מהו כלל האחוז האחד?
מהו כלל האחוז האחד? כלל האחוז האחד, המסוגנן לפעמים כ"כלל 1%", משמש כדי לקבוע אם דמי השכירות החודשיים שנצברו מנכס להשקעה יעלו על תשלום המשכנתא החודשי של אותו נכס. מטרת הכלל היא להבטיח שדמי השכירות יהיו גבוהים או – במקרה הרע – שווה לתשלום המשכנתא, כך שהמשקיע לפחות ישבור על הנכס.
מהו כלל האחוז האחד? – נקודות עיקריות:
כלל האחוז האחד יכול לספק בסיס לקביעת רמת השכירות שגובים בעלי נכסים מסחריים על שטחי נדל"ן. רמת שכירות זו יכולה לחול על כל סוגי השוכרים בנכסי נדל"ן למגורים ומסחריים כאחד.
רכישת נכס להשקעה דורשת ניתוח מעמיק של גורמים רבים. כלל האחוז אחד הוא רק כלי מדידה אחד שיכול לעזור למשקיע לאמוד את הסיכון והרווח הפוטנציאלי שעשוי להיות מושג על ידי השקעה בנכס.
איך פועל כלל האחוז האחד
חישוב פשוט זה מכפיל את מחיר הרכישה של הנכס בתוספת כל התיקונים הדרושים ב-1%. התוצאה היא רמת בסיס של שכירות חודשית. זה גם בהשוואה לתשלום המשכנתא החודשי הפוטנציאלי כדי לתת לבעלים הבנה טובה יותר של תזרים המזומנים החודשי של הנכס.
דוגמה לכלל אחוז אחד
משקיע מעוניין לקבל הלוואת משכנתא על נכס להשכרה בשווי פירעון כולל של $200,000. באמצעות כלל האחוז אחד, הבעלים יחשב תשלום שכר דירה חודשי של $2,000: $200,000 כפול 1%. במקרה זה, המשקיע יבקש הלוואת משכנתא עם תשלומים חודשיים של פחות מ-$2,000 וללא יותר.
כלל האחוז האחד לעומת סוגי חישובים אחרים
כלל האחוז אחד גם עוזר לתת למשקיע נקודת בסיס שממנה לשקול גורמים אחרים בנוגע לבעלות על נכס. חישוב חשוב שני הוא מכפיל שכר הדירה ברוטו, המשתמש ברמת השכירות החודשית כדי לקבוע את משך הזמן שייקח להחזיר את ההשקעה. חישוב זה מושג על ידי חלוקת הערך השאול הכולל בדמי השכירות החודשיים.
בדוגמה של הבית עם שווי של 200,000 דולר, המשקיע יחלק 200,000 דולר ב-2,000 דולר. זה נותן למשקיע תקופת החזר של 100 חודשים, שמתורגם לקצת יותר מ-8.3 שנים. משקיעים יכולים גם להשתמש במכפיל שכר הדירה ברוטו כאשר בוחנים את תנאי פריסת התשלומים של הלוואה שנלקחה עבור הנכס.
כלל 70% מרמז שמשקיע לא צריך לשלם יותר מ-70% מהערך המשוער של הנכס לאחר תיקונים פחות עלויות.
נסיבות ייחודיות
בחישוב מכפיל שכר הדירה ברוטו, על הרוכש להתחשב גם בתעריפי השכירות באזור בו נמצא הנכס. אם התעריף הסטנדרטי להשכרה בשכונה הוא פחות מ-2,000 דולר עבור הקונה בדוגמה זו, ייתכן שהמשקיע יצטרך לשקול להפחית את שכר הדירה כדי להבטיח שימצא שוכר.
גורם חשוב נוסף שיש לקחת בחשבון הוא תחזוקה בנכס. בעל הנכס אחראי לתחזוקה ותיקונים. בעוד שפיקדון עשוי לכסות נזקים משמעותיים, חשוב גם לבעלים לתקצב סכום מוגדר של שכר הדירה עבור חיסכון לתחזוקה. זה יכול לתרום לרווחים אם הוא לא בשימוש, והכסף יהיה זמין כאשר יתעוררו צרכי תחזוקה.
בסך הכל, השקעה בנדל"ן יכולה להיות משתלמת למשקיעים לטווח ארוך. שכר הדירה הבסיסי שגובה בעלים על כל סוג של נכס קובע את רמת התשלומים הצפויים על ידי השוכרים. בעלים בדרך כלל מעלים שכר דירה מדי שנה כדי לנהל את האינפלציה ועלויות אחרות הקשורות לנכס, אך תעריף הבסיס הוא רמה חשובה שקובעת את התשואה הכוללת על ההשקעה.
