מהו שיעור ההיוון המסוף?
מהו שיעור ההיוון המסוף? שיעור ההיוון הסופי, הידוע גם כשיעור היציאה, הוא השיעור המשמש להערכת שווי המכירה החוזרת של נכס בתום תקופת ההחזקה. ההכנסה התפעולית הצפויה (NOI) לשנה מחולקת בשיעור תקרת הטרמינל (מבוטא באחוזים) כדי לקבל את ערך הטרמינל. שיעורי ההיוון המסופקים נאמדים על סמך נתוני עסקאות דומים או מה שנראה כמתאים למיקום ולמאפיינים של נכס מסוים.
מהו שיעור ההיוון המסוף? – שיעורי ההיוון המסופקים נאמדים על סמך נתוני עסקאות דומים או מה שנראה כמתאים למיקום ולמאפיינים של נכס מסוים.
מהו שיעור ההיוון המסוף? – נקודות מרכזיות
הבנת שיעור ההיוון המסוף
שיעור ה-going incap הוא ה-NOI החזוי לשנה הראשונה חלקי ההשקעה הראשונית או מחיר הרכישה. לעומת זאת, שיעור ההיוון הסופי הוא ה-NOI החזוי של השנה האחרונה (שנת יציאה) חלקי מחיר המכירה. אם שיעור זה נמוך משיעור המכסה הנכנס, זה בדרך כלל אומר שההשקעה בנכס הייתה רווחית.
רוב אנשי המקצוע של השקעות נדל"ן מסכימים שחשוב להתאים את שיעור ההיוון הסופי לשיעור הנוכחי של השוק, תוך זכור שזה עשוי להיות מבחן בטוח יותר לפיתוח כדי להעלות מעט את שיעור התעריף הסופי. גיליון אלקטרוני דינמי יכול להיות שימושי לבדיקת מאמץ של פרויקט הפיתוח כדי לקבוע את שיעור ההיוון הסופי הגבוה ביותר שעדיין יספק יתרון מספיק למשקיעים.
משקיעי נדל"ן נבונים מחפשים שווקים וסוגי נכסים ששיעורי שווי השוק עבורם צפויים לרדת מאחר ושיעור שווי סופי נמוך יותר, בהשוואה לשיעור השווי הנכנס, יביא לרווחי הון, בהנחה שה-NOI לא יקטן במהלך תקופת ההחזקה. חלק מהנתונים שיש לקחת בחשבון כוללים מדדי היצע וביקוש עבור כל קטגוריה של שטח, וכן עבור השירותים וההוצאות הנחשבים קשורים לכל תחום פעילות.
דוגמה לשיעור ההיוון המסוף
משקיע קונה נכס בתפוסה מלאה תמורת 100 מיליון דולר. ה-NOI בשנה הראשונה מוערך ב-5.0 מיליון דולר. שיעור תקרת הכניסה הוא לפיכך 5.0%.
שבע שנים לאחר מכן, המשקיע סבור ששיעור ההיוון הסופי הוא כ-4.0%. בשנה שעברה ה-NOI, שלקחה בחשבון עליית שכר הדירה לאורך הדרך, צפויה ל-5.5 מיליון דולר (שוב, בהנחה של תפוסה מלאה).
שווי המכירה החוזרת מוערך ב-137.5 מיליון דולר (5.5 מיליון דולר ב-NOI חלקי היוון הטרמינל, או היציאה, של 4.0%).
