מהי אישור שעבוד מס?
מהי אישור שעבוד מס? אישור שעבוד מס הוא אישור תביעה על נכס שיש עליו עיקול כתוצאה ממיסוי רכוש שלא שולמו. אישורי שעבוד מס נמכרים בדרך כלל למשקיעים באמצעות תהליך מכירה פומבית.
מהי אישור שעבוד מס? – נקודות מרכזיות
הבנת אישורי שעבוד מס
אישור שעבוד מס הוא עיקול שהוטל על הנכס שלך על אי תשלום המסים שלך. בכל פעם שהארנונה שלכם מגיעה, העירייה תוציא שעבוד ארנונה. כאשר אתה משלם את המסים שלך בזמן, השעבוד יוסר. אם לא תשלם את המסים שלך – או לא תשלם אותם בזמן – העיר או המחוז ימכרו את אישור שעבוד המס למשקיע/ים. אז משקיע זה ישלם את המסים בשם בעל הארנונה.
לאחר שמשקיע מגיש הצעה זוכה לתעודת שעבוד מס ספציפית, מוטל עיקול על הנכס, ומונפק אישור למשקיע המפרט את המיסים והקנסות החייבים על הנכס. לא כל המדינות, המחוזות או העיריות מציעות שעבודי מס. מדינות מסוימות, כמו קליפורניה, מבצעות מכירות מס רק על נכס במחדל, וכתוצאה מכך המציע הזוכה הופך לבעלים החוקי של הנכס המדובר.
תקופת אישורי שעבוד המס נעה בדרך כלל בין שנה לשלוש שנים. התעודה מאפשרת למשקיע לגבות מסים שלא שולמו בתוספת שיעור הריבית המקובלת, שיכולה לנוע בין 8 ליותר מ-30 אחוזים, בהתאם לתחום השיפוט.
כיצד נמכרים אישורי שעבוד מס
מכירת אישור שעבוד מס מתחילה כאשר השלטון המקומי שולח חשבונות מס לבעלי נכסים בסכום המגיע על הארנונה שלהם. אם בעל הנכס לא משלם את המיסים בזמן, השלטון המקומי מטיל שעבוד מס על הנכס. השעבוד הזה מושם במכירה פומבית ומתקיים בדרך כלל באופן מקוון או באופן אישי. מציעים בדרך כלל צריכים להירשם ולספק פיקדון לפני ההשתתפות.
במכירה הפומבית, משקיעים התמודדו על תעודות שעבוד המס על ידי הצעה לשלם את המסים שלא שולמו בתוספת ריבית ועמלות כלשהן. המציע הזוכה מקבל אישור המייצג שעבוד על הנכס על הסכום ששילמו. לאחר מכן יש לבעל הנכס פרק זמן מוגדר לפדות את אישור שעבוד המס על ידי תשלום למשקיע את הסכום המגיע לו בתוספת ריבית ועמלות. אם הבעלים לא יצליח לפדות את התעודה, ייתכן שהמשקיע יוכל לעקל את הנכס ולקחת בעלות.
כדי שנכס יהיה זכאי, עליו להיחשב כמחדל מס לתקופה מינימלית בהתאם לרגולציה המקומית. במקום להציע הצעה על סכום עבור הנכס, בעלי העניין מגישים הצעות על הריבית שהם מוכנים לקבל. המשקיע שמציע את התעריף הנמוך ביותר זוכה במכרז ומונפק לו תעודת שעבוד המס.
שיעור החזר על אישורי שעבוד מס
בעידוד שיעורי הריבית הגבוהים של המדינה, אישורי שעבוד מס עשויים להציע שיעורי תשואה גבוהים משמעותית מאלה שמציעות השקעות אחרות. לשעבודי מס יש בדרך כלל עדיפות על פני שיעבודים אחרים, כגון משכנתאות. אם בעל הנכס לא ישלם את המיסים האחוריים, המשקיע עשוי לרכוש את הנכס תמורת פרוטות על הדולר. רכישת נכס בצורה כזו היא אירוע נדיר שכן רוב שעבודי המס נפדים הרבה לפני שהנכס עובר לעיקול.
במדינות מסוימות, הריבית קבועה בחוק. כמו כן, חשוב לציין ששיעור התשואה על אישורי שעבוד מס אינו מובטח ויכול להשתנות בהתאם לשאלה האם בעל הנכס פודה את האישור, האם המשקיע מסוגל לעקל את הנכס וגורמים נוספים. כמו צורות השקעה אחרות, תשואות השקעה הן לרוב פונקציה של סיכון.
הטבות וסיכונים נלוות של אישורי שעבוד מס
רכישת תעודת שעבוד מס יכולה, לעיתים, להתגלות כהשקעה אטרקטיבית. לחלק מהתעודות יש נקודת כניסה נמוכה, כלומר אתה יכול לקנות חלק מהן תמורת כמה מאות דולרים. השווה את זה להשקעה מסורתית כמו קרן נאמנות, שלעתים קרובות מגיעה עם דרישת השקעה מינימלית. יש לך גם אפשרות לפזר את הכסף שלך כך שתוכל לקנות תעודות מרובות בשווי דולר נמוך. ולבסוף, שיעור התשואה (כפי שהזכרנו לעיל) הוא בדרך כלל די עקבי, כך שלא תצטרכו לדאוג לגבי העליות והמורדות של השוק.
היבטים שליליים של אישורי שעבוד מס כוללים את הדרישה מהמשקיע לשלם עבור אישור שעבוד המס במלואו בתוך תקופה קצרה מאוד, בדרך כלל יום עד שלושה ימים. תעודות אלו הן גם נזילות מאוד שכן אין שוק מסחר משני עבורן. משקיעים בתעודות שעבוד מס צריכים גם לבצע בדיקת נאותות ומחקר משמעותיים כדי להבטיח שלנכסי הבסיס יש שווי הוערך מתאים.
דוגמה לגבי הצורך בבדיקת נאותות בעת מחקר אישורי שעבוד מס היא מגרש של שני דונם שאולי נראה בתחילה כבעל ערך טוב, אך למעשה מדובר ברצועת קרקע שרוחבה רק 3 רגל על 5 מיילים. זה הופך את הקרקע לבלתי שמישה למאמצים רבים, כמו בניית בית או עסק.
השלכות מס של אישורי שעבוד מס
השלכות המס של אישורי שעבוד מס תלויות במספר גורמים. ייתכן שיוטלו מס ברמה הפדרלית, המדינה או המקומית בהתאם לנסיבות האישור.
אם משקיע מרוויח ריבית על תעודת שעבוד מס, הכנסה זו עשויה להיות חייבת במסים. הכנסות הריבית מדווחות בדרך כלל על החזר המס של המשקיע בשנה שבה היא מתקבלת; גם אם המשקיע לא קיבל חלוקות במזומן, על הנישום לדווח על הכנסת הריבית כהכנסה חייבת. אם בעל הנכס יפדה את תעודת שעבוד המס על ידי תשלום המסים שטרם שולמו וכל ריבית או עמלות שחייבים בו, יקבל המשקיע את הסכום ששולם עבור התעודה בתוספת הריבית שנצברו. סכום זה נחשב כהחזר של עיקרון ואינו הכנסה חייבת במס.
במקרה של עיקול, המשקיע יכול לקחת בעלות. המשקיע יהפוך להיות אחראי לתשלום ארנונה על הנכס בעתיד. כל הכנסה או רווח שיתקבלו ממכירה או השכרה של הנכס יחויבו גם במס הכנסה כאילו הנכס נרכש באמצעי רכישה "רגילים". חלק מהמדינות והיישובים עשויים גם להטיל מסים או עמלות על השקעות באישורי שעבוד מס.
שעבודי מס מול שעבודי משכנתא
שעבוד מס ושעבוד משכנתא הן תביעות משפטיות נגד נכס. עם זאת, הם שונים באופן משמעותי בכמה מובנים. שעבוד מס מוטל על נכס על ידי הממשלה כדי לגבות ארנונה שלא שולמו, בעוד שעבודת משכנתא מונחת על נכס על ידי מלווה להבטחת הלוואה ששימשה לרכישת הנכס.
הפוטנציאל החשוב ביותר למשקיעים, שעבודי מס בדרך כלל הם בעלי עדיפות על פני שעבודי משכנתא במקרה של פירעון. משמעות הדבר היא שאם נכס מעוקל עקב מיסים שלא שולמו, שעבוד המס של הממשלה יתקיים בדרך כלל לפני תשלום שעבודי משכנתא. זה גם אומר שהאדם שבבעלותו שעבוד משכנתא נמצא בסיכון גבוה יותר לאבד את ההשקעה העיקרית שלו ולא לקבל כספים.
לבעלי נכסים יש את הזכות לפדות שעבוד מס על ידי תשלום המסים שטרם שולמו בתוספת ריבית או עמלות כלשהן. ניתן לספק שעבודי משכנתא באמצעות פירעון ההלוואה הבסיסית. באופן זה, שני השעבודים דומים בכך שהם מייצגים חוב שניתן להחזיר. האופי הבסיסי של אותו חוב שונה.
לבסוף, שעבודי מס מונחים בדרך כלל על נכס לתקופת זמן מסוימת. לאחר שחלף זמן זה, ייתכן שגורם מקומי ירצה למכור את השעבוד למשקיע באמצעות מכירת תעודת שעבוד מס. שעבודי משכנתא יכולים להימשך משך הלוואת המשכנתא אשר עשוי להיות ארוך יותר באופן משמעותי.
האם השקעת שעבוד מס היא רעיון טוב?
השקעה בשעבוד מס רכוש עשויה להיות השקעה סבירה למשקיעים המעוניינים להחזיק בהשקעות אלטרנטיביות ורוצים חשיפה לנדל"ן. בנוסף, זו דרך סבירה עבור משקיעים להחזיק בנדל"ן ללא צורך להחזיק בנכס מוחשי. בדרך כלל מומלץ להבין את שוק הנדל"ן המקומי ולערוך מחקר על נכסים לפני השקעה.
מה הסיכון של השקעה בשעבוד מס?
ישנם מספר חסרונות להשקעה בשעבודי מס. ייתכן שקל להציע הצעות יתר על נכסי שעבוד מס או לא להבין את תקופות פדיון הנכס במלואו. אתה עשוי להחזיק בתביעה פחותה לשעבודים אחרים, משוכללים יותר, על הנכס. לבסוף, הסיכון העיקרי הוא שהנכס מחזיק בבעלות על פשיטת רגל ומכיר בהכרה כי לא יוכלו להחזיר את המס בפיגורים.
האם שעבוד מס פוגע באשראי שלך?
שעבוד מס נגדך לא בהכרח פוגע באשראי שלך. שלוש לשכות האשראי הגדולות אינן כוללות שעבודי מס מדוחות אשראי צרכניים. זכור כי שעבודי ארנונה עשויים להיות רשומים בציבור וזמינים באופן נרחב לאוכלוסיה הכללית כי אתה חייב חשבון מס.
סיכום ומסקנות
תעודת שעבוד מס היא ייצוג של בעלות לגבי מיסים שחובו על נכס שנעדרו. כאשר שלטון מקומי אינו מסוגל לגבות ארנונה, הוא יוצר עיקול על הנכס ועשויה למכור את הזכויות על השעבוד הזה. במידה ובעל הנכס המקורי יוכל לשלם את שעבוד המס בעתיד, המשקיע שרכש את תעודת שעבוד המס יוכל להחזיר את הקרן שלו תוך שהוא גם ירוויח ריבית מסוימת באמצעות דמי קנס.
