערובה להלוואה.
מהי השערה לעומת שעבוד?
בהשערה, הלווה רשאי להחזיק בנכס המשמש כבטוחה להלוואה. הלווה מסכים להחזיר את ההלוואה בתנאי שאם לא יעשו זאת, המלווה יוכל לתבוע את הנכס. שעבוד, לעומת זאת, מחייב בעל נכס לעמוד בחובות נותרים לפני שניתן למחזר או למכור נכס בסיס.
מהי דוגמה להשערה?
דוגמה להשערה תהיה משקיע שלוקח הלוואת משכנתא לרכישת נכס להשקעה. הנכס משמש כבטוחה להלוואה. בינתיים, המשקיע גובה את הכנסות השכירות הנגזרות ממנה. אבל אם המשקיע אינו עומד במחדל, המלווה יכול לפתוח בהליך כינוס נכסים כדי לקבל בעלות על הנכס.
סיכום ומסקנות
השערה חלה לעתים קרובות בעסקאות הלוואות נדל"ן, שבהן נכס משמש להבטחת הלוואה. אבל זה יכול לשמש גם במצבי הלוואה מסוגים אחרים כמו גם השקעה. אם אתה מתקשר בהסכם הלוואה הכולל השערה, חשוב להבין את ההשלכות האפשריות אם לא תעמוד בהתחייבות הפיננסית שלך למלווה.
