מהו הילוך שלילי?
מהו הילוך שלילי? הילוך שלילי הוא מנהג נפוץ בהשקעות נכסים. זוהי צורה של מינוף פיננסי שמתאר רכישה של נכס מניב, כגון נכס להשכרה, אך כאשר הנכס לא יפיק מספיק הכנסה כדי לכסות את עלות הנכס. לדוגמה, כאשר הכנסות השכירות אינן מספיקות כדי לכסות את תשלומי ההלוואה, התחזוקה, הריבית או הפחת של הנכס בטווח הקצר. באופן אידיאלי, הנכס בסופו של דבר ייצר מספיק כסף כדי לכסות את העלויות הללו. הסיבה שקונה נכס ישתמש בהילוך שלילי היא שההפסדים לטווח קצר יכולים להועיל לחשבון המס של הבעלים במקרים מסוימים.
מהו הילוך שלילי? – הסיבה שקונה נכס ישתמש בהילוך שלילי היא שההפסדים לטווח קצר יכולים להועיל לחשבון המס של הבעלים במקרים מסוימים.
מהו הילוך שלילי? – נקודות מרכזיות
הבנת הילוך שלילי
נכס בעל הילוך שלילי הוא נכס שאינו מספק הכנסה מספקת לכיסוי עלותו. זה מביא להפסד לבעל הנכס. היתרון לקונה או למשקיע הוא שבהתאם למדינת הולדתו של המשקיע, ניתן לנכות את החסר בין ההכנסה שהרווחת לבין הריבית המגיעה ממס ההכנסה השוטף.
מדינות המתירות ניכוי מס זה כוללות את אוסטרליה, יפן וניו זילנד. מדינות אחרות, כגון קנדה, צרפת, גרמניה, שבדיה וארה"ב, מתירות את הניכוי אך עם הגבלות. השקעה בצורה כזו עשויה להיות הגיונית במקרים מסוימים שבו צפויים רווחי הון גדולים בזמן המכירה, שיחזירו הפסדים לסירוגין.
מרוויחים מהילוך שלילי
הילוך שלילי הופך למיזם רווחי רק כאשר הנכס נמכר בסופו של דבר באמצעות שבח הון. בזמן המכירה, תנאי מוקדם הוא שערכי הנכס חייבים לעלות, לא לרדת או להחזיק מעמד. אם ערכי הנכס יורדים או נשמרים יציב, ייתכן שהבעלים לא יוכל למכור את הנכס במחיר גבוה מספיק כדי לפצות על ההפסדים בזמן שהנכס לא הפיק הכנסה מספקת לכיסוי ההוצאות.
משקיעים רבים אשר משערים בדרך זו יחפשו בכוונה הילוך שלילי להנחות המס בתקווה שירוויחו כאשר הנכס יימכר תמורת רווחי הון.
נסיבות ייחודיות
משקיעים השוקלים הסדר מסוג זה צריכים להיות בעלי יציבות פיננסית כדי לממן את החסר מכיסם עד למכירת הנכס וניתן להגיע לרווח המלא. כמו כן, חשיבות עליונה היא שהריבית נעולה מההתחלה או, אם ריבית הלווה מחושבת על מדד צף, שהריבית הרווחת תישאר נמוכה.
ביקורת על הילוך שלילי היא שהוא יכול לעוות את שוק הדיור על ידי צמצום היצע הדיור, במיוחד של נכסים להשכרה, אולי להעלות את מחירי השכירות ולעודד השקעות יתר בנדל"ן.
