מהי גישת ההכנסה?
מהי גישת ההכנסה? גישת ההכנסה, המכונה לעתים גישת היוון הכנסה, היא סוג של שיטת הערכת מקרקעין המאפשרת למשקיעים להעריך את שווי הנכס על סמך ההכנסה שהנכס מייצר. הוא משמש על ידי לקיחת ההכנסה התפעולית נטו (NOI) של דמי השכירות שנגבו וחלוקתם בשיעור ההיוון.
מהי גישת ההכנסה? – איך עובדת גישת ההכנסה
גישת ההכנסה משמשת בדרך כלל עבור נכסים מניבים והיא אחת משלוש גישות פופולריות להערכת נדל"ן. האחרים הם גישת העלות וגישת ההשוואה. גישת ההכנסה להערכת שווי נדל"ן דומה לתזרים המזומנים המהוון (DCF) למימון. גישת ההכנסה מניבה את הערך העתידי של דמי השכירות בשיעור ההיוון.
כאשר משתמשים בגישת ההכנסה לרכישת נכס להשכרה, משקיע שוקל את כמות ההכנסה שנוצרה וגורמים אחרים כדי לקבוע בכמה הנכס עשוי להימכר בתנאי השוק הנוכחיים. בנוסף לקביעה אם המשקיע עשוי להרוויח מהנכס המושכר, מלווה ירצה לדעת את הסיכון הפוטנציאלי שלו להחזר אם הוא יעניק למשקיע משכנתא.
נסיבות ייחודיות
כאשר משתמשים בגישת ההכנסה לרכישת נכס להשכרה, על משקיע להתחשב גם במצב הנכס. תיקונים גדולים פוטנציאליים שעשויים להיות נחוצים יכולים לחתוך באופן משמעותי את הרווחים העתידיים.
בנוסף, משקיע צריך לשקול באיזו יעילות הנכס פועל. לדוגמה, יכול להיות שבעל הבית נותן לדיירים הפחתת שכר דירה בתמורה להשלמת עבודות בחצר או אחריות אחרת. אולי שוכרים ספציפיים מתמודדים עם קשיים כלכליים שאמורים להתהפך בחודשים הקרובים, ובעל הבית לא רוצה לפנות אותם. אם דמי השכירות הנגבים אינם גדולים מההוצאות השוטפות, סביר להניח שהמשקיע לא ירכוש את הנכס.
משקיע חייב גם לוודא כמה יחידות בממוצע ריקות בכל זמן נתון. אי קבלת שכירות מלאה מכל יחידה תשפיע על הכנסת המשקיע מהנכס. זה חשוב במיוחד אם נכס זקוק לתיקונים ויחידות רבות פנויות – מה שמעיד על שיעור תפוסה נמוך. אם היחידות לא מתמלאות על בסיס קבוע, גביית דמי השכירות תהיה נמוכה ממה שהיא יכולה להיות, ורכישת הנכס עשויה שלא להיות לטובת המשקיע.
נקודות מרכזיות
דוגמה לגישת ההכנסה
בגישת ההכנסה, משקיע משתמש במכירות שוק של דומים לבחירת שיעור היוון. לדוגמה, כאשר מעריכים בניין דירות של ארבע יחידות דיור במחוז ספציפי, המשקיע בוחן את מחירי המכירה האחרונים של נכסים דומים באותו מחוז. לאחר חישוב שיעור ההיוון, המשקיע יכול לחלק את ה-NOI של הנכס להשכרה בשיעור זה. לדוגמה, נכס עם הכנסה תפעולית נטו (NOI) של $700,000 ושיעור היוון נבחר של 8% שווה $8.75 מיליון.
