מהו עיקול מראש?
מהו עיקול מראש? עיקול מראש מתייחס לשלב הראשון של הליך משפטי שבסופו של דבר יכול להסתיים בהשבת נכס מלווה במחדל. המלווה מגיש הודעה על פירעון בנכס בטרם עיקול מכיוון שהבעלים הלווה חורג מהתנאים החוזיים לתשלומים בפיגור. הודעת ברירת מחדל מודיעה לבעלים הלווה שהמלווה נוקט פעולות משפטיות לקראת עיקול. ללווים יש כמה אפשרויות זמינות אם הם מוצאים את עצמם בעיקול מראש. המלווים עשויים אפילו להיות מוכנים לנהל איתם משא ומתן כדי להימנע ממעבר לשלב העיקול.
מהו עיקול מראש? – הודעת ברירת מחדל מודיעה לבעלים הלווה שהמלווה נוקט פעולות משפטיות לקראת עיקול. ללווים יש כמה אפשרויות זמינות אם הם מוצאים את עצמם בעיקול מראש. המלווים עשויים אפילו להיות מוכנים לנהל איתם משא ומתן כדי להימנע ממעבר לשלב העיקול.
מהו עיקול מראש? – נקודות מרכזיות
1:25
המלכודות של רכישת בית מעוקל
כיצד פועל עיקול מראש
כאשר רוכש דירה נוטל הלוואה לרכישת נכס, הוא חותם על חוזה עם המוסד המלווה לפירעון המשכנתא על פי הסכם חוזי, בדרך כלל בתשלומים חודשיים. תשלומים חודשיים בנויים בדרך כלל כדי לכסות חלק מתשלומי הקרן והריבית על המשכנתא.
חוזי משכנתא סטנדרטיים בנויים לרוב כך שהם נמצאים במחדל אם הלווה לא מצליח לבצע תשלומים במשך שלושה חודשים רצופים. בשלב זה, המלווה הוא בדרך כלל מורשה חוזית להתחיל עיקול מראש. כאשר זה קורה, הלווה מקבל עותק של הודעת מחדל, שגם היא נעשית עניין של רישום ציבורי, באמצעות הגשה לבית המשפט. פעולה זו מתחילה את תהליך הטרום עיקול, שיכול להימשך בין שבועות ליותר משנה, שכן הוא משתנה לפי מדינה ונתון להליך בבית המשפט.
ישנם מספר שלבים סטנדרטיים להליך כינוס נכסים. הודעת המחדל מתחילה את ההליך בשלב טרום העיקול. באופן כללי, המלווה צריך אישור בית משפט, אשר חייב להינתן על ידי שופט, עבור רכושם.
לעתים קרובות המלווים מוכנים יותר לנהל משא ומתן על תשלומים לאחור ושינויים אפשריים בהלוואה בשלב שלפני העיקול של הליך כדי להימנע מתשלום עלויות הליך עיקול נרחבות. אם ניתן עיקול ואושרה הודעת פינוי עיקול, המלווה יכול להתקדם למכירה פומבית או למכירת נאמן.
מכירה קצרה של בתים לפני עיקול
בית טרום עיקול שלווה מעמיד למכירה מכונה בדרך כלל מכירה קצרה. המכירה יכולה להיות עסקה פרטית בין בעל הבית לקונה, אך לרוב יש לאשר את הצעת הרוכש על ידי הבנק לפני שניתן יהיה להשלים את המכירה. מחיר הרכישה עשוי להיות נמוך מיתרת ההלוואה, ולכן נאמר שהמכירה קצרה.
זכור שלא כל מכירות השורט הן עיקולים מוקדמים. בעלי בתים שיודעים שהם בצרות בוחרים לפעמים למכור את הנכסים שלהם בכל דרך אפשרית לפני שהם מגיעים לעיקול מראש. קונה יכול לבצע בדיקת בית מעוקל מראש לפני שהוא מגיש הצעה עליו. הקונה יכול להיות משקיע המעוניין לרכוש את הנכס בפחות משווי השוק ההוגן שלו (FMV) ואז למכור אותו במחיר גבוה יותר עבור רווח.
אם בעל הבית רושם את הנכס למכירה באמצעות סוכן נדל"ן, אז קונים פוטנציאליים יפנו לסוכן הרישום. בכל מכירה בחסר, סביר להניח שהבנק המלווה יצטרך להיות מעורב והוא עשוי לשכור מתווך נדל"ן אחד או יותר או עורך דין משלהם, במיוחד כדי להכין חוות דעת של מחירי מתווכים.
יתרונות וחסרונות של מכירות טרום עיקול
ניתן למכור בית במהלך שלב הטרום עיקול, מה שיכול להיות ניצחון לכל הצדדים המעורבים. על ידי מכירה, בעל הבית נמנע מהנזק שייגרם לעיקול על היסטוריית האשראי שלהם. הקונה יכול בדרך כלל להשיג את הנכס מתחת לשווי השוק. המוסד המלווה אינו חייב לשלם את העלויות של הליך כינוס נכסים או למכור את הנכס עצמו.
אך מכירת נכס באופן עצמאי אינה בהכרח קלה, בעיקר מאחר והמוכר חייב לעמוד בחוקיות ובדרישות הגילוי. רוכשים של בתים מעוקלים מראש יצטרכו להיות מודעים לכל משכן נכסים שלא שולמו מסים על בית, מכיוון שאלו עלולים להיות מועברים לבעלים החדשים ללא גילוי מלא או סעיפים מתועדים כראוי.
אם בעל הבית לא ישלם את תשלומי המשכנתא המועדים (והמתמשכים), לנהל משא ומתן על שינוי או למכור את הבית במהלך התקופה שלפני העיקול, בסופו של דבר המלווה יקבל אישור לשעבוד שלו על הנכס. כאשר זה קורה, הם יכולים לפנות את הבעלים, ולאחר מכן למכור את הנכס. בשלב זה, הבנק הוא הבעלים של הנכס ויש סיכוי גבוה יותר לנסות למכור את הנכס במחיר נמוך עוד יותר מאשר לשמור על ההוצאות השוטפות שלו, כמו מיסים וביטוחים.
יתרונות
חסרונות
הקלה על משכנתא COVID-19
ננקטו שורה של צעדים כדי להגן על בעלי בתים נאבקים שנפגעו ממגיפת COVID-19 בשנים 2020 ו-2021.
כמו כן, הוראת הביצוע קבעה את הזכאות לבעלי נכסים רב-משפחתיים. אם תביעה תאושר, אזי היו רשאים לווי משכנתא בגיבוי ממשלתי לדחות תשלומים עד 360 ימים, להימנע מעמלות איחור, להימנע מפינוי מביתם, לדחות כל הליכי עיקול שכבר נמצאים בתהליך, ולעצור את שלב הטרום עיקול עבור כל הליכים חדשים.
בנוסף, הומלץ למלווים פרטיים לעבוד עם לווים, מה שהופך את השינויים בהלוואות לנגישים יותר. בשנת 2021, הריביות ירדו לשפל חסר תקדים, מה שהפך את המימון מחדש לאופציה בת קיימא עבור כל לווה משכנתא שלא ביצע מימון בעבר בחודשים האחרונים והוא רשאי לעשות זאת על פי תנאי המשכנתא הנוכחיים שלהם. עם זאת, יו"ר הפדרל ריזרב, ג'רום פאוול, ציינו כי הריבית תעלה באביב 2022.
מה המשמעות של עיקול מראש?
עיקול מראש היא פעולה שננקטת על ידי מלווה כדי לנסות להשיג כסף שחייב על משכנתא. עיקול מראש הוא אזהרה כי עלול להתרחש עיקול, אם חובות לא ייפתרו.
האם הבית שלי תחת עיקול מראש?
לפני שהבית שלכם נכנס לעיקול מראש, תקבלו הודעה משפטית על מחדל, המתריע בפניכם על הסיכון שהבית שלכם יסתיים בכינוס נכסים מראש. אם לא ביצעת תשלומים למשכנתא שלך במשך יותר משלושה חודשים, סביר להניח שהבית שלך ייפול גם לעיקול מראש.
מה ההבדל בין עיקול לטרום עיקול?
עיקול מראש על הבית מתרחש כאשר מוגשת הודעת מחדל לאחר קבלת אישור בית המשפט. במהלך שלב זה, ייתכן שבעל בית יוכל לנהל משא ומתן עם המלווה לשמירת הבית, בדרך כלל על ידי תשלום חובותיו. עיקול מתרחש אם המלווה מקבל את הסמכות להגיש ללווה העבריין הודעת פינוי עיקול ולאחר מכן ממשיך לקיים מכרז פומבי למכירת הנכס.
סיכום ומסקנות
עיקול מראש יכול להיות שלב חשוב מכיוון שהמלווה עשוי להיות פתוח למשא ומתן על זכויות אחרונות על חוב בפיגור עבור הלווה. ללווה יש לעתים קרובות הזדמנות אחרונה להפוך את מצב ברירת המחדל על ידי ביצוע תשלומים מאוחרים, משא ומתן על שינוי, או אולי בחירה למכור את הנכס לפני שהוא מגיע להדחה סופית.
