מהי שכירות במשותף (TIC)?
מהי שכירות במשותף (TIC)? שכירות במשותף (TIC) הוא הסדר משפטי שבו שני צדדים או יותר חולקים זכויות בעלות בנכסי קרקע או חלקת קרקע. כל בעלים עצמאי רשאי לשלוט באחוז שווה או שונה מכלל הנכס, בין אם הוא מסחרי או מגורים. הצדדים ידועים כשוכרים משותפים. שכירות במשותף היא אחד משלושה סוגי בעלות משותפת. שני הסוגים האחרים הם שכירות משותפת ושכירות בשלמות. ל-TIC אין זכות לשאיר וכאשר דייר משותף נפטר, חלקו בנכס עובר לעיזבונו, שם ניתן למנות את המוטב בחלק הרכוש.
מהי שכירות במשותף (TIC)? – שכירות במשותף היא אחד משלושה סוגי בעלות משותפת. שני הסוגים האחרים הם שכירות משותפת ושכירות בשלמות. ל-TIC אין זכות לשאיר וכאשר דייר משותף נפטר, חלקו בנכס עובר לעיזבונו, שם ניתן למנות את המוטב בחלק הרכוש.
מהי שכירות במשותף (TIC)? – נקודות מרכזיות
איך עובדת שכירות במשותף (TIC).
בעלים כדיירים במשותף חולקים אינטרסים וזכויות יתר בכל אזורי הנכס, עם זאת, כל דייר יכול להחזיק באחוז שונה או חלק כספי יחסי בנכס.
ניתן ליצור הסכמי שכירות ב-Common בכל עת ואדם פרטי יכול להצטרף כבעל עניין בנכס לאחר שהחברים האחרים כבר התקשרו בהסדר TIC. כל דייר יכול גם למכור או ללוות באופן עצמאי כנגד חלק הבעלות שלו.
פירוק שכירות במשותף
דייר אחד או יותר יכול לקנות חברים אחרים לפירוק השכירות במשותף בהסכם משותף. במקרים בהם לא ניתן להגיע להבנות, עשויה להתבצע פעולת חלוקה שעשויה להיות מרצון או צו בית משפט.
בהליך חלוקה משפטית, בית משפט יחלק את הנכס כמחיצה בעין, תוך הפרדת הנכס לחלקים הנמצאים בבעלותו ובניהולו של כל צד בנפרד מבלי לחייב אדם למכור את רכושו בניגוד לרצונו.
במידה והדיירים מסרבים לעבוד יחד, הם עשויים לשקול כניסה למחיצה של הנכס במכירה. במקרה זה, האחזקה נמכרת והתמורה מחולקת בין השוכרים לפי חלקם בנכס.
ארנונה בשכירות במשותף
מכיוון שהסכם שכירות במשותף אינו מחלק באופן חוקי חלקת קרקע או נכס, רוב תחומי השיפוט לא יחלקו בנפרד לכל בעל חשבון מס רכוש יחסי על סמך אחוז הבעלות שלו. לרוב, הדיירים המשותפים מקבלים שטר מס על נכס יחיד.
בתחומי שיפוט רבים, הסכם TIC מטיל אחריות משותפת על הדיירים, כאשר כל אחד מהבעלים העצמאיים עשוי להיות חייב בארנונה עד לסכום השומה המלא. החבות חלה על כל בעלים ללא קשר לרמת או אחוז הבעלות.
שוכרים יכולים לנכות תשלומים ממס ההכנסה שלהם. אם סמכות המיסוי באה בעקבות אחריות משותפת, כל דייר יכול לנכות את הסכום שהוא תרם. במחוזות שאינם פועלים לפי נוהל זה, הם יכולים לנכות אחוז מסך המס עד לרמת הבעלות שלהם.
שכירות משותפת ושכירות בשלמות
מלבד שכירות במשותף, נעשה שימוש נפוץ בשתי צורות נוספות של בעלות משותפת: שכירות משותפת ושכירות על ידי שלם.
בשכירות משותפת, שוכרים מקבלים חלקים שווים בנכס באותו שטר באותו זמן. עם שני דיירים, כל אחד מחזיק ב-50%. אם צד אחד ירצה לקנות את השני, יש למכור את הנכס ולחלק את התמורה באופן שווה.
בשכירות במשותף, חלק הבעלות עובר לעיזבונו של היחיד בעת פטירתו. בשכירות משותפת, בעלות הנכס עוברת לבעלים שנותרו בחיים.
מדינות מסוימות מגדירות שכירות משותפת כברירת המחדל של בעלות על נכס עבור זוגות נשואים, בעוד שאחרות משתמשות במודל שכירות במשותף. שיטה שלישית, הנהוגה במדינות מסוימות, היא Tenancy by Entiretyin שלכל אחד מבני הזוג יש עניין שווה ולא מחולק בנכס.
בשוכרים לפי שלמות, לשני הצדדים יש עניין שווה של 100% בנכס כאילו כל אחד הוא בעלים מלאים. אם זוג נשוי מצוי בהסכם TBE, הנכס נחשב בבעלות ישות אחת.
יתרונות וחסרונות של שכירות משותפים
רכישת בית עם בן משפחה או שותף עסקי עשויה להקל על הכניסה לשוק הנדל"ן. חלוקת פיקדונות, תשלומים ותחזוקה הופכים את ההשקעה בנדל"ן לזולה יותר עבור קונה בודד.
עם זאת, כאשר משעבדים נכס כשוכרים משותפים, כל הלווים חותמים ומסכימים על הסכם ההלוואה, ובמקרה של ברירת מחדל, המלווה רשאי לעקל את האחזקה מכל השוכרים. אם לווה אחד או יותר מפסיקים לשלם את חלקם בתשלום הלוואת המשכנתא, הלווים האחרים עדיין אחראים לתשלום המלא של ההלוואה.
שימוש ב-awillto לייעד מוטבים לנכס נותן לשוכר שליטה בחלקו. עם זאת, שאר הדיירים עשויים לאחר מכן להחזיק בנכס עם מישהו שהם לא מכירים או שהם לא מסכימים איתו. היורש רשאי להגיש תביעת חלוקה, לאלץ שוכרים שאינם רוצים למכור או לחלק את הנכס.
יתרונות
חסרונות
דוגמה לשכירות משותפת
קליפורניה מאפשרת ארבעה סוגי בעלות הכוללים רכוש קהילתי, שותפות, שכירות משותפת ושכירות משותפת. TIC הוא טופס ברירת המחדל בקרב צדדים לא נשואים או אנשים שרכשו במשותף רכוש.
לבעלים אלה יש מעמד של דיירים משותף, אלא אם כן נקבע אחרת בהסכם או בחוזה שלהם כשותפות או שכירות משותפת.
TIC הוא אחד הסוגים הנפוצים ביותר של בעלות בתים בסן פרנסיסקו, לפי SirkinLaw, משרד עורכי דין נדל"ן בסן פרנסיסקו המתמחה בבעלות משותפת. הם טוענים שהמרות TIC הפכו פופולריות יותר ויותר גם בחלקים אחרים של קליפורניה, כולל אוקלנד, ברקלי, סנטה מוניקה, הוליווד, לגונה ביץ', סן דייגו וברחבי מחוזות מרין וסונומה.
איזו תועלת מספקת שכירות במשותף?
שכירות משותפת (TIC) היא הסדר משפטי שבו שני צדדים או יותר מחזיקים במשותף חלק של נכס מקרקעין, כגון בניין או חלקת קרקע. המאפיין המרכזי של TIC הוא שכל אחד מהצדדים יכול למכור את חלקו בנכס תוך שמירה על הזכות להעביר את חלקו בנכס ליורשיו.
מה קורה כשאחד הדיירים במשותף נפטר?
חלק הבעלות של הדייר המנוח מועבר לעיזבונו של אותו דייר ומטופל בהתאם לרצון הדייר המנוח. כל השוכר שנותר בחיים ממשיך להחזיק בנכס ולהחזיק בו.
מה המחלוקת השכיחה בין הדיירים?
דיירי TIC חולקים זכויות שוות לשימוש בנכס כולו ללא קשר לאחוז הבעלות שלהם על הנכס. התחזוקה והטיפול מחולקים באופן שווה למרות חלק הבעלות. בעיות מתעוררות לעתים קרובות כאשר בעל מיעוטים עושה שימוש יתר או שימוש לרעה בנכס.
סיכום ומסקנות
שכירות במשותף היא אחד משלושה סוגי בעלות שבהם שני צדדים או יותר, המכונים שוכרים משותפים, חולקים אינטרסים במקרקעין או בקרקע. בעלים כדיירים במשותף חולקים אינטרסים וזכויות יתר בכל אזורי הנכס ללא קשר לחלקו הכספי או היחסי של כל דייר בנכס. שני סוגים נוספים של הסכמי בעלות הם שכירות משותפת ושכירות בשלמות.
