מהי משכנתא מוסמכת?
מהי משכנתא מוסמכת? משכנתא מוסמכת היא משכנתא העומדת בדרישות מסוימות להגנה על מלווים ומסחר בשוק המשני במסגרת חוק הרפורמה והגנת הצרכן של דוד-פרנק בוול סטריט, חלק משמעותי בחקיקה של רפורמה פיננסית שעברה ב-2010. הוראות הרפורמה בוול סטריט של דוד-פרנק וחוק הגנת הצרכן נועדו להגן הן על הלווים והן על המערכת הפיננסית מפני שיטות ההלוואות המסוכנות שתרמו למשבר משכנתאות הסאב-פריים של 2007. על ידי יצירת תמריצים גדולים יותר להצעת הלוואות משכנתא באיכות גבוהה יותר בשניהם. בשווקים הראשוניים והמשניים, מטרת החוק הייתה להוריד את הסיכון הכולל שיוצרות המשכנתאות במערכת הפיננסית הגדולה יותר.
מהי משכנתא מוסמכת? – הוראות הרפורמה בוול סטריט של דוד-פרנק וחוק הגנת הצרכן נועדו להגן הן על הלווים והן על המערכת הפיננסית מפני שיטות ההלוואות המסוכנות שתרמו למשבר משכנתאות הסאב-פריים של 2007. על ידי יצירת תמריצים גדולים יותר להצעת הלוואות משכנתא באיכות גבוהה יותר בשניהם. בשווקים הראשוניים והמשניים, מטרת החוק הייתה להוריד את הסיכון הכולל שיוצרות המשכנתאות במערכת הפיננסית הגדולה יותר.
מהי משכנתא מוסמכת? – נקודות מרכזיות
1:55
לחץ על הפעל כדי ללמוד הכל על משכנתאות מוסמכות
איך עובדות משכנתאות מוסמכות
כדי להיות זכאי למשכנתא מוסמכת, ישנן דרישות מסוימות שעל הלווים לעמוד בהן. דרישות אלו מתבססות על ניתוח יכולתו של הלווה להחזיר את המשכנתא שלו (לפי הכנסתו, נכסיו וחובותיו). פרמטרים אלו מחייבים שהלווה לא לקח על עצמו תשלומי חוב חודשיים העולה על 43% מההכנסה לפני מס; שהמלווה לא גבה יותר מ-3% בנקודות ובעמלות מוצא; וכי ההלוואה לא הונפקה כהלוואה מסוכנת או במחיר מופקע עם תנאים כמו הפחתה שלילית, תשלום בלון, או משכנתא בריבית בלבד.
עבור מלווים העוקבים אחר תקנות מסוימות שנקבעו בחוק, משכנתאות מוסמכות עשויות לספק להם הגנות משפטיות נוספות מסוימות. על פי כללי משכנתא מוסמכים, הוראות "נמל בטוח" מגנות על מלווים מפני תביעות של לווים במצוקה שטוענים שהורחכו להם משכנתא שלמלווה לא הייתה סיבה להאמין שהם יכולים להחזיר.
הם גם מספקים תמריצים למלווים המעוניינים למכור את ההלוואות שלהם בשוק המשני (שכן הלוואות משכנתא מוסמכות מושכות יותר לחתמים בעסקאות מוצרים מובנים). מלווים המנפיקים משכנתאות מוסמכות יכולים בקלות רבה יותר למכור אותן מחדש בשוק המשני לגופים כגון פאני מיי ופרדי מאק. שני מפעלים אלה בחסות ממשלתית קונים את רוב המשכנתאות, מה שמפנה הון לבנקים למתן הלוואות נוספות.
כללי משכנתא מוסמכים פותחו כדי לסייע בשיפור איכות ההלוואות המונפקות בשוק הראשוני (ואשר בסופו של דבר עשויות להפוך לזמינות למסחר בשוק המשני). רוב המשכנתאות החדשות נמכרות על ידי המלווים לשוק המשכנתאות המשני. בשוק המשכנתאות המשני, משכנתאות שמקורן חדשות נארזות בניירות ערך מגובי משכנתאות ונמכרות למשקיעים, כגון קרנות פנסיה, חברות ביטוח וקרנות גידור. רק משכנתאות מסוימות כשירות זכאיות למכירה בשוק המשני.
נסיבות ייחודיות
ישנם מספר חריגים לכללי משכנתא מוסמכים. חריג אחד הוא שעמלות נקודות ומקור עשויות לעלות על 3% עבור הלוואות של פחות מ-$100,000 (אחרת, ייתכן שהמלווים לא יקבלו פיצוי מספיק על הנפקת הלוואות כאלה, והמשכנתאות הקטנות הללו עלולות להפוך ללא זמינות).
בנוסף, תקנות משכנתא מוסמכות מתירות למלווים להנפיק משכנתאות שאינן מוסמכות. עם זאת, ישנם כללים המגבילים את מכירת הלוואות אלו לשוק המשכנתאות המשני ומספקים פחות הגנות משפטיות למלווים.
