מהי החזקה לרעה?
מהי החזקה לרעה? המונח "חזקה רעה" מתייחס לעקרון משפטי המקנה זכות למי שמתגורר או מחזיק בקרקע של אדם אחר. זכות הנכס ניתנת למחזיק כל עוד מתקיימים תנאים מסוימים לרבות האם הם פוגעים בזכויות הבעלים בפועל והאם הם נמצאים בחזקה רציפה בנכס. החזקה רעה נקראת לפעמים זכויות של squatter, אם כי זכויות של squatter הן התייחסות דיבורית לרעיון ולא חוק מתועד.
מהי החזקה לרעה? – נקודות מרכזיות
הבנת החזקה שלילי
כאמור לעיל, חזקה לרעה היא מצב משפטי המתרחש כאשר צד אחד מקבל בעלות על רכושו של אדם אחר על ידי השתלטותו עליו. זה יכול לקרות בכוונה או שלא בכוונה עם או בלי ידיעת בעל הנכס.
במקרים של החזקה לרעה בכוונה, מסיג גבול או פולש – מי שתופס קרקע של אדם אחר שלא כדין – מגיע ביודעין לקרקע של אדם אחר כדי לגור בה ו/או להשתלט עליה. במקרים אחרים, החזקה לרעה עלולה להיות לא מכוונת. לדוגמה, בעל בית עשוי להקים גדר המפרידה את החצר שלו מבלי להבין שהוא חצה ולחצו לקו הרכוש של השכן. בכל מקרה, הבעלים הנגועים – המכונה גם המפיץ – יכול לתבוע את הרכוש הזה. ואם יצליח התובע להוכיח חזקה רעה, אין הם חייבים לשלם לבעלים עבור הקרקע.
דרישות להוכחת החזקה שלילי
הדרישות להוכחת החזקה שליליות נוטות להשתנות בין תחומי השיפוט. במדינות רבות, הוכחת תשלום עבור המס בנכס ונכס נדרשת למעשה כדי שהתובע יצליח. לכל מדינה יש פרק זמן שבמהלכו בעל הקרקע הרשומה יכול לבטל את התביעה בכל עת. לדוגמה, אם רף המדינה הוא 20 שנה ובעל הבית צובע או משלם עבור תחזוקה אחרת על הבית הנדון בשנה ה-19, אזי התובע יתקשה להוכיח חזקה לרעה. עם זאת, מומלץ לבעלי הקרקע להסיר את האפשרות של החזקה לרעה בהקדם האפשרי על ידי חתימת הסכמים לכל שימוש בנכס בבעלות.
כדי לתבוע בהצלחה קרקע בחזקה רעה, על התובע להוכיח כי עיסוקו בקרקע עומד בדרישות הבאות:
כיצד למנוע החזקה לרעה
אם אתה בעל קרקע, אתה יכול למנוע ממסיג גבול להשיג בעלות על נכס על ידי נקיטת כמה אמצעים קלים:
החזקה לרעה לעומת משק בית
החזקה לרעה דומה בפועל לגידול ביתי. במשק בית, קרקע או נכס בבעלות ממשלתית ללא בעלים ברורים מוענקים לבעלים חדשים בתנאי שהם משתמשים בהם ומשפרים אותם. אם בעל בית לא ישתמש באדמה, הוא עלול לאבד אותה. החזקה רעה יכולה לפעול באופן דומה על ידי פינוי קרקע עם כותרת לא ברורה לשימוש פרודוקטיבי.
כמובן, החזקה לרעה יכולה להיות גם מנוצלת לרעה בדרכים שבהן לא יכולה. אם קיימת זיקת הנאה לא רשמית בין שתי חוות שבהן יש בגדר של חקלאי אחד דונם מאדמת השכנים בה, למשל, החקלאי המשתמש בה יכול לתבוע חזקה לרעה כדי לנגוס בעצם את נתח האדמה הזה אם אין הסכם הקלות בכתב .
מהן 5 הדרישות של החזקה לרעה?
למרות שהדרישות להחזקה לרעה עשויות להשתנות באופן משמעותי בין תחומי שיפוט, להלן הדרישות האופייניות שיש לעמוד בהן:
אילו מדינות מתירות החזקה לרעה?
למרות שכל המדינות מאפשרות החזקה לרעה, הדרישות יכולות להשתנות מאוד ממדינה למדינה. ההבדלים העיקריים כרוכים באורך החזקה, בתשלום מיסים ובנוכחות מסמך המתיימר לבסס בעלות (כגון שטר). באופן כללי, מדינות במזרח אינן דורשות תיעוד נוסף, אך הן עשויות לדרוש תשלום מיסים על הנכס. מדינות במערב נוטות לאפשר תקופות החזקה קצרות יותר אך יש להן כמה דרישות נוספות, כגון תשלום מסים או שטר.
מהי מגבלת הזמן בחזקה רעה?
מגבלת הזמן משתנה לפי תחום שיפוט, נעה בין שלוש שנים (אריזונה) ל-30 שנים (לואיזיאנה). סף הזמן הממוצע הוא 10-12 שנים.
מי יכול לתבוע חזקה רעה?
כל אדם המחזיק בקרקע בבעלותו של מישהו אחר רשאי לתבוע חזקה רעה ולרכוש בעלות תקפה עליה במסגרת, כל עוד מתקיימים דרישות מסוימות, כמו החזקה למשך פרק זמן מספיק או תשלום מסים על הנכס. דרישות אלו משתנות בהתאם לתחום השיפוט.
