מהו נכס הכנסה?
מהו נכס הכנסה? נכס בעל הכנסה מתייחס לנכס נדל"ן שנרכש או מפותח בעיקר כדי להרוויח הכנסה על ידי השכרה או השכרה לאחרים, במטרה משנית של התייקרות. נכסי הכנסה, שהם תת-קבוצה של נכסים להשקעה, עשויים להיות מגורים או מסחריים. המשקיעים חייבים לקחת בחשבון מספר גורמים – כגון שיעורי ריבית וסביבת שוק הדיור – לפני רכישת נכס בעל הכנסה, מכיוון שיכולים להיות סיכונים ייחודיים הקשורים להשקעה מסוג זה.
מהו נכס הכנסה? – המשקיעים חייבים לקחת בחשבון מספר גורמים – כגון שיעורי ריבית וסביבת שוק הדיור – לפני רכישת נכס בעל הכנסה, מכיוון שיכולים להיות סיכונים ייחודיים הקשורים להשקעה מסוג זה.
מהו נכס הכנסה? – נקודות מרכזיות
הבנת נכסי הכנסה
נכסי הכנסה יכולים להיות השקעה טובה ממגוון סיבות. הוא מציע אלטרנטיבה להשקעות שוק סטנדרטיות במניות ובאג"ח. זה גם מציע למשקיע את הביטחון של נכס מקרקעין עם יתרונות גיוון השקעות רבים. השקעה בנדל"ן למטרות הכנסה דורשת מגוון רחב של שיקולים, לרבות ריביות ומצב שוק הדיור, בין היתר.
נכס נדל"ן יכול להיות השקעה מצוינת לטווח ארוך שעשויה אפילו לספק מקור הכנסה לפרישה. אבל נכסי הכנסה דורשים ניתוח רב כדי להבטיח שתזרים מזומנים יציב זמין לאורך כל חיי ההלוואה ומעבר לכך. קביעת שיעור ההכנסה הבסיסי להשכרה חשובה לעתים קרובות על מנת לקבוע את שיעור ההחזר הרצוי (RoR). אחת הדרכים לעשות זאת היא על ידי ניתוח תעריף השכירות הנוכחי בנכסים דומים באזור תוך התחשבות בתשלומים החודשיים הנדרשים עבור המשכנתא.
מכיוון שהעלויות לתחזוקת נכס בעל הכנסה עשויות להיות גבוהות, בעלי נכסים צריכים לשקול להחזיק כרית פיננסית שעליה לחזור למקרי חירום. זה כולל את היכולת לשלם עבור תיקונים, תחזוקה שוטפת או עלויות אחרות שהם חייבים בבניין כמו מיסי רכוש ושירותים. ניהול תזרים המזומנים והבטחה שהוא עולה על עלות ההלוואה וההוצאות עוזרים להגדיל את ההשקעה של הבעלים.
כאמור, נכסי הכנסה יכולים להיות גם מסחריים וגם למגורים. נדל"ן מסחרי מניב משמש בעיקר למטרות עסקיות כגון בנייני משרדים, שטחי מסחר, בתי מלון או נכסים מעורבים. נכסי מגורים, לעומת זאת, משמשים בעיקר לשימוש אישי של אנשים שאינם הבעלים. נכסים עם הכנסה למגורים עשויים להיות בתים בודדים או רב-משפחתיים, בתים משותפים, בתים עירוניים, דירות או בתים עונתיים כגון קוטג'ים.
נסיבות ייחודיות
נכסי הכנסה עשויים להיות חלק ממגורים ראשיים או נכסים נוספים בבעלות משקיע. במקרים מסוימים, בעל הבית משכיר חלק מהבית שלו – נניח, המרתף שלו או הקומה העליונה של הנכס – על מנת להפיק הכנסה תוך שמירה על מקום מגורים בו. זה נקרא נכס בעל הכנסה, כלומר הבעלים/המשכיר והשוכר גרים באותו נכס.
נכס אנוני-בעלים הוא נכס שאינו מאוכלס על ידי הבעלים והוא נשמר אך ורק למטרות מניבות הכנסה. המשמעות היא שהנכס משמש רק את הדיירים או השוכרים.
הכנסה משכנתאות לנכסים
משקיע צריך בדרך כלל לקבל אישור לקבלת משכנתא כדי לרכוש נכס המשמש לייצור הכנסה. משקיעים המעוניינים בנדל"ן מניב בדרך כלל צריכים להיות בעלי ציוני אשראי גבוהים והכנסה קבועה כדי להוכיח שהם יכולים לשלם תשלומים חודשיים. עבור משקיעים רבים, סוג ההלוואה הנפוץ ביותר לנכס נדל"ן יהיה הלוואה בנקאית קונבנציונלית.
על מנת להיות זכאי, המשקיע צריך להגיש בקשה רשמית לאשראי. הבנק מנתח מידע על הלווה באמצעות תהליך החיתום שלו. חתם מספק הצעת הלוואה עם ריבית, שווי קרן ומשך זמן מוגדרים בהתבסס על ניתוח החיתום.
מתהפך
פליפינג היא כיום אסטרטגיית השקעה נפוצה מאוד עבור משקיעי נדל"ן רבים. עם נכס תיקון והיפוך, בעל הנכס בעל ההכנסה מאמין שערך המכירה החוזרת לאחר שיפוצים יכסה את עלות הריבית על ההלוואה והוצאות השיפוץ, וייצור תשואה חיובית מיידית בעת המכירה. סוג זה של השקעה בנכסים עם הכנסה כוללת סיכונים גבוהים יותר מאשר בעלות על נכסים בהכנסה רגילה, אך היא מספקת תשלום סכום כסף בזמן מכירה חוזרת ולא על פני תקופה ממושכת.
בשוק הנדל"ן זמינים מספר משאבים למשקיעים ב-fix and flip, כגון הלוואת אפיק-and-flip. הלוואות אלו באמת פופולריות בקרב פלטפורמות מקוונות של מימון המונים שמוכנות לקחת על עצמן חלק מהסיכונים הגבוהים יותר של השקעות תיקון והיפוך. הלוואות אלו מוצעות בדרך כלל לתקופות זמן קצרות יותר עם שיעורי ריבית גבוהים יותר מאשר הלוואות רגילות. בהלוואת תיקון והיפוך, נכס ההכנסה משמש כבטוחה, ועל הבעלים להיות מוכן לקנות ולשפץ נכס כדי למכור אותו מחדש תוך פרק זמן קצר.
יתרונות וחסרונות של נכסי הכנסה
בדיוק כמו כל השקעה אחרת, יש יתרונות ומלכודות ברורים לבעלות על נכסים בעלי הכנסה. כפי שצוין לעיל, הם הזדמנויות השקעה נהדרות שיכולות לספק גיוון לפוליסת הספורט של מישהו. זה עוזר לפזר את הסיכון בין כלי השקעה שונים. משקיעים מסוגלים גם לייצר הכנסה, לספק ביטחון וחיסכון לקראת פרישתם.
אבל בעלות על נכס בעל הכנסה דורשת הרבה זמן, מאמץ, כסף וסבלנות. למשל, התמודדות עם דיירים יכולה להיות קשה לפעמים. זה יכול להוביל לתיקונים נוספים, נסיעות לבית ולעלויות משפט אם הבעלים צריך לבקש פינוי. יתר על כן, אם הבעלים אינו מסוגל לנהל את הנכס בעצמו, ייתכן שהם יצטרכו להוציא כסף נוסף כדי לשכור חברת ניהול נכסים שתעשה עבורם את העבודה.
