מהי עמלת איגוד בעלי בתים (HOA)?
מהי עמלת איגוד בעלי בתים (HOA)? המונח "עמלת איגוד בעלי בתים (HOA) מתייחס לסכום כסף שיש לשלם על ידי סוגים מסוימים של בעלי נכסים למגורים מדי חודש לעמותות בעלי הבית שלהם (HOA). עמלות אלו נגבות על מנת לסייע לעמותה בשמירה והשבחת נכסים. דמי HOA נגבים כמעט תמיד על בעלי בתים משותפים, אך הם עשויים לחול גם בשכונות מסוימות של בתים צמודי קרקע. עמלות HOA עשויות להיכלל גם במונח "חיובים נפוצים" או "דמי אחזקה".
מהי עמלת איגוד בעלי בתים (HOA)? – דמי HOA נגבים כמעט תמיד על בעלי בתים משותפים, אך הם עשויים לחול גם בשכונות מסוימות של בתים צמודי קרקע. עמלות HOA עשויות להיכלל גם במונח "חיובים נפוצים" או "דמי אחזקה".
מהי עמלת איגוד בעלי בתים (HOA)? – נקודות מרכזיות
הבנת עמלות איגוד בעלי הבית (HOA).
עמותות בעלי בתים הן ארגונים שנועדו להקים ולאכוף כללים עבור נכסים מסוימים והתושבים המתגוררים בהם. קבוצות אלה נוצרות בדרך כלל בקהילות מתוכננות, בתת-חלוקות או בבנייני דירות. אנשים שרוכשים נכסים אלו הופכים אוטומטית לחברים בעמותה. ככאלה, הם נדרשים לשלם את חובותיהם באמצעות עמלות חודשיות, הנקראות עמלות עמותת בעלי בתים.
דמי HOA המשולמים על ידי בעלי דירות בדרך כלל מכסים את עלויות אחזקת השטחים המשותפים של הבניין, כגון:
עמלות עשויות לכסות גם כמה שירותים נפוצים, כגון דמי מים/ביוב ופינוי אשפה. העמותה רשאית גם לגבות שומות מיוחדות מעת לעת אם כספי הרזרבה שלה (כספים שהופרשו לתיקונים גדולים ו/או חירום) אינם מספיקים לכיסוי תיקון גדול, כגון מעלית או גג חדשים.
עמלות אלו יכולות לחול גם על בתים חד-משפחתיים – במיוחד בתים עירוניים – בשכונות מסוימות, במיוחד אם יש שירותים משותפים כמו מגרשי טניס, מועדון קהילתי או פארקים שכונתיים לתחזק.
עמלות HOA נוטות להשתנות באופן דרסטי, בהתאם לנכס או לקהילה. העמלות נעות בין 100 ל-1,000 דולר לחודש. הממוצע, עם זאת, נוטה להיות מ-$200 ל-$300 לחודש. הכלל שתקף הוא ככל שיותר שירותים ושירותים, כך האגרות גבוהות יותר.
נסיבות ייחודיות
אם חבר לא מצליח להעביר תשלום ל-HOA, זה משפיע על שאר חברי הקהילה. אזורים משותפים עלולים לסבול מחוסר כספים, או שחברים אחרים עשויים להעריך עמלות מיוחדות לכיסוי עלויות תחזוקה או הוצאות אחרות.
ל-HOA יש סמכות לנקוט צעדים נגד בעלי בתים עבריינים. הפעולות תלויות בחוזה בין ה-HOA לבעל הבית. חוזים מסוימים מכתיבים כי ה-HOA יכול לגבות עמלות איחור מבעל הבית, בעוד שאחרים מאפשרים ל-HOA ליזום תביעה משפטית, להעמיד זר על הנכס, או לעקל את רכושו של הבעלים כדי לגבות את התשלומים בפיגור.
ביקורת על עמלות HOA
הבעיה העיקרית שיש לאנשים עם עמלות HOA היא העלות. כפי שהוזכר לעיל, הם יכולים לנוע בין כמה מאות לכמה אלפי דולרים בכל חודש. זאת, כמובן, בהתבסס על סוג הנכס והשירותים הכרוכים בכך. תשלום עמלות חודשיות על תשלומי המשכנתא ועלויות אחרות, כגון שירותים, עלול להפעיל לחץ כלכלי על בעלי נכסים.
בעלים עלולים אפילו לעמוד בפני עמלות גבוהות יותר אם כספי העתודה אינם מנוהלים כראוי. זכרו, מדובר בכספים שמופרשים לתיקונים בלתי צפויים ו/או גדולים בנכס. ולדירקטוריון ו/או ההנהלה של ה-HOA יש חובה שותפה לוודא שכספי הרזרבה שלהם נשמרים ומנוהלים כראוי.
HOAs גם יוצרים כללים הקשורים לחניה או לשימוש בשטחים משותפים. בשכונות עם בתים צמודי קרקע, ה-HOA עשוי ליצור כללים לגבי התדירות שבה חברים יכולים לצבוע את בתיהם, אילו סוגי גדרות יש להם, כיצד עליהם לשמור על הגינון שלהם, וכל נושא אחר הקשור. זה יכול לעתים קרובות לפרוע נוצות וליצור מכשולים משפטיים הן עבור העמותות והן עבור בעלי הבית.
מה מכסים בדרך כלל עמלות איגוד בעלי בתים (HOA)?
דמי HOA בדרך כלל מכסים את העלויות של אחזקת אזורים משותפים, כגון לובי, פטיו, גינון, בריכות שחייה, מגרשי טניס, מועדון קהילתי ומעליות. במקרים רבים, העמלות מכסות כמה שירותים נפוצים, כגון דמי מים/ביוב ופינוי אשפה. העמותה רשאית גם לגבות שומות מיוחדות מעת לעת אם כספי הרזרבה שלה אינם מספיקים לכיסוי תיקון גדול, כגון מעלית חדשה או גג חדש.
מהו הטווח הממוצע עבור עמלות HOA?
עמלות HOA משתנות באופן קיצוני, אך חלק מההערכות טוענות כי עמלות אלו נעות בין 100 ל-1,000 דולר לחודש, כאשר הממוצע נע בין 200 ל-300 דולר. הסכום של עמלת HOA משתנה בהתאם לסוג הנכס והשירותים שהוא מספק – ככל שיותר שירותים ומתקנים, העמלות גבוהות יותר. במקרים מסוימים, בעלים עומדים בפני עמלות גבוהות יותר כאשר קרן המילואים של העמותה אינה מנוהלת כהלכה.
מה קורה אם מישהו לא ישלם את דמי ה-HOA שלו?
בעלי נכסים שאינם משלמים את העמלות החודשיות או השנתיות שלהם, כמו גם הערכות מיוחדות, עלולים לעמוד בפני פעולה מצד ה-HOA. פעולות אלו תלויות בחוזה בין ה-HOA לבין בעל הבית. חלקם מאפשרים ל-HOA לגבות עמלות באיחור, בעוד שאחרים מאפשרים להם ליזום תביעה, להטיל עיקול על הנכס או לעקל את רכושו של הבעלים כדי לגבות את התשלומים בפיגור.
מדוע עמלות HOA גבוהות יותר באזורים מסוימים?
מאחר שעמלות HOA משלמות עבור השירותים והתחזוקה בקהילה, המחירים הללו ישתנו ממקום למקום. בערים גבוהות של יוקר מחיה כמו ניו יורק, אפילו תחזוקה בסיסית תהיה יקרה יותר מאשר בערים זולות מחיה בגלל שכר מינימום גבוה יותר, עלויות חשמל ו/או מיסים. דמי HOA עשויים להיות גבוהים יותר גם בבתים משותפים מאשר בבתים צמודי קרקע, שכן התעריפים ישלמו עבור חשמל, חימום, קירור וכו' באזורים משותפים. בסקר שנערך לאחרונה, העיר ניו יורק נרשמה כעלות HOA החציונית השנייה בגובהה במדינה מאחורי הונולולו, עם עמלות חודשיות של $410. בקצה השני של הספקטרום, להריסבורג-קרלייל, פנסילבניה, היה חציון של $120.
סיכום ומסקנות
עמלות HOA הן חיובים המוטלים על בעלים של בתים משותפים רבים, שיתופי פעולה ושכונות מסוימות. עמלות אלו מכסות את התחזוקה והתחזוקה של אזורים משותפים כגון מסדרונות משותפים, מעליות, לובי וחניונים. זה גם יכסה בדרך כלל חרישת שלג, גינון ונזקים לאזורים משותפים. בעלי דירות צריכים להיות מודעים לעמלות HOA בעת חישוב ההוצאות החודשיות שלהם.
