מה זה Opco?
מה זה Opco? Opco הוא הקיצור של "חברה תפעולית", המשמש בדרך כלל כאשר מתארים את החברה התפעולית העיקרית המעורבת בעסקת anopco/propco, שהיא המבנה הנפוץ ביותר ליצירת קרן השקעות בנדל"ן (REIT). חברת הנכסים (propco) מחזיקה בבעלות על כל הנדל"ן והחובות הנלווים, בעוד ש-opco מבצעת את התפעול והניהול השוטפים, ומציעה את היתרונות של opco הקשורים לדירוג האשראי וליכולות המימון שלה.
מה זה Opco? – חברת הנכסים (propco) מחזיקה בבעלות על כל הנדל"ן והחובות הנלווים, בעוד ש-opco מבצעת את התפעול והניהול השוטפים, ומציעה את היתרונות של opco הקשורים לדירוג האשראי וליכולות המימון שלה.
מה זה Opco? – נקודות מרכזיות
איך עובדת Opco?
עסקת חברה מבצעת/חברת נכסים ("opco/propco") היא הסדר עסקי שבו חברה בת (כלומר, חברת הנכס) מחזיקה בכל הנכסים המניבים הכנסה, בעוד שהחברה הראשית (החברה התפעולית) מנהלת פעילות ללא רכוש ישיר. הבעלות עצמה. עסקאות Opco/propco מאפשרות לכל הבעיות הקשורות למימון ולדירוג האשראי לשתי החברות להישאר נפרדות, ובכך לשפר את המצב הפיננסי של כל ישות.
באסטרטגיית עסקת opco/propco, חברות מחולקות לפחות לחברה תפעולית אחת וחברת נכסים אחת. בעוד שחברת הנכסים מחזיקה בכל הנכסים – כולל נדל"ן או נכס אחר – הקשורים ליצירת הכנסות, ה-opco היא זו שמשתמשת בנכסים כדי לייצר מכירות.
אסטרטגיית opco/propco מאפשרת לחברות להרחיק מהספרים של החברה המפעילה אלמנטים מסוימים – כלומר חובות ובכך חובות שירות חובות, דירוגי אשראי ונושאים קשורים. זה בדרך כלל מציג לחברה יתרונות כלכליים ניכרים וחיסכון. אם החברה המפעילה תיצור REIT עבור כל החזקות הנדל"ן שלה, היא יכולה להימנע ממיסוי כפול על כל חלוקת ההכנסות שלה. כאשר שוקי האשראי הופכים למצומצמים יותר, או כאשר ערכי הנכס צונחים, אסטרטגיות עסקת opco/propco אינן כל כך מעשיות ובמקרים רבים אפילו אינן ניתנות לביצוע.
דוגמה לאופקו
חברות קזינו, שלעתים קרובות מתפקדות במובן מסוים כ-REITS בידור או נופש, עשויות לשקול ארגון מחדש של opco/propco כדי ליצור ערך לבעלי המניות ולייעל את הפעילות. המודל לכך הוא הארגון מחדש ב-2013 של Penn National Gaming Inc., שבו חברת הקזינו קיבלה אישור ממס הכנסה של ארה"ב (IRS) לבצע ספין-off ללא מסים של נכסיה ל-REIT חדש.
פן נשיונל גיימינג פיתחה את נכסי המשחקים והפנאי של REIT, והעבירה את כל הבעלות על נכסי נדל"ן ל-REIT החדש שהוקם. לאחר השלמת הספין-אוף הזה, Gaming and Leisure Properties השכירו את הנכסים בחזרה ל-Penn National Gaming שהפעיל אותם.
כללי המס המיוחדים הקיימים ב-REIT של פן נשיונל גיימינג מונעים מהפרופקו לשלם מס הכנסה פדרלי על דמי שכירות שהושגו מה-opco. ל-REIT של Penn National Gaming יש גם ריבית נמוכה משמעותית מחברת משחקים. בנוסף, מכיוון שפן נשיונל גיימינג ביטלה את כל החוב הישיר הקשור לנכס על ידי הקצאת בעלות ל-REIT שלה, המאזן הבהיר של opco מאפשר לחברת הקזינו ללוות את הכספים שהיא צריכה כדי לפעול וגם לזרוק להמשך פיתוח והתרחבות של בתי הקזינו שלה.
REOCs ו-REITs
ישנם הבדלים תפקודיים ואסטרטגיים בין חברות תפעול נדל"ן (REOCs) ו-REITs. חברות REIT רבות ממקדות את אסטרטגיית ההשקעה והפורטפוליו שלהן כדי לייצר תזרים מזומנים באמצעות דמי השכירות או החכירה שנוצרו על ידי הנכסים שהם מחזיקים. השקעות שבוצעו על ידי REIT בפרויקט בנייה ורכישות עשויות להיות מכוונות ליצירת הכנסה מדמי שכירות מהנכס. הרווח הנקי הזה הולך בעיקר לחלוקות שהונפקו למשקיעים.
חברה להפעלת נדל"ן עשויה לממן בנייה חדשה ולאחר מכן למכור את הנכס תמורת תמורה. החברה יכולה גם לקנות נכס, לשפץ את הבניין, ואז למכור מחדש את הנדל"ן ברווח. REOC יכול לשמש גם כחברת ניהול המפקחת על הנכסים.
ניתן להשקיע מחדש את הרווחים שחברת תפעול נדל"ן מייצרת בפרויקטים כגון רכישות, שיפוצים ובנייה חדשה. זה מאפשר ל-REOC למלא את תיק ההשקעות שלו במהירות יחסית עם לקוחות פוטנציאליים לטווח ארוך. ניתן להבדיל זאת עם תקנות המחייבות את ה-REIT לחלק את רוב הרווח הנקי שלהם לבעלי המניות שלהם כדיבידנדים. ייתכן שיש פוטנציאל לסיכויי צמיחה גדולים יותר עם REOC, אבל ייתכן שהם לא ייצרו הכנסה מיידית כמו קרן REIT.
