מהם הסדרי אירוח מוסמכים לחילופין?
מהם הסדרי אירוח מוסמכים לחילופין? הסדר חליפין מוסמך הוא אסטרטגיית מס שבה צד שלישי, המכונה צד הלינה, מחזיק באופן זמני בנכס מוותר או חלופי של משקיע נדל"ן. הסדרי מגורים מוסמכים לחילופין, תוך כפופים למשקיעים הנחיות קפדניות למכירה ורכישה של נכסים דומים, מגבירים את הגמישות בעיתוי המכירות ומפשטים את הכשירות לדחיית המס.
מהם הסדרי אירוח מוסמכים לחילופין? – נקודות מרכזיות
הבנת הסדרי אירוח מוסמכים בבורסה
הסדר חליפין מוסמך (QEAA) מאפשר למשקיעים לציית לסעיף 1031 של קוד ההכנסה הפנימית, המאפשר למשקיעים לדחות לקיחת הפסד מרווח הון במכירת נדל"ן כל עוד הנכס שהוותר מוחלף בנכס דומה.
המכונה גם החלפה a1031, עסקה זו היא החלפה דחיית מס המאפשרת סילוק נכס ורכישת נכס דומה אחר מבלי ליצור חבות מס ממכירת הנכס הראשון.
הסדר חליפין מוסמך נקבע בדרך כלל על ידי מתווך שהופך לבעל הזכות בהחלפה (EAT). ה- EAT מחזיק בנכס שהוצא או בנכס שנרכש, כדי לאפשר זמן להשלמת המחצית השנייה של העסקה. הסדר חליפין מוסמך הוא בעצם הסדר החזקה של אחד משני הנכסים בבורסה 1031.
זהו אחד היתרונות של הסדר חליפין מוסמך מכיוון שהוא מאפשר גמישות בוויתור וקבלת נכסים דומים כך שניתן להחזיק את הנכסים עם ה-EAT עד ששניהם יהיו מוכנים להחלפה 1031. כתוצאה מכך, ההסדר מסייע למשקיעים לדחות את מימוש רווח או הפסד הון ממכירת מקרקעין תוך עמידה בסעיף 1031 לחוק המס. עם זאת, יש להשלים החלפה עבור נכס דומה. כמו כן, ישנן מגבלות לגבי משך הזמן שניתן להחזיק את הנכס במסגרת EAT, ויש להתייעץ עם איש מקצוע בתחום המס לפני ניסיון החלפת 1031.
נכסים והסדרי לינה בבורסה מוסמכת
אסטרטגיית מס זו הוכרה על ידי מס הכנסה בשנת 2000, אך בעבר הייתה בשימוש במשך שנים רבות. אישור מס הכנסה של הנוהל וקביעת הנחיות הסמכה ספציפיות הפכו את ציות המשקיעים לכללי 1031 לפשוטה יותר. מכיוון שמטרתן של עסקאות כאלה הייתה להחזיק נכס באופן זמני, הן היו ידועות גם כעסקאות מחסן.
לפני 1 בינואר 2018, החלפת 1031 יכולה לכלול החלפה של עסק אחד באחר או רכוש מוחשי אחד באחר. עם זאת, עם העברת חוק קיצוצי המס ועבודות (TCJA) בדצמבר 2017, החלפת 1031 מוגבלת לנכס מקרקעין. במילים אחרות, חילופי נכסים אחרים, לרבות מכונות, ציוד, כלי רכב, יצירות אמנות, פריטי אספנות, פטנטים וקניין רוחני אחר, כמו גם נכסים עסקיים בלתי מוחשיים, אינם זכאים עוד לטיפול במס חליפין דומה.
כתוצאה מכך, החלפת 1031 יכולה לכלול רק החלפת נכסים עם נכס מסוג זהה, והיא חייבת להיות עבור נדל"ן המוחזק להשקעה או לשימוש פרודוקטיבי במסחר או בעסק הממוקמים בארצות הברית. נכסים הם מסוג דומה אם יש להם אותו אופי או אופי, גם אם הם שונים באיכותם.
במילים אחרות, בין אם נכס אחד משופר או לא משופר, הם בדרך כלל ייחשבו דומים. לדוגמה, בניין דירות ייחשב דומה לבניין דירות אחר. עם זאת, נכס מקרקעין בארה"ב אינו נחשב דומה לנכס מחוץ לארה"ב.
מסים והסדרי לינה מוסמכים
למרות שחבות המס נדחתה ולא מוכרים רווח או הפסד, יש לדווח על החלפת 1031 בטופס 8824, Like-Kind Exchanges. ההוראות של טופס 8824 מסבירות כיצד לדווח על פרטי הבורסה 1031. טופס 8824 עוזר לנישום לחשב את סכום הרווח שנדחה כתוצאה מהחלפה דומה.
אירועים חייבים במס
סעיף 1031 מאפשר למשקיע לתת או לקבל מזומן, התחייבויות או רכוש אחר שאינו דומה בנוסף לנדל"ן מסוג דומה שהוחלף. מזומן, התחייבויות או רכוש אחר שאינו דומה וניתן או מתקבל בבורסה 1031 נקרא אתחול. אתחול מפעיל רווחים או הפסדים חייבים במס בשנת ההחלפה.
במילים אחרות, אם אדם מקבל גם רכוש או כסף אחר (לא דומה), (במסגרת ההחלפה), יש להכיר בו כרווח בהיקף הרכוש והכסף האחרים שהתקבלו. עם זאת, הנישום אינו יכול להכיר בהפסד.
הסכום החייב במס שאינו נדחה לפי סעיף 1031 הוא סכום התשלום. הסכום החייב במס שנדחה לפי סעיף 1031 הוא רווח ההון או ההפסד על הנדל"ן מסוג דומה שהוחלף. רווח מזוהה בגלל שהאתחול התקבל מדווח בטופס 8949, נספח D בטופס 1040, או טופס 4797, לפי העניין. אם יש לשחזר את הפחת, ייתכן שיהיה צורך לדווח על רווח מוכר זה כהכנסה רגילה.
החלפת לינה בעל זכויות
אם תחת הסדר חליפין מוסמך, הנכס מועבר לבעל זכות חליפין (EAT) ומוחזק ב-QEAA, ה-EAT הופך לבעלים המועילים של הנכס. למרות שיש מתווך, הטבות המס של בורסה דומה עדיין חלות.
לפי מס הכנסה, ניתן להתייחס לנכס המועבר מה-EAT למשקיע כאל רכוש שהתקבל בהחלפה, והרכוש המועבר ל-EAT עשוי להתייחס כאל נכס שהוותר בהחלפה. זה עשוי להיות נכון גם אם הנכס המיועד להתקבל מועבר ל-EAT לפני שהנכס שיוותר יועבר לבעל הזכות במקום האירוח.
