מהי אגודת בעלי בתים (HOA)?
מהי אגודת בעלי בתים (HOA)? אגודת בעלי בתים (HOA) היא ארגון בחלוקה משנה, בקהילה מתוכננת או בבניין משותף שיוצר ואוכף חוקים עבור הנכסים והתושבים. מי שרוכש נכס בתוך תחום השיפוט של HOA הופכים אוטומטית לחברים ונדרשים לשלם עמלות, המכונות עמלות HOA. עמותות מסוימות יכולות להיות מגבילות מאוד לגבי מה שהחברים יכולים לעשות עם הנכסים שלהם בעוד שאחרות עשויות לתת לתושבים יותר חופש.
מהי אגודת בעלי בתים (HOA)? – נקודות מרכזיות
1:56
9 טיפים לטיפול באגודות בעלי בתים
כיצד פועלות איגודי בעלי בתים (HOAs).
אסוציאציות של בעלי בתים נוצרות בדרך כלל בתוך קהילות או שכונות של בתים צמודי קרקע או בניינים מרובי יחידות, כגון בתים משותפים. HOA מוקמת בדרך כלל כדי לקבוע ולאכוף כללים לגבי הנכסים בתוך תחום השיפוט. העמותות מורכבות ומנוהלות על ידי תושבי הקהילה. חברות היא בדרך כלל דרישה כדי לקנות בית בתוך קהילה שבה הוקמה HOA.
ל-HOA יש בדרך כלל מועצת מנהלים או נגידים. קבוצות אלו נבחרות לאכוף ולפקח על הכללים והתקנות של ה-HOA. HOA מתאר בדרך כלל את הכללים שלו כאמנות מגבילות במסמך הנקרא הצהרת אמנה, תנאים והגבלות (CC&Rs). CC&Rs קובעים תנאים מסוימים לבעלים לגבי תחזוקת הנכסים שלהם.
תנאים אלו כוללים לעתים הגבלות מבניות, כגון סוג גדרות או נוף המותרים. אבל הם עשויים לכלול גם אפשרויות אסתטיות קטנות יותר כמו צבע הצבע בבית. מסמך CC&R עשוי גם לפרט את העונשים בגין הפרת ההנחיות המפורטות בהסכם. עונשים אלה יכולים ללבוש צורה של עמלות או ציות כפוי. במקרים מסוימים, זה אפילו עשוי להיות דרסטי כמו ליטיגציה.
עמלות עמותות בעלי בתים
חלק מ-HOAs יכולים להפעיל כוח פיננסי ומשפטי משמעותי על בעלי הנכסים באזור שלהם. HOAs גובים עמלות HOA חודשיות או שנתיות. עמלות אלו תלויות במספר גורמים, כולל:
העמלות הן בדרך כלל בין 200 ל-400 דולר לחודש, אך הן יכולות לנוע בין פחות מ-100 דולר ועד למעלה מ-10,000 דולר בשכונות יוקרה או בקהילות יוקרה.
אגרות HOA גם תורמים לרוב לקרן המילואים של העמותה, המופרשת לפרויקטי שיפוץ גדולים או לשימוש חירום. בנוסף לעמלות הרגילות, רשות הביטוח יכולה גם להטיל הערכה מיוחדת על בעלי בתים כאשר לעמותה חסרות רזרבות מספיקות כדי לשלם עבור תיקונים בלתי צפויים בשטחים משותפים, כגון מדרכות או מגרשי חניה.
מועצת המנהלים של ה-HOA אחראית בדרך כלל על הכספים של הארגון. ככזה, היא מפקחת על גביית וניהול הכספים. לצד קביעת אגרות ושומות, המועצה יכולה להטיל קנסות על בעלי בתים אשר מפרים את הכללים או פוגעים בשטחים המשותפים. בנוסף להטלת קנסות, ארגוני רווחה יכולים גם להציב זר נכס אם בעל בית מפגר ברצינות בתשלום.
איגודי בעלי בתים (HOAs) לעומת עמותות קהילתיות מול איגודי בעלי נכסים
רוב ה-HOAs מאוגדים, ולפיכך, כפופים לחוקי המדינה. עם זאת, מדינות מסוימות רואות HOAs מבוססי בתים משותפים (המכונים לעתים קרובות קהילות משותפים) וארגונים השולטים בקואופרטיבים (המכונים מועצות שיתופיות) כישויות נבדלות מ-HOAs.
הבחנה זו נעשית מתוך הנחה שהאינטרסים הרכושיים של ארגונים אלה שונים. כתוצאה מכך, התאחדות הקהילה הייעודית משמשת כמונח גג רחב יותר, המקיף את ה-HOAs, קהילות הבתים משותפים ומועצות קו-אופ.
עם זאת, HOA שונה מאיגוד בעלי נכסים. ארגון זה הוא מונח רחב יותר המתייחס בדרך כלל לקבוצת אנשים שרוצה לשפר את הקהילה שלהם ואת ערכי הנדל"ן של הנכס בקהילה שלהם. ההבדל העיקרי בינם לבין HOAs הוא שעמותות בעלי נכסים עשויות לכלול כל מי בקהילה שיש לו עניין בערך הנדל"ן של הקהילה, כולל אנשים שאינם בעלי בתים.
358,000
יתרונות וחסרונות של עמותות בעלי בתים (HOAs)
יתרונות
ה-HOA מספק תקנות והנחיות לחבריו. סטנדרטים אלו מתקיימים במטרה לשמר ולהעצים את ערכי הקניין של הקהילה. ההנחיות לרוב מכוונות למראה, ולכן הן עוסקות בתקנות לניקיון הנכס, מצב הנכס וכל תיקון שנעשה בנכס. בדרך כלל, ההנחיות ל-HOA נועדו לסייע בהבטחת מראה אחיד לכל הנכסים הנכללים באזור העמותה.
בדרך כלל, הנהלת HOA תספק שירותים נוספים לחבריה בתמורה לדמי ה-HOA שלהם. שירותים אלה זמינים עבור כל חברי HOA ועשויים לכלול:
עמלות מסוימות של HOA עשויות גם לכסות את עלות איסוף האשפה ושירותי עזר.
ברמה תיאורטית יותר, HOAs מסמלים ממשל עצמי ודמוקרטיה עבור אנשים מסוימים. אמונה זו עשויה לנבוע מהרעיון שהאנשים הטובים ביותר לנהל קהילה הם האנשים החיים בה, בניגוד לבעל בית שאינו גר במקום.
חסרונות
חסרון אחד של HOA הוא העלות הגבוהה של עמלות העמותה, אשר בסופו של דבר עשויות להוות גורם מרתיע עבור חלק מהקונים הפוטנציאליים. כמו כן, הכללים והתקנות של HOA יכולים להיראות בלתי סבירים, שרירותיים או מגבילים מדי עבור חלק מבעלי בתים, שאולי ירצו את החופש להתאים אישית את הנכסים שלהם.
חברי מועצת המנהלים של HOA הם בדרך כלל מתנדבים, וייתכן שהם לא הוכשרו כראוי לנהל נדל"ן, להתמודד עם בעיות פיננסיות מורכבות או לאחד קבוצה שונה של אנשים למען מטרה משותפת. מכיוון שההנהגה של HOAs חייבת להגיע לקונצנזוס כאשר הם מקבלים החלטות לגבי תחזוקה ושדרוגים, ייתכן גם שייתכנו התנגשויות בין חברי HOA שאינם מסכימים.
מקצוענים
חסרונות
דוגמה לאגודת בעלי בתים (HOA)
בעלי בתים בודדים עשויים להתנגש עם HOAs שלהם. נושא קוצני אחד, במיוחד, נוגע להתקנת פאנלים סולאריים. לוחות HOA לרוב לא אוהבים אותם, מחשש שהם פוגעים בערכי הנכס. ב-23 מדינות, הם רשאים לאסור על בעלי בתים להוסיף אותם למגוריהם.
בשנת 2020, מהנדס חשמל המתגורר בבליין, מינסוטה, ביקש אישור להוסיף פאנלים סולאריים לביתו. עם זאת, באוקטובר של אותה שנה, ה-HOA דחה את הצעתו, תוך ציון דאגות אסתטיות (הפנלים היו גלויים מדי מהרחוב) והיעדר הנחיות קבועות עבור שמש על הגג בתקנון האגודה.
מהנדס החשמל הצטרף לקבוצה של בעלי בתים ותומכים סולאריים המבקשים ממחוקקי מינסוטה לתמוך בהצעת חוק שתאפשר לאיגודות בעלי בתים להסדיר אך לא לאסור התקנת פאנלים תרמיים סולאריים בבתים צמודי קרקע. זה הוצג בבית הנבחרים של מינסוטה בתחילת 2021, הוא אחד מסדרת הצעות חוק דומות שהוצעו מאז 2014 אך מעולם לא עברו.
מה מכסה עמותת בעלי בתים?
עמותת בעלי בתים היא ארגון שמטרתו לנהל את ענייניו של פיתוח נדל"ן בבעלות גורמים רבים, כגון בניין דירות. HOAs אחראים למשימות כגון הבטחת תחזוקת הבניין, החלטה אם להמשיך בפרויקטי שיפוץ גדולים יותר, וניסוח/אכיפה של תקנון הבניין. על מנת לממן את פעילותו, HOAs גובים מחבריהם עמלות HOA חודשיות, בדרך כלל בטווח של $200 עד 400 דולר לחודש. יש להם גם סמכות לאכוף את חוקי העזר של הקהילה, כמו הטלת קנסות על תושבים שמסרבים לציית.
מהם היתרונות והחסרונות של השתייכות ל-HOA?
HOAs יכולים להועיל לבעלים בודדים על ידי מתן שירותי ניהול נחוצים. לדוגמה, ללא HOA בעלי בניין דירות יצטרכו לתאם ביניהם כדי להחליט על בעיות נפוצות כגון פינוי אשפה ברחבי הבניין, תיקוני בניין ומדיניות קהילתית. זה עלול לקחת זמן רב לתושבים ולגרום לסכסוכים וחילוקי דעות בין הבעלים. מצד שני, HOAs יכולים גם ליצור בעיות לבעלים במידה שהבעלים לא מסכים עם חוקי העזר של הקהילה של HOA או החלטות ההוצאות.
אילו סמכויות משפטיות יש ל-HOA?
ל-HOAs בודדים יש רמות שונות של סמכויות משפטיות, בהתאם לאופן שבו תוכננו. עם זאת, ל-HOA יש בדרך כלל סמכות חוקית ליצור ולאכוף מדיניות קהילתית, כגון האם לאפשר עישון, חיות מחמד או השכרה בבניין. ה-HOA מחליטים גם על תקציבים לבניין ויש להם סמכות לגבות עמלות חודשיות או חד פעמיות מחבריהם. אם חבר מסרב לשלם את העמלות הללו או לציית למדיניות הקהילה, ארגוני HOA יכולים להטיל מגוון עונשים. במקרים רבים, עונשים אלו יכולים לכלול קנסות כספיים, הגבלת הרשאות קהילתיות ואפילו התדיינות משפטית.
סיכום ומסקנות
לבעלות על בית יש הרבה זכויות וחובות. אבל אם אתה הבעלים של בית עירוני או דירה או שאתה חלק מקהילה מסוימת, ייתכן שאתה חלק מאיגוד בעלי בתים. להיות חלק מהקהילות הללו יכול להיות מועיל מכיוון שלעיתים קרובות הם דואגים לחלק מהנושאים של בעלות על בתים, כגון תחזוקת נכסים, שירותים, גינון ופינוי שלג. אבל זכור, עם זאת, ארגונים אלה יכולים להגביל על ידי הצבת גבולות על מה שאתה יכול ומה לא יכול לעשות עם הנכס שלך – הכל תמורת תשלום.
