מהי אופציית שכירות?
מהי אופציית שכירות? אופציית שכירות היא הסכם המעניק לשוכר אפשרות בחירה לרכוש את הנכס המושכר במהלך תקופת השכירות או בסיומה. זה גם מונע מהבעלים להציע את הנכס למכירה לכל אדם אחר. עם תום התקופה, על השוכר לממש את האופציה או לוותר עליה. אופציית שכירות ידועה גם כחוזה שכירות עם אפשרות לרכישה.
מהי אופציית שכירות? – נקודות מרכזיות
כיצד פועלת אופציית שכירות
אופציית שכירות מעניקה לקונה פוטנציאלי גמישות רבה יותר מאשר הסכם שכירות-רכישה סטנדרטי, המחייב את השוכר לקנות את הבית עם סיום השכירות. מחיר הבית מוסכם מראש על ידי הקונה (השוכר) והבעלים. המחיר הוא בדרך כלל לפי שווי השוק הנוכחי של הבית, מה שמאפשר לשוכר לקנות את הבית בעתיד במחיר של היום.
עבור אפשרות זו, בדרך כלל יחויב השוכר בתשלום מראש על ידי הבעלים, שעשוי להיות 1% ממחיר המכירה של הבית. האגרה עוברת לתשלום המקדמה אם השוכר מחליט לקנות את הבית בתום חוזה השכירות.
אפשרות החכירה מועילה במיוחד לאלו שאולי בונים את האשראי שלהם או שאין להם מספיק חסכון לתשלום מקדמה. עם זאת, ישנן מספר תכונות של אפשרויות חכירה שיש לקחת בחשבון.
דרישות לאפשרות שכירות
לאפשרויות השכרה יש פשרות לבעלי נכסים, מכיוון שהם עלולים לאבד את הסיכוי למכור את הנכס במחיר גבוה יותר. בתמורה, השוכרים משלמים יותר על שכירות עם אופציית ליסינג מאשר היו משלמים אחרת.
תשלומי שכירות
הבעלים גובה פרמיה בנוסף לדמי השכירות החודשיים הסטנדרטיים עבור האפשרות לקנות במחיר של היום עם סיום חוזה השכירות. הפרמיה עשויה להיות אחוז נוסף לשכר הדירה הנוכחי, כגון תוספת של 10% מדמי השכירות החודשיים הסטנדרטיים עבור בית בגודל זה.
הפרמיה, הנקראת לרוב אשראי שכר דירה, הופכת לחלק מתשלום המקדמה עבור הבית אם מימוש האופציה לקניית הבית על ידי השוכר. עם זאת, השוכר מפקיע את הכסף הנוסף ששולם מעל שכר הדירה הסטנדרטי אם הבית לא נרכש בתום חוזה השכירות.
חלק מהבעלים עשויים לקחת תשלום במזומן חד פעמי, הנקרא לעתים קרובות "תמורה בעלת ערך", הדומה לפרמיה המשולמת עבור אופציה בשווקים הפיננסיים. זה לא פיקדון על רכישת הנכס, כלומר לא ניתן להחזר. הסכום נע בין עמלה סמלית ל-5% ממחיר הרכישה הצפוי.
מימון בנקאי עם אפשרות חכירה
החדשות הטובות לשוכרים הן שבדרך כלל, הבנקים יאפשרו לסך הכספים של הפרמיה מעל תשלומי השכירות לעבור לתשלום המקדמה עבור רכישת הבית. עם זאת, אם דמי השכירות שנגבו היו בשיעור השוק, הבנק רשאי שלא לאפשר החלת כל אחד מהכספים על מחיר הרכישה. חשוב שהרוכשים יבדקו מול מספר בנקים כדי לקבוע את המדיניות שלהם לגבי מימון משכנתא לבית עם אפשרות חכירה.
תקופת החכירה
תקופת האופציה יכולה להיות כל תקופה שעליה מסכימים בעל הנכס והשוכר, אך בדרך כלל היא שנה עד שלוש שנים. חוזה אופציית החכירה קובע גם את מחיר הרכישה של הנכס בתחילת השכירות או כיצד ייקבע מחיר זה בתום האופציה.
סיבות להשתמש באפשרות חכירה
ישנן מספר סיבות מדוע השוכר והבעלים עשויים להיכנס לאופציה של שכירות. חשוב לשקול האם היתרונות עולים על החסרונות כלשהם בהתקשרות בהסכם.
מדוע שוכרים נכנסים לאופציה של שכירות
לקונה פוטנציאלי עשויות להיות סיבות רבות להשתמש באפשרות חכירה במקום לקנות את הנכס על הסף בהתחלה. שיקול מרכזי הוא שאין מספיק כסף או אשראי לביצוע הרכישה. השכרה יכולה לאפשר לקונה הפוטנציאלי לחסוך כסף עבור הרכישה ובמקביל לבנות את האשראי שלו על ידי ביצוע תשלומים קבועים בזמן.
לשוכר יש סיכוי לקנות נכס בעתיד במחירים של היום. אם לשוכר אין את הכסף שנחסך היום לרכישת הבית אבל הוא חושש שערך הבית יעלה בשנים הקרובות, אפשרות השכירות היא בחירה טובה. כמו כן, אם השוכר אוהב את הבית, מחוז בית הספר או השכונה, אפשרות השכירות מוציאה את הבית מהשוק – מה שמאפשר לשוכר לחסוך מספיק כדי לקנות אותו עם סיום חוזה השכירות.
גם אם לקונה הפוטנציאלי יש את האמצעים לרכוש את הנכס, ייתכן שהוא לא ירצה להתחייב לכך מיד. לדוגמה, אם הקונה הפוטנציאלי הוא ממקום אחר, ייתכן שהוא ירצה לגור בעיר החדשה לפני שיתחייב לרכישה. לחלופין, ייתכן שעדיין יש להם את הנכס הישן שלהם למכור לפני שהם יכולים לקנות את הנכס החדש.
לבסוף, ייתכן שהנכס לא יהיה זכאי להלוואות מסוימות, כולל הלוואת AVA, עקב תיקונים או שדרוגים נדרשים. על ידי השכרה ראשונה, הקונה הפוטנציאלי יכול לבצע שיפורים אלה על מנת לזכות בהלוואה מאוחר יותר.
מדוע בעלים נכנסים לאפשרות חכירה
בעל נכס עשוי להתקשר בהסכם אופציה לשכירות מכיוון שהתקשה למכור את הבית על הסף. האפשרות יכולה להפוך את הנכס לאטרקטיבי יותר עבור סוגים שונים של קונים פוטנציאליים.
כמו כן, אם בעל בית חושב למכור את הבית בעוד מספר שנים, אפשרות החכירה מאפשרת לבעלים לגבות פרמיה מעל השוק הנוכחי להשכרה. התרחיש הגרוע ביותר הוא שהשוכר לא קונה את הבית; הבעלים מוציא אותו לשוק כדי למכור ושומר את הכספים הנוספים ששולם מעל שכר הדירה החודשי הסטנדרטי.
ייתכנו גם בעיות מס הכרוכות במכירת הנכס על הסף כעת במקום למכור אותו מאוחר יותר. האופציה, אף שאינה ערובה למכירה מאוחר יותר, גורמת לסבירות גבוהה יותר שלבעלים יש קונה מוכן ללכת בתום האופציה.
נסיבות ייחודיות
ביטוח השוכר נדרש בדרך כלל עבור חפציו האישיים של השוכר. ביטוח השוכר מגן על כל אובדן ערך של חפצים וריהוט בבית. כמו כן, חשוב שתהיה חובה שלבעלים יהיה גם ביטוח דירה למקרה שיקרה משהו במהלך תקופת השכירות שעלול להשפיע לרעה על ערך הנכס כגון נזקי שריפה או מים.
בהסכם אופציית החכירה יש לכלול תנאי הערכה. במילים אחרות, כאשר חוזה השכירות מסתיים, ערך הבית יכול היה לרדת. הערכה מספקת ערך מעודכן של הנכס לפני ביצוע הרכישה והמכירה.
חשוב לחשב את סכום הכסף המדויק שיש לשלם לבעלים בתום אפשרות החכירה. זכרו, הבעלים מוציא את הבית מהשוק ומוותר על כל רווח בשווי השוק של הבית על ידי כניסה לאופציית החכירה. הבעלים ירצה לקבל פיצוי הולם על כך שלא יוכל למכור את הבית לאדם אחר שהיה מוכן לקנות אותו.
למי ששוקל אופציית שכירות או אופציית שכירות לקנייה, רצוי שיהיה להם עורך דין שמכיר עסקאות עם אופציית שכירות שיבדוק את האותיות הקטנות כדי לוודא שאין הפתעות כאשר תקופת השכירות מסתיימת.
חכירה לבעלות מול חכירה-רכישה
דוגמה לאופציה של חכירה לבעלות
נניח שבעל בית מעוניין למכור את ביתו בשווי של 500,000 דולר. בבית יש דייר לטווח ארוך, שחוסך כעת לרכישת בית משלו. שני הצדדים יכולים לנסות את מזלם בשוק הדיור, אך ככל הנראה יידרשו מספר חודשים עד שהמשכיר ימצא קונה מתאים והשוכר ימצא מוכר מתאים. יתרה מכך, מכירת הבית תחייב את בעל הנכס לפנות את הדיירים, ובכך לאבד מקור הכנסה חודשי.
במקום זאת, בעל הבית יכול להציע לשוכר שלו אפשרות ליסינג, ולספק מעבר קל יותר לשני הצדדים. באופציית שכירות טיפוסית, הקונה-שוכר הפוטנציאלי ישלם 3-5% נוספים ממחיר הבית ($15,000-$25,000) כעמלת אופציה, כמו גם פרמיה נוספת לדמי השכירות החודשיים שלהם. בתמורה, תהיה להם אפשרות לרכוש את הבית בעוד שנתיים, במחיר של היום. הפרמיות החודשיות יתרמו לתשלום המקדמה.
הסדר זה פועל לטובת שני הצדדים, אם כי יש פשרה. הרוכש-שוכר יכול לנעול מחיר נוח על הבית, אך אם לא יממש את אופציית הרכישה, הוא ישלם יותר כסף ממה שהיה משלם עבור שכירות רגילה. בנוסף, הם עשויים גם להיות אחראים על עלויות תחזוקה שבדרך כלל באחריותו של בעל הדירה. המוכר-בעל הבית מרוויח יותר כסף בהתחלה, אבל הם מאבדים את הסיכוי לקבל הצעה גבוהה יותר.
שאלות נפוצות בנושא חכירה לבעלות
איך עובד ליסינג לבעלות על רכב?
מכונית Arent-to-own, או מכונית חכירה לבעלות, משתמשת בהסכם הלוואה דומה לאפשרות חכירה. השוכר-הקונה משלם מקדמה מראש, וכן תשלומים שבועיים. עם זאת, אין אפשרות רכישה – בתום תקופת ההשכרה, הקונה הוא הבעלים של המכונית באופן מוחלט. הסדר זה עולה בסופו של דבר פחות מהלוואת סאב-פריים ואינו מצריך בדיקת אשראי; עם זאת, זה הרבה יותר יקר מאשר לקנות מכונית עם אשראי טוב.
איך מוצאים שכירות לבעלות על בתים?
לפי Homelight, אחת הדרכים למצוא בית חכירה היא לחפש סוכנים או תיווך עם תוכנית חכירה לנכס. אפשר גם לפנות ישירות למוכרים — בעלי נכסים רבים עשויים לרצות למכור את הנכס שלהם, בלי להתעסק במתווך. לבסוף, ניתן למצוא גם הסדרי חכירה לבעלות משוק העיקול. הסדר חכירה לבעלות על בית בעיקול מראש יספק לבעלים זרם הכנסה קבוע ודרך למכירת הבית.
איך כותבים חוזה שכירות לבעלות?
יש הרבה חוזי חכירה ותבניות לדוגמה הזמינים באינטרנט. עם זאת, בשל גודל ההתחייבות הכספית, יהיה זה חכם לבקש מעורך דין שיבדוק את חוזה השכירות שלך.
האם חוזה שכירות לבעלות עוזר בבניית האשראי שלך?
הסכמי חכירה לבעלות בדרך כלל אינם מדווחים ללשכות האשראי, על פי Experian, מה שגורם להם לא להופיע בדוח האשראי שלך. עם זאת, אתה תמיד יכול לבקש מבעל הבית שלך לדווח על תשלומי השכירות שלך, ובכך לעזור להעלות את ציון האשראי שלך. כמובן, זה מקצץ לשני הכיוונים – תשלום שפוספס או איחור עלול להפחית את האשראי שלך.
סיכום ומסקנות
אפשרויות ליסינג הן דרך פופולרית עבור בעלי בתים להבטיח רוכש פוטנציאלי ללא צורך להוציא את הנכס לשוק. לאחר תשלום אגרה מראש, השוכר מקבל את הזכות לרכוש את הבית בתום תקופת השכירות, לרוב במחיר מועדף. הסדר זה נותן גמישות נוספת לרוכשי דירות פוטנציאליים, ומאפשר להם לבנות את החסכונות והאשראי שלהם בזמן שהם מתכוננים לרכישת בית.
