מהו שטר נאמנות?
מהו שטר נאמנות? שטר נאמנות – הידוע גם ככתב נאמנות – הוא מסמך המשמש לעתים בעסקאות נדל"ן בארה"ב. זהו מסמך שנכנס לפעולה כאשר צד אחד נטל הלוואה מגורם אחר לרכישת נכס. שטר הנאמנות מייצג הסכם בין הלווה למלווה להחזק את הנכס בנאמנות על ידי צד שלישי ניטרלי ובלתי תלוי עד לפירעון ההלוואה. למרות שכתבי נאמנות הם פחות נפוצים ממה שהיו פעם, כ-20 מדינות עדיין מחייבות שימוש באחד, במקום משכנתא, כאשר מימון מעורב ברכישת נדל"ן. מעשי נאמנות נפוצים באלסקה, אריזונה, קליפורניה, קולורדו, איידהו, אילינוי, מיסיסיפי, מיזורי, מונטנה, צפון קרוליינה, טנסי, טקסס, וירג'יניה ומערב וירג'יניה. כמה מדינות – כמו קנטקי, מרילנד ודרום דקוטה – מאפשרות שימוש הן בכתבי נאמנות והן במשכנתאות.
מהו שטר נאמנות? – למרות שכתבי נאמנות הם פחות נפוצים ממה שהיו פעם, כ-20 מדינות עדיין מחייבות שימוש באחד, במקום משכנתא, כאשר מימון מעורב ברכישת נדל"ן. מעשי נאמנות נפוצים באלסקה, אריזונה, קליפורניה, קולורדו, איידהו, אילינוי, מיסיסיפי, מיזורי, מונטנה, צפון קרוליינה, טנסי, טקסס, וירג'יניה ומערב וירג'יניה.
מהו שטר נאמנות? – כמה מדינות – כמו קנטקי, מרילנד ודרום דקוטה – מאפשרות שימוש הן בכתבי נאמנות והן במשכנתאות.
מהו שטר נאמנות? – נקודות מרכזיות
1:51
לחץ על הפעל כדי ללמוד כל מה שאתה צריך לדעת על מעשי נאמנות
הבנת מעשי נאמנות
שטר נאמנות הוא עסקה בין שלושה צדדים:
בעסקת מקרקעין – רכישת בית, נניח – מלווה נותן ללווה כסף בתמורה לשטר חוב אחד או יותר הקשורים לשטר נאמנות. שטר זה מעביר את הבעלות המשפטית על המקרקעין לנאמן חסר פניות, בדרך כלל חברת בעלות, חברת נאמנות או בנק, המחזיק בו כבטוחה לשטרי החוב. התואר השוויוני – הזכות לקבל בעלות מלאה – נשאר בידי הלווה, וכך גם השימוש המלא והאחריות על הנכס.
מצב עניינים זה נמשך לאורך כל תקופת החזר ההלוואה. הנאמן מחזיק בבעלות החוקית עד שהלווה ישלם את מלוא החוב, ואז הבעלות על הנכס עוברת ללווה. אם הלווה אינו עומד בהלוואה, הנאמן לוקח את השליטה המלאה על הנכס.
שטר נאמנות מול משכנתא
שטרות נאמנות ומשכנתאות משמשים שניהם בהלוואות בנקאיות ופרטיות ליצירת נדל"ן, ושניהם נרשמים בדרך כלל כחוב במחוז שבו נמצא הנכס. עם זאת, ישנם כמה הבדלים.
מספר הצדדים
משכנתא מערבת שני צדדים: לווה (או משכנתא) ומלווה (או בעל משכנתא). כאשר הלווה חותם על משכנתא, הוא משעבד את הנכס כערובה למלווה כדי להבטיח פירעון.
לעומת זאת, שטר נאמנות מערב שלושה צדדים: לווה (או אמון), מלווה (או מוטב), והנאמן. הנאמן מחזיק בזכויות השעבוד לטובת המלווה; אם הלווה לא יצליח, הנאמן יתחיל וישלים את תהליך העיקול לפי בקשת המלווה.
סוג העיקול
במקרה של מחדל, שטר נאמנות יגרום להליכי עיקול שונים מאשר משכנתא. משכנתא במחדל תגרור עיקול שיפוטי, כלומר המלווה יצטרך להבטיח צו בית משפט. כתבי נאמנות עוברים עיקול לא שיפוטי, בתנאי שהם כוללים סעיף כוח מכירה.
עיקולים שיפוטיים יקרים וגוזלים זמן רב יותר מעיקולים שאינם שיפוטיים. המשמעות היא שבמדינות המאפשרות אותם, שטר נאמנות עדיף על משכנתא מבחינת המלווה.
מה כלול בשטר נאמנות?
שטר נאמנות יכלול את אותו סוג מידע הנקוב במסמך משכנתא, כגון:
בנוסף, שטר נאמנות יכלול גם סעיף סמכות מכירה המקנה לנאמן את הזכות למכור את הנכס אם הלווה לא יעמוד במחדל.
עיקולים ושטרי נאמנות
למשכנתאות ולשטרי נאמנות יש תהליכי עיקול שונים. עיקול שיפוטי הוא תהליך בפיקוח בית משפט שנאכף כאשר המלווה מגיש תביעה נגד הלווה בגין אי עמידה במשכנתא. התהליך לוקח זמן ויקר.
כמו כן, אם המכרז של הנכסים המעוקלים לא מכניס מספיק כסף כדי לשלם את שטר החוב, המלווה רשאי להגיש פסק דין לליקוי נגד הלווה, לתבוע את היתרה. עם זאת, גם לאחר מכירת הנכס, ללווה יש זכות פדיון: הם רשאים לפרוע למלווה תוך פרק זמן קצוב ולרכוש את הבעלות על הנכס.
לעומת זאת, שטר נאמנות מאפשר למלווה להתחיל עיקול לא שיפוטי מהיר יותר וזול יותר, תוך עקיפת מערכת בתי המשפט והקפדה על הנהלים המפורטים בשטר הנאמנות ובחוק המדינה. אם הלווה לא הופך את ההלוואה לשוטפת, הנכס מוצע למכירה פומבית באמצעות מכירת נאמן.
הבעלות עוברת מהנאמן לבעלים החדש באמצעות שטר הנאמן לאחר המכירה. כאשר אין מציעים במכירת הנאמן, הנכס חוזר לידי המלווה באמצעות שטר נאמן. ברגע שהנכס נמכר, אין ללווה זכות פדיון.
יתר על כן, על נאמן מוטלת האחריות לשלם את התמורה מהמכירה ללווה ולמלווה לאחר השלמת המכירה. הנאמן ישלם למלווה את הסכום שנותר על החוב וישלם ללווה כל מה שעולה על סכום זה, ובכך יאפשר למלווה לרכוש את הנכס.
יתרונות וחסרונות של השקעה בנאמנות
משקיעים שמחפשים תשואות עסיסיות פונים לפעמים לתחום הנדל"ן – בפרט, כתבי נאמנות.
בהשקעה בנאמנות, המשקיע מלווה כסף ליזם העובד בפרויקט נדל"ן. שמו של המשקיע מופיע בכתב הנאמנות כמלווה. המשקיע גובה ריבית על הלוואתו; עם סיום הפרויקט המנהל שלו מוחזר אליו במלואו. מתווך שטר נאמנות בדרך כלל מקל על העסקה.
יתרונות
חסרונות
איזה סוג מפתח נכנס להסדר הזה? בנקים נרתעים לרוב מללוות לסוגים מסוימים של פיתוחים, כמו פרויקטים מסחריים בגודל בינוני – קטנים מדי עבור המלווים הגדולים, גדולים מדי עבור הקטנים – או מפתחים עם רקורד גרוע או יותר מדי הלוואות. מלווים זהירים עשויים גם לנוע לאט מדי עבור מפתחים מול דדליין קצר להתחלה או השלמת פרויקט.
מפתחים כמו אלה נמצאים לעתים קרובות במצוקה קלה. מסיבות אלה, משקיעי שטרות נאמנות עשויים לעתים קרובות לצפות לשיעורי ריבית גבוהים על כספם. הם יכולים לקצור את היתרונות של גיוון לסוג נכסים אחר, מבלי להיות מומחים בבנייה או בניהול נדל"ן: זוהי השקעה א-פאסיבית.
להשקעה בנאמנות יש סיכונים וחסרונות מסוימים. בניגוד למניות, השקעות נדל"ן אינן נזילות, כלומר משקיעים לא יכולים לאחזר את כספם לפי דרישה. כמו כן, המשקיעים יכולים לצפות רק לריבית שההלוואה מייצרת; גידול הון נוסף אינו סביר.
צדדים מושקעים עלולים לנצל כל אי התאמה משפטית בשטר הנאמנות, ולגרום להסתבכויות משפטיות יקרות שעלולות לסכן את ההשקעה. משקיע טיפוסי עם ניסיון מועט עלול להתקשות, מכיוון שנדרשת מומחיות ספציפית כדי למצוא מפתחים, פרויקטים ומתווכים אמינים ומהימנים.
דוגמה עולמית של שטר נאמנות
מסמך נאמנות קצר המשמש במחוז אוסטין, טקסס, מכסה את הדרישות עבור רוב המלווים. הטופס מתחיל בהגדרה של מונחים ורווחים עבור הלווה, המלווה והנאמן למלא את שמם. כמו כן נדרשים הסכום הנלווה וכתובת הנכס.
לאחר סעיף זה, המסמך ממשיך ומפרט את העברת הזכויות בנכס ואמנה אחידה לרבות:
הטופס כולל גם התחייבויות לא אחידות, המציינות ברירת מחדל או הפרה של כל אחד מתנאי ההסכם. והוא מפרט שההלוואה שבה עוסק המסמך אינה הלוואת הון ביתי – כלומר משהו שהלווה יקבל ממנו מזומן – אלא הלוואה עבור רכישת הנכס.
שטר הנאמנות מסתיים ברווח לחתימת הלווה, אותו יש לעשות בנוכחות אנוטריון ושני עדים, החותמים אף הם.
שאלות נפוצות
מהי הקצאה בשטר נאמנות?
בדיני המקרקעין, "המחאה" היא פשוט העברת שטר נאמנות מצד אחד לשני. זה קורה בדרך כלל כאשר המוטב משטר נאמנות מוכר את ההלוואה שלו למלווה אחר.
מהו הובלה חוזרת בשטר נאמנות?
בדיני מקרקעין, שינוע פירושו העברת נכס ממלווה או נאמן ללווה. זה קורה בדרך כלל בתום משכנתא או הלוואה אחרת, כאשר הלווה עמד בתנאי חובו.
מי יכול להיות נאמן בכתב נאמנות?
במדינות מסוימות יש חוקים המגבילים מי יכול לפעול כנאמן בכתב נאמנות. במדינות אלה, הנאמן חייב להיות בנק, איגוד אשראי, חברת ביטוח חסכון, עורך דין או חברה אחרת המוסמכת במיוחד להחזיק בנאמנות. במדינות אחרות, כל אחד יכול לפעול כנאמן.
סיכום ומסקנות
כתבי נאמנות הם חלופה למשכנתאות במדינות מסוימות. במקום הסכם ישירות בין מלווה ללווה, שטר נאמנות מעמיד את בעלות הנכס בידי צד שלישי, או נאמן. רק לאחר שהלווה יעמוד בתנאי חובו למלווה, הנכס יועבר במלואו ללווה.
