מהם ניירות ערך מגובי משכנתאות מסחריות (CMBS)?
מהם ניירות ערך מגובי משכנתאות מסחריות (CMBS)? ניירות ערך מגובי משכנתא מסחרית (CMBS) הם מוצרי השקעה בעלי הכנסה קבועה המגובים במשכנתאות על נכסים מסחריים ולא על נדל"ן למגורים. CMBS יכולה לספק נזילות למשקיעי נדל"ן ולמלווים מסחריים כאחד. מכיוון שאין כללים לסטנדרטיזציה של המבנים של CMBS, הערכות השווי שלהם עשויות להיות קשות. ניירות הערך הבסיסיים של CMBS עשויים לכלול מספר משכנתאות מסחריות בתנאים, ערכים וסוגי נכסים משתנים – כגון דירות רב-משפחתיות ונדל"ן מסחרי. CMBS יכולה להציע פחות סיכון לתשלום מראש מאשר ניירות ערך מגובי משכנתא למגורים (RMBS), שכן הטווח על משכנתאות מסחריות הוא בדרך כלל קבוע.
מהם ניירות ערך מגובי משכנתאות מסחריות (CMBS)? – מכיוון שאין כללים לסטנדרטיזציה של המבנים של CMBS, הערכות השווי שלהם עשויות להיות קשות. ניירות הערך הבסיסיים של CMBS עשויים לכלול מספר משכנתאות מסחריות בתנאים, ערכים וסוגי נכסים משתנים – כגון דירות רב-משפחתיות ונדל"ן מסחרי. CMBS יכולה להציע פחות סיכון לתשלום מראש מאשר ניירות ערך מגובי משכנתא למגורים (RMBS), שכן הטווח על משכנתאות מסחריות הוא בדרך כלל קבוע.
מהם ניירות ערך מגובי משכנתאות מסחריות (CMBS)? – נקודות מרכזיות
כיצד פועלים ניירות ערך מגובים במשכנתאות מסחריות (CMBS).
כמו בהתחייבויות חוב בטחונות (CDO) והתחייבויות משכנתא מובטחות (CMO), CMBS הם בצורה של אג"ח. הלוואות המשכנתא המהוות נייר ערך מסחרי אחד מגובה משכנתא משמשות כבטוחה במקרה של פירעון, כאשר הקרן והריבית מועברות למשקיעים.
ההלוואות כלולות בדרך כלל בתוך נאמנות, עם תנאים, סוגי נכסים וסכומים שונים. ההלוואות הבסיסיות המאובטחות ל-CMBS כוללות הלוואות לנכסים כגון בנייני דירות ומתחמים, מפעלים, בתי מלון, בנייני משרדים, פארקי משרדים וקניונים, לרוב במסגרת אותה נאמנות.
הלוואת משכנתא היא בדרך כלל מה שנחשב כחוב ללא ריקורס – כל חוב צרכני או מסחרי המובטח רק בבטחונות. במקרה של מחדל, המלווה אינו רשאי לעקל נכסים כלשהם של הלווה מעבר לבטוחה.
מכיוון ש-CMBS הם כלי השקעה מורכבים, הם דורשים מגוון רחב של משתתפים בשוק – כולל משקיעים, שירות ראשי, שירות ראשי, שירות מיוחד, בעל תעודת בימוי, נאמנים, סוכנויות טיפול. כל אחד מהשחקנים הללו מבצע תפקיד ספציפי כדי להבטיח ש-CMBS פועל כראוי.
סוגי CMBS
המשכנתאות שמגבות את CMBS מסווגות למנות לפי רמות סיכון האשראי שלהן, שבדרך כלל מדורגות מהאיכות הבכירה – או האיכותית ביותר – לאיכות נמוכה יותר. המנות האיכותיות ביותר יקבלו הן תשלומי ריבית והן תשלומי קרן ובעלות הסיכון הנמוך ביותר. מנות נמוכות יותר מציעות שיעורי ריבית גבוהים יותר, אך המנות שלוקחות סיכון רב יותר סופגות גם את רוב ההפסד הפוטנציאלי שיכול להתרחש כאשר המנות יורדות בדרגה.
המנות מחולקות בדרך כלל באופן הבא:
הנתח הנמוך ביותר במבנה CMBS יכיל את ההלוואות המסוכנות ביותר – ואולי ספקולטיביות – בתיק. תהליך האיגוף הזה שמעורב בתכנון מבנה CMBS חשוב גם לבנקים וגם למשקיעים. היא מאפשרת לבנקים להנפיק יותר הלוואות בסך הכל, והיא מעניקה למשקיעים גישה נוחה לנדל"ן מסחרי תוך מתן תשואה גבוהה יותר מאג"ח ממשלתיות מסורתיות.
עם זאת, על המשקיעים להבין שבמקרה של מחדל בהלוואה אחת או יותר ב-CMBS, יש לשלם את המנות הגבוהות ביותר, עם ריבית, לפני שהנתחים הנמוכים יותר יקבלו כספים כלשהם.
רכיבים של CMBS
ביקורת על CMBS
בדרך כלל, רק משקיעים עשירים מאוד משקיעים ב-CMBS כי אין כאן הרבה אפשרויות למשקיע הממוצע. קשה למצוא קרנות נאמנות או קרנות נסחרות בבורסה (ETF) שמשקיעות אך ורק בסוג נכס זה, אם כי קרנות נאמנות רבות מנדל"ן משקיעות חלק מתיק ההשקעות שלהן ב-CMBS.
דרישות עבור CMBS
בדצמבר 2016, רשות ניירות ערך והבורסה (SEC) ורשות הרגולציה של התעשייה הפיננסית (FINRA) הציגו תקנות חדשות להפחתת חלק מהסיכונים של CMBS על ידי יצירת דרישות מרווח עבור עסקאות סוכנויות מכוסות, כולל התחייבויות משכנתא מובטחות.
יתרונות וחסרונות של CMBS
בדומה לסוגים אחרים של ניירות ערך, המשקיעים נוטלים על עצמם סיכונים מסוימים כאשר הם רוכשים CMBS. עם זאת, יש כמה תכונות שהופכות אותם לפופולריים עבור לווים ומשקיעים.
ריביות קבועות
הלוואות CMBS מגיעות עם ריבית קבועה, כלומר ההחזרים לא ישתנו לאורך חיי ההלוואה. זוהי הטבה ללווים מסחריים, שאינם יכולים לסמוך על כך שהכנסותיהם יגדלו עם תנאי ההלוואה.
ללא מנוס
הלוואת CMBS היא נון-ריקורס, כלומר המלווים לא יכולים להטיל על הלווים אחריות אישית אם הם לא יצליחו להחזיר את ההלוואה. עם זאת, ישנן נסיבות מסוימות, כגון הונאה או מצג שווא, שיתנו למשקיעים סעד כנגד הלווה.
הנחת הלוואה
כאשר נמכר נכס ממושכן, הבעלים החדש יכול לקחת על עצמו את הלוואת הבעלים הקודם תמורת תשלום. כך קל יותר לקנות ולמכור נכסים מבלי לקחת הלוואה חדשה.
קנסות בתשלום מראש
הלווים חייבים לשלם קנס אם ישלמו את ההלוואה מוקדם, על מנת לפצות את המשקיעים על הריבית שהיו מקבלים בשנים מאוחרות יותר. קנסות אלה בדרך כלל מסוכנים יותר מהקנסות לפירעון מוקדם עבור משכנתאות למגורים.
התבוסה
כמה חוזי CMBS כוללים סעיף ביטול, כלומר אם הלווה משלם את ההלוואה מוקדם, עליו להחליף את הריבית והביטחונות שאבדו בניירות ערך דומים. לדוגמה, אם לווה משלם מראש את הלוואתו, הוא עשוי להידרש לרכוש ניירות ערך של משרד האוצר עם מספיק תזרים מזומנים כדי לפצות את המשקיעים על איבוד הריבית. דרישות התבוסה מפורטות בחוזה ויכולות להיות מורכבות למדי.
יתרונות וחסרונות של ניירות ערך מגובים במשכנתאות מסחריות
יתרונות
חסרונות
מה ההבדל בין CMBS ל-RMBS?
נייר ערך מגוב משכנתא למגורים, או RMBS, הוא נייר ערך המגובה בצרור של הלוואות למגורים לבתים או דירות. CMBS מגובה בנדל"ן מסחרי, כגון בנייני משרדים, חלונות ראווה, קניונים או חללים עסקיים אחרים.
מהם הסיכונים של CMBS?
הסיכון העיקרי עבור משקיע CMBS הוא האפשרות של ברירת מחדל בהלוואות הבסיסיות. מכיוון שמדובר בהלוואות ללא ריקורס, הלווה לא יכול לשאת באחריות אישית אם ההלוואה נכשלת.
מה היתרון העיקרי של CMBS?
עבור משקיעים, היתרון העיקרי של CMBS הוא תזרים מזומנים אמין המבוסס על ריבית קבועה. יתרה מכך, קנסות פירעון מראש מסייעים להרתיע את הלווים מתשלומים מוקדמים, ומבטיחים שתזרים המזומנים יימשך לכל תקופת ההלוואה.
סיכום ומסקנות
נייר ערך מגובה משכנתא מסחרי (CMBS) הוא סוג של נייר ערך המגובה על ידי צרור של הלוואות נדל"ן מסחרי. כאשר לווים משלמים תשלומים, הכסף משמש להחזר למשקיעים של CMBS.
