מהו יחס הלוואה לעלות (LTC)?
מהו יחס הלוואה לעלות (LTC)? יחס הלוואה לעלות (LTC) הוא מדד המשמש בניית נדל"ן לא מסחרי כדי להשוות את המימון של פרויקט (כפי שמציע הלוואה) עם עלות בניית הפרויקט. יחס ה-LTC מאפשר למלווי נדל"ן מסחרי לקבוע את הסיכון בהצעת הלוואת בנייה. זה גם מאפשר ליזמים להבין את כמות ההון העצמי שהם שומרים במהלך פרויקט בנייה. בדומה ליחס LTC, יחס ההלוואה לערך (LTV) משווה גם את סכום הלוואת הבנייה אך עם שווי השוק ההוגן של הפרויקט לאחר השלמתו.
מהו יחס הלוואה לעלות (LTC)? – נקודות מרכזיות
מה אומר לך יחס הלוואה לעלות?
יחס ה-LTC משמש לחישוב אחוז ההלוואה או הסכום שהמלווה מוכן לספק למימון פרויקט על סמך העלות הקשה של תקציב הבנייה. לאחר השלמת הבנייה, כל הפרויקט יקבל ערך חדש. מסיבה זו, יחס ה-LTC ויחסי ה-LTV משמשים זה לצד זה בבניית נדל"ן מסחרי.
יחס ה-LTC עוזר לשרטט את הסיכון או רמת הסיכון של מתן מימון לפרויקט בנייה. בסופו של דבר, יחס LTC גבוה יותר אומר שזהו מיזם מסוכן יותר עבור המלווים. רוב המלווים מספקים הלוואות המממנות רק אחוז מסוים של פרויקט. באופן כללי, רוב המלווים מממנים עד 80% מהפרויקט. חלק מהמלווים מממנים אחוז גבוה יותר, אך זה בדרך כלל כרוך בריבית גבוהה משמעותית.
בעוד שיחס ה-LTC הוא גורם מקל עבור מלווים השוקלים מתן הלוואה, עליהם להתחשב גם בגורמים אחרים. המלווים יקח בחשבון גם את המיקום והערך של הנכס עליו נבנה הפרויקט, את האמינות והניסיון של בונים, ורשומת האשראי של הלווים והיסטוריית הלוואות גם כן.
דוגמה כיצד להשתמש ב-LTC
כדוגמה היפותטית, נניח שעלויות הבנייה הקשות של פרויקט נדל"ן מסחרי הן 200,000 דולר. כדי להבטיח שללווה יש חלק מהמניות בפרויקט, המלווה מספק הלוואה של 160,000 דולר. זה שומר על הפרויקט קצת יותר מאוזן ומעודד את הלווה לראות את הפרויקט עד לסיומו. יחס ה-LTC בפרויקט זה יחושב כ-$160,000 / $200,000 = 80%.
ההבדל בין הלוואה לעלות ויחס הלוואה לערך
קשר הדוק ל-LTC הוא יחס הלוואה לערך, אך הוא מעט שונה. יחס ה- LTV משווה את סך ההלוואה שניתנה לפרויקט מול שווי הפרויקט לאחר השלמתו (ולא לעלות הבנייה שלו). בהתחשב בדוגמה לעיל, הבה נניח שהערך העתידי של הפרויקט, לאחר השלמתו, הוא כפול מעלויות הבנייה הקשות, או $200,000. אם סך ההלוואה שניתנה עבור הפרויקט, לאחר השלמתו, הוא $320,000, יחס ה-LTV עבור פרויקט זה יהיה גם 80% או $320,000 / $400,000.
