מהו צינור להשקעות במשכנתאות נדל"ן (REMIC)?
מהו צינור להשקעות במשכנתאות נדל"ן (REMIC)? המונח "צינור השקעות משכנתא בנדל"ן" (REMIC) מתייחס למכשיר מיוחד (SPV) או מכשיר חוב המאגד הלוואות משכנתא ומנפיק ניירות ערך מגובי משכנתא (MBS).
מהו צינור להשקעות במשכנתאות נדל"ן (REMIC)? – נקודות מרכזיות
הבנת צינורות השקעה למשכנתאות נדל"ן (REMICs)
REMICs הן השקעות מורכבות המייצרות הכנסה עבור מנפיקים ומשקיעים. מאגרי משכנתאות מחולקים בדרך כלל לחלקים, נארזים מחדש ומשווקים למשקיעים כניירות ערך בודדים. REMICs יכולים ללבוש מספר צורות שונות ובדרך כלל נחשבות לישויות מעבר. ככאלה, הם פטורים ממיסוי ישיר.
צינורות השקעה למשכנתאות נדל"ן (REMICs) אושרו לראשונה על ידי חקיקת חוק הרפורמה במיסוי משנת 1986. הם מחזיקים במשכנתאות מסחריות ומגורים בנאמנות ומנפיקים זכויות במשכנתאות מאובטחות אלו למשקיעים. הם נחשבים לאופציה בטוחה עבור משקיעים שנרתעים מסיכון.
REMICs מחברים משכנתאות בודדות למאגרים המבוססים על סיכון ופדיון, בדיוק כמו חובות משכנתא מובטחות (CMOs). הם מחולקים לאג"ח או לניירות ערך אחרים שנמכרים לאחר מכן למשקיעים. ניירות ערך אלה נסחרים בשוק המשכנתאות המשני הזה.
כמה מהמנפיקים הבולטים בתעשייה של צינורות השקעה במשכנתאות נדל"ן כוללים את פאני מיי ופרדי מק. חברות אלה נתמכות על ידי הממשלה הפדרלית. למרות שהם לא ממש מנפיקים משכנתאות, הם מבטיחים הלוואות דירות שהונפקו על ידי מלווים אחרים בשוק המשני. מנפיקי REMIC אחרים כוללים מלווי משכנתאות וחברות ביטוח, כמו גם מוסדות חיסכון.
REMICs עשויים להיות מאורגנים כשותפויות, נאמנויות, תאגידים או אגודות והם פטורים ממס פדרליים. עם זאת, משקיעים שבבעלותם ניירות ערך אלה עדיין כפופים למס הכנסה. חוקי המס מנעו מ-REMIC לבצע שינויים בהלוואות המשכנתא שלהם. ככזה, הישות עלולה לאבד את מעמד הפטור ממס אם הלוואה בתוך המאגר שלה תוחלף בהלוואה אחרת. הסיבה לכך היא שהתקנות הפדרליות דורשות שהלוואות במאגר נתון יהיו קבועות. במילים אחרות, לא ניתן לשנות באופן משמעותי את ההלוואות או להחליף להלוואות שונות בתנאים חדשים.
שינויים ברכיבי REMIC
מספר שינויים הוצעו או נעשו כדי להגן על המבנה ומעמד הפטור ממס של REMICs.
הקונגרס הציג את חוק שיפור צינורות ההשקעות במשכנתאות נדל"ן ב-2009 כדי להקל על ההגבלות על הלוואות נדל"ן מסחריות המאוגחות על ידי REMICs. בעלים של נכסים בעייתיים עם הלוואות מסחריות לא היו מסוגלים לבצע שינויים בנכסיהם מכיוון שהתוכניות שלהם ישנו את ערך הביטחונות שהבטיחו את ההלוואה.
החוק המוצע יאפשר לבעלי נכסים עם הלוואות מסחריות המאובטחות על ידי REMIC לבצע שיפורים ושיפורים שיהפכו את הנכסים שלהם לאטרקטיביים יותר לשוק. החקיקה כללה הצהרה ששינויי נכס בתנאים כאלה לא ייחשבו כעסקאות אסורות כפי שמתואר על ידי רשות המסים (IRS).
הריבית ב- REMIC תמשיך להיות מטופלת כריבית רגילה והתמורה שנוצרה כתוצאה משינויים בנכס תטופל כמו שהתקבלה באמצעות משכנתאות מוסמכות.
החוק הועבר לוועדה לענייני בנקאות, שיכון ועירוניים, אך לא התקדם.
הממשלה הפדרלית סיפקה הקלה מסוימת לאנשים עם הלוואות למסחר ולמגורים שסובלים מקשיים עקב מגיפת COVID-19. בעלי בתים שאינם יכולים לבצע תשלומים קיבלו סובלנות, תחילה על פי חוק הסיוע, הקלה והביטחון הכלכלי בקורונה (CARES), אשר נחתם על ידי הנשיא לשעבר דונלד טראמפ בשנת 2020, ולאחר מכן שוב כאשר ממשל ביידן הרחיב את ההוראות.
מכיוון שההקלה תשנה בסופו של דבר את מבנה ההלוואות הללו, תהיה לה השפעה גם על מבנה REMIC. מס הכנסה הבטיח כי השקעות אלו והמנפיקים שלהן יישארו בטוחים מכל השלכות מס אם לווים ינצלו את אמצעי החירום הללו.
צינור להשקעות במשכנתאות בנדל"ן (REMIC) לעומת חובת משכנתא בבטחונות (CMO)
התעשייה מחשיבה בדרך כלל REMIC כ-CMOS, שהן סדרה של משכנתאות שמקובצות יחד ונמכרות למשקיעים כהשקעות. אבל יש כמה הבדלים בין השניים.
CMOs קיימים בתוך REMICs, אם כי CMOs הם ישויות משפטיות נפרדות למטרות מס ומשפטיות. REMIC, לעומת זאת, פטור ממס פדרלי. אבל זה רק על ההכנסה שהמשקיעים גובים מהמשכנתאות הבסיסיות ברמת התאגיד. כל הכנסה שנוצרת ומשולם למשקיעים חייבת במס, באמצעות טופס 1066 בעת הגשת REMIC.
צינור להשקעות במשכנתאות בנדל"ן (REMIC) לעומת השקעות בנדל"ן (REIT)
שני REMICs וגם קרנות השקעות בנדל"ן (REITs) משקיעות בנדל"ן בצורה כזו או אחרת, אבל בעוד REMICs מאגדות הלוואות משכנתא ומוכרות אותן כהשקעות למשקיעים, REITs הם משחק כדור אחר לגמרי.
REITs הן חברות שמחזיקות ומפעילות פורטפוליו של נכסים מניבים, כגון שטחי משרדים וקמעונאות, בתים משותפים ונכסים מעורבים. משקיעים יכולים לרכוש מניות ב-REIT הנסחרות בבורסות בדיוק כמו מניות. חברות משכירות או משכירות את הנכסים שלהן, ואז ההכנסה הזו משולמת למשקיעים כדיבידנד.
עם זאת, בדיוק כמו REMICs, REITs אינם מחויבים במס. אבל המשקיעים חייבים לדווח על כל רווחים מהשקעות אלה על החזרי המס השנתיים שלהם, מה שאומר שהם מחויבים במס בשיעור המס שלהם.
