מה זה עמלת זבל?
מה זה עמלת זבל? עמלות זבל הן סדרה של חיובים שהמלווה מטיל בעת סגירת המשכנתא. חיובים אלו הם לרוב בלתי צפויים על ידי הלווה ואינם מוסברים בבירור על ידי המלווה. גורם הפתעה זה יכול להוביל לרושם שהעמלות הללו מוגזמות ומוצמדות לעלויות סגירה לגיטימיות אחרות ללא סיבה טובה. עמלות זבל אחרות, לרוב בלתי חוקיות, ניתן למצוא במוצרים פיננסיים לצרכן כמו הלוואות לרכב וחשבונות פיקדון, ופעילויות כמו שירות הלוואות לסטודנטים. מאמר זה מתמקד בעמלות זבל על משכנתאות.
מה זה עמלת זבל? – עמלות זבל אחרות, לרוב בלתי חוקיות, ניתן למצוא במוצרים פיננסיים לצרכן כמו הלוואות לרכב וחשבונות פיקדון, ופעילויות כמו שירות הלוואות לסטודנטים. מאמר זה מתמקד בעמלות זבל על משכנתאות.
מה זה עמלת זבל? – נקודות מרכזיות
הבנת עמלות זבל
עמלות זבל במשכנתאות הן תת-קבוצה של העלויות המופיעות בכל הצהרת הסדר HUD-1. באופן מסורתי, הצהרה זו הייתה טופס עצמאי שהחוק הפדרלי חייב מלווה לספק לווה בסגירה. הוא הכיל פירוט מפורט של כל העלויות הקשורות להלוואה.
לפני הסגירה, בנקודה שבה הצדדים מסכימים לתנאי ההלוואה ומתחילים בהכנות לסגירה, המלווה נדרש לספק אומדן בתום לב (GFE) של עלויות אלו. בשנת 2015, הלשכה להגנה פיננסית לצרכן (CFPB) איחדה את המסמכים הללו לטופס אחד, גילוי נאות.
העלויות המפורטות ב-HUD-1 נעות בין פריטים משולבים כמו בדק בית ודמי חיפוש כותרות ועד לעלויות מפוקפקות יותר שחלק מחשיבים כזבל. הקבוצה האחרונה יכולה להכיל פריטים כגון עמלת הכנת מסמכים, עמלת בקשה, עמלת מימון, עמלת אימות העסקה, דמי הרשמה, עמלת תרגום או עמלת חיתום אוטומטית.
דמי זבל עלולים להשאיר טעם רע בנוגע לתהליך רכישת הבית, שבדרך כלל אמור להיות רגע מאושר עבור רוב האנשים. ללווה תמיד הייתה הזכות לערער על עמלות אלו ולנהל עליהן משא ומתן עם המלווה, אך מלווים רבים מצאו שכדאי להניח כי הלווים לא יצליחו לערער על כל העמלות הללו.
מבקרים של תעשיית המשכנתאות גם טענו שהמלווים אינם עומדים בדרישת תום הלב של ה-GFE ומוסיפים בנדיבות עמלות להצהרה הסופית של HUD-1 שמעולם לא נכללו ב-GFE.
הלשכה להגנה פיננסית לצרכן (CFPB) רפורמות על תהליך הסגירה
הרפורמות של לשכת ההגנה הפיננסית לצרכן (CFPB) של 2015 בתהליך הסגירה לא רק ייעלו את הניירת הקשורה לתהליך הסגירה, אלא גם קבעו הגבלות על עמלות והתאמות שניתן לבצע לאחר מתן ה-GFE ללווה.
חלק מהמטרה של שינויים אלה הייתה למזער את יכולתם של המלווים להוסיף עמלות זבל שהלווים עלולים להתעלם מהם. השינוי העיקרי שהנהיג ה-CFPB במערכת הכללים החדשה הזו הוא הגבלה על האינפלציה המותרת של חיובים הרשומים באומדן ההלוואות, המסמך שנקרא בעבר GFE.
באופן כללי, לא ניתן להעלות עמלה ביותר מ-10% מהערכת הרישום ועד להצהרת הסיום הסופית. אם התרחש שינוי משמעותי בנסיבות ההלוואה, על המלווה לאפשר ללווה לבדוק אומדן הלוואות חדש, שכן ייתכן שההגבלות שנקבעו על ידי ה-CFPB לא יחולו עוד.
עמלות זבל שנמצאות במשכנתאות ברובן אינן בלתי חוקיות. גם עם המאמצים של ה-CFPB להגן על הלווים מפני שיטות הלוואות מטעות, הלווה נושא בנטל לבחון היטב ולפקח על עמלות שנראות מיותרות. המטרה של המלווה היא תמיד לסגור משכנתא כדי שיוכלו להרוויח הכנסות. לכן, הם בדרך כלל פתוחים למשא ומתן כדי להבטיח שהמשכנתא תושלם.
מהן כמה עמלות זבל שנמצאות בחוזי משכנתא?
אלה יכולים לכלול פריטים כגון עמלת הכנת מסמכים, עמלת בקשה, עמלת מימון, עמלת אימות העסקה, דמי הרשמה, עמלת תרגום או עמלת חיתום אוטומטית.
היכן אוכל למצוא רשימה של עמלות המצורפות למשכנתא שלי לפני הסגירה?
עמלות משכנתא, שחלקן נחשבות למיותרות או דורסניות על ידי תומכי הצרכנים, הן חלק מהעלויות המופיעות בכל הצהרת פשרה של HUD-1. בעבר, הצהרה זו הייתה טופס נפרד ומפרט שהחוק הפדרלי חייב מלווה לספק לווה בסגירה. מאז 2015, הוא מאוחד לגילוי הנעילה.
האם אוכל לנהל משא ומתן להסרת עמלות זבל מהמשכנתא שלי?
כן, אפשר לבקש ממלווה משכנתאות להסיר או לשנות חלק מהעמלות הללו במהלך תהליך הסגירה. זכרו כי בתור הלווה עדיף לבדוק היטב ולפקפק בעמלות במשכנתא שנראות מיותרות.
סיכום ומסקנות
עמלות זבל במשכנתאות הן חיובים מרובים שהמלווה מטיל בסגירה. הם יכולים להיות בלתי צפויים על ידי הלווה ולא מוסברים בבירור על ידי המלווה. גורם הפתעה זה יכול להוביל לתחושת הקונה שהעמלות מוגזמות ומוצמדות לעלויות סגירה לגיטימיות אחרות ללא סיבה טובה. סוגים אחרים של עמלות זבל, לרוב בלתי חוקיות, יכולים להימצא ולהטיל ספק על ידי צרכנים בעת לקיחת הלוואות לרכב, חשבונות פיקדונות או שירות הלוואות לסטודנטים.
