מהו שיעור התפוסה?
מהו שיעור התפוסה? שיעור התפוסה הוא היחס בין השטח המושכר או המנוצל לכמות השטח הפנוי הכוללת. אנליסטים משתמשים בשיעורי התפוסה כאשר הם דנים בדיור קשישים, בתי חולים, לינה וארוחת בוקר, בתי מלון ויחידות השכרה, בין היתר. במוקד טלפוני, שיעור התפוסה מתייחס לכמות הזמן שהסוכנים מבלים בשיחות בהשוואה לסך שעות העבודה שלהם.
מהו שיעור התפוסה? – נקודות מרכזיות
הסבר על שיעורי תפוסה
להמחשת שיעור תפוסה, אם בניין דירות מכיל 20 יחידות, ב-18 מהן שוכרים, יש לו 90% תפוסה. באופן דומה, במלון 200 חדרים עם אורחים ב-150 חדרים יש שיעור תפוסה של 75%. לעומת זאת, שיעור הפנוי הוא מספר היחידות בבניין שאינן מושכרות בהשוואה למספר היחידות הכולל בבניין.
שיעורי תפוסה ומשקיעי נדל"ן
שיעורי התפוסה חשובים למשקיעי נדל"ן מכיוון שמספרים אלו מספקים אינדיקציה לתזרימי מזומנים צפויים. משקיע נדל"ן מסחרי המחפש מרכז קניות לקנייה אינו מעוניין כנראה באחד ששיעור התפוסה שלו הוא רק 25%, כלומר השוכרים שכרו רק 25% מחלונות הראווה והמסעדות הזמינים בקניון.
משקיע שרוכש נכס עם תפוסה נמוכה יחסית נאלץ להשקיע זמן וכסף כדי למצוא שוכרים נוספים, ומסתכן באי מילוי החללים תוך שהוא מתמודד עם עלויות תחזוקה ומסי רכוש שנגבו מהם. בשל כך, מתחמי דירות, קניונים ומתקנים אחרים עם אחוזי תפוסה נמוכים נמכרים לרוב בפחות מנכסים דומים עם שיעורי תפוסה גבוהים. במקרים מסוימים, שיעור תפוסה נמוך מצביע על כך שמשהו לא בסדר במרכז הקניות, כמו מיקומו או השירותים הזמינים שלו. במקרים אחרים, שיעורי תפוסה נמוכים עשויים לגרום לכך שהמתקן מנוהל בצורה גרועה על ידי בעליו הקיימים או שהוא נמצא במיקום לא רצוי.
במקרים אחרים, משקיע נדל"ן עשוי להסתכל על שיעורי התפוסה של בתי מלון ומתקנים אחרים ליד נכס שהם שוקלים לקנות. המספרים הללו יכולים להעיד משהו על הבריאות הפיננסית של האזור. לדוגמה, אם משקיע שוקל לקנות מסעדה, הוא עשוי לנסות לברר את שיעורי התפוסה של בתי מלון בקרבת מקום, שכן המספרים הללו משפיעים על מאגר הסועדים הפוטנציאליים.
דוגמה לשיעורי תפוסה: בתי חולים
שיעורי התפוסה של מיטות החולים, כמו גם שיעורי התפוסה בבתי אבות, יכולים להיות שימושיים לבחינת מגמות הצמיחה של המתקן. כדי למנוע צפיפות, מתקנים אלה מנהלים את שיעורי התפוסה שלהם. לעתים קרובות הם עוקבים אחר שיעורי התפוסה גם עבור מחלקות ספציפיות, כדי לעזור להעריך את הצמיחה והביקוש. ממשלות וארגונים משתמשים גם במספרים מצטברים על רמות התפוסה בבתי החולים כדי לתכנן תוכניות לגבי יוזמות בריאות הציבור.
