מהי החזר מזומן במזומן?
מהי החזר מזומן במזומן? תשואה במזומן היא שיעור תשואה המשמש לעתים קרובות בעסקאות נדל"ן המחשב את ההכנסה המזומנת שהושגה על המזומנים המושקעים בנכס. בפשטות, תשואה במזומן מודדת את התשואה השנתית שהמשקיע השיג על הנכס ביחס לסכום המשכנתא ששולמה במהלך אותה שנה. הוא נחשב לקל יחסית להבנה ולאחד מחישובי ההחזר על ההשקעה בנדל"ן החשובים ביותר.
מהי החזר מזומן במזומן? – נקודות מרכזיות
הבנת החזר מזומן במזומן
תשואה במזומן היא מדד המשמש בדרך כלל למדידת ביצועי השקעות בנדל"ן מסחרי. לפעמים זה מכונה התשואה במזומן על השקעה בנכס. שיעור ההחזר במזומן מספק לבעלי עסקים ומשקיעים ניתוח של התוכנית העסקית לנכס וחלוקת המזומנים הפוטנציאלית לאורך חיי ההשקעה.
ניתוח תשואה מזומן על מזומן משמש לעתים קרובות עבור נכסים להשקעה הכרוכים בהלוואות לטווח ארוך. כאשר חוב נכלל בעסקת מקרקעין, כפי שקורה ברוב הנכסים המסחריים, ההחזר המזומן בפועל על ההשקעה שונה מהחזר ההשקעה הסטנדרטי (ROI).
חישובים המבוססים על ROI סטנדרטי לוקחים בחשבון את ההחזר הכולל על ההשקעה. תשואה מזומן על מזומן, לעומת זאת, מודדת רק את התשואה על המזומנים שהושקעו בפועל, ומספקת ניתוח מדויק יותר של ביצועי ההשקעה.
הנוסחה למזומן במזומן היא:
Cash on Cash Return=Annual Pre-Tax Cash FlowTotal Cash Investedwhere:APTCF = (GSR + OI) – (V + OE + AMP)GSR = Gross Schededed rentOI = Other incomeV = Oother incomeV = Opens Mor ments\begin{align } &\text{החזר מזומן במזומן}=\frac{\text{תזרים מזומנים שנתי לפני מס}}{\text{סה"כ מזומנים שהושקעו}}\\ &\textbf{כאשר:}\\ &\text{APTCF = (GSR + OI) – (V + OE + AMP)}\\ &\text{GSR = שכר דירה מתוכנן ברוטו}\\ &\text{OI = הכנסה אחרת}\\ &\text{V = Vacancy}\\ &\text{OE = הוצאות תפעול}\\ &\text{AMP = תשלומי משכנתא שנתיים}\\ \end{aligned}Cash on Cash Return=Total Cash Invested Annual Pre-Tax Cash flow where:APTCF = (GSR + OI) – (V + OE + AMP)GSR = השכרה מתוזמנת ברוטו OI = הכנסה אחרתV = VacancyOE = הוצאות תפעול
דוגמה להחזרת מזומן במזומן
תשואות מזומן במזומן משתמשות בתזרימי מזומנים לפני מס של נכס להשקעה שקיבל המשקיע ובתזרימי מזומנים לפני מס ששולם על ידי המשקיע. לדוגמה, נניח שמשקיע נדל"ן מסחרי משקיע בנכס שאינו מניב הכנסה חודשית.
מחיר הרכישה הכולל של הנכס הוא מיליון דולר. המשקיע משלם 100,000 דולר במזומן כמקדמה ולווה 900,000 דולר מבנק. מגיעות עמלות סגירה, דמי ביטוח ועלויות תחזוקה בסך 10,000 דולר, אותם משלם המשקיע גם מכיסו.
לאחר שנה אחת, המשקיע שילם 25,000 דולר בתשלומי הלוואות, מתוכם 5,000 דולר הם החזר קרן. המשקיע מחליט למכור את הנכס ב-1.1 מיליון דולר לאחר שנה. משמעות הדבר היא כי תזרים המזומנים הכולל של המשקיע עומד על 135,000 דולר, ולאחר פירעון החוב בסך 895,000 דולר, הוא נותר עם תזרים מזומנים של 205,000 דולר. התשואה של המשקיע במזומן היא אז: ($205,000 – $135,000) / $135,000 = 51.9%.
בנוסף לגזירת התשואה הנוכחית, ניתן להשתמש בתשואה במזומן גם כדי לחזות את חלוקת המזומנים העתידית הצפויה של השקעה. עם זאת, בניגוד להפצת תשלומים חודשיים, אין זו תשואה מובטחת אלא מהווה יעד המשמש להערכת השקעה פוטנציאלית. באופן זה, התשואה במזומן היא אומדן של מה שמשקיע עשוי לקבל לאורך חיי ההשקעה.
מה אומרת לך החזר מזומן במזומן?
תשואה במזומן, המכונה לעיתים תשואה במזומן על השקעה בנכס, מודדת את ביצועי ההשקעה בנדל"ן מסחרי והיא אחד מחישובי ההחזר על ההשקעה בנדל"ן החשובים ביותר. בעיקרו של דבר, מדד זה מספק לבעלי עסקים ומשקיעים ניתוח קל להבנה של התוכנית העסקית לנכס וחלוקת המזומנים הפוטנציאלית לאורך חיי ההשקעה.
האם החזר מזומן והחזר ROI זהים?
למרות שהם משמשים לעתים קרובות לסירוגין, החזר מזומן על מזומן והחזר ROI (החזר על השקעה) אינם זהים כאשר נעשה שימוש בחוב בעסקת נדל"ן. רוב הנכסים המסחריים כרוכים בחובות והתשואה בפועל על ההשקעה שונה מהחזר ההשקעה הסטנדרטי (ROI). ROI מחשב את התשואה הכוללת, כולל נטל החוב, על השקעה. תשואה מזומן על מזומן, לעומת זאת, מודדת רק את התשואה על המזומנים שהושקעו בפועל, ומספקת ניתוח מדויק יותר של ביצועי ההשקעה.
