מהי משכנתא ראשונה?
מהי משכנתא ראשונה? משכנתא ראשונה היא שעבוד ראשוני על נכס. כהלוואה עיקרית שמשלם עבור נכס, יש לה עדיפות על פני כל שאר השעבודים או התביעות על הנכס במקרה של מחדל. משכנתא ראשונה אינה המשכנתא על ביתו הראשון של הלווה; זוהי המשכנתא המקורית שנלקחה על כל נכס אחד. זה נקרא גם שעבוד ראשון. אם הבית ממוחזר, אז המשכנתא הממוחזרת תופסת את עמדת המשכנתא הראשונה.
מהי משכנתא ראשונה? – נקודות מרכזיות
הבנת משכנתאות ראשונות
כאשר אדם מעוניין לרכוש נכס, הוא עשוי להחליט לממן את הרכישה באמצעות הלוואה ממוסד מלווה הנקרא משכנתא. המלווה מצפה שהלוואת הבית או המשכנתא תיפרע בתשלומים חודשיים, הכוללים חלק מתשלומי הקרן והריבית. למלווה יהיה שעבוד על הנכס מכיוון שההלוואה מובטחת על ידי הבית. משכנתא זו שנטל רוכש דירה לרכישת הבית ידועה בתור המשכנתא הראשונה.
המשכנתא הראשונה היא ההלוואה המקורית שנלקחה לנכס. לרוכש הדירה יכולים להיות נכסים מרובים על שמם; עם זאת, המשכנתאות המקוריות שנלקחו להבטחת כל אחד מהנכסים מהוות את המשכנתא הראשונה. לדוגמה, אם בעל נכס נוטל משכנתא לכל אחד משלושת הבתים שלו, אז כל אחת משלוש המשכנתאות היא המשכנתא הראשונה.
משכנתא ראשונה והלוואה לערך (LTV)
יחס ההלוואה לערך (LTV) בהלוואת דירה הוא מדד של סכום המשכנתא מול הערך המוערך של הבית. אם ה-LTV של משכנתא ראשונה גדול מ-80%, המלווים בדרך כלל דורשים ביטוח משכנתא פרטי (PMI). במקרה כזה, לפעמים יכול להיות חסכוני עבור הלווה להגביל את גודל המשכנתא הראשונה ל-80% LTV ולהשתמש במימון משני כדי ללוות את יתרת הסכום הדרוש.
הכלכלה של תשלום PMI לעומת נטילת הלוואה שנייה תלויה במידה רבה בשיעור שבו הלווה מצפה שערך ביתו יעלה. ניתן לבטל PMI כאשר ה-LTV של המשכנתא הראשונה מגיע ל-78%. עם זאת, שעבוד שני, שבדרך כלל נושא ריבית גבוהה יותר מאשר משכנתא ראשונה, יש לשלם. זה נעשה בדרך כלל על ידי מימון מחדש של המשכנתא הראשונה בסכום השווה ליתרת המשכנתא הראשונה והשנייה כאחד.
מיסים על משכנתא ראשונה
ריבית המשכנתא המשולמת על משכנתא ראשונה מותרת בניכוי מס. משמעות הדבר היא שבעלי בתים יכולים להפחית את הכנסתם החייבת במס בגובה הריבית המשולמת על ההלוואה עבור שנת המס. עם זאת, ניכוי מס ריבית המשכנתא חל רק על נישומים המפרטים את ההוצאות בהחזרי המס שלהם.
דרישות משכנתא ראשונה
דרישות המשכנתא הראשונה עשויות להשתנות בהתבסס על אם אתה בוחר הלוואה קונבנציונלית או הלוואה מגובה ממשלתית, כגון רשות הדיור הפדרלית (FHA), משרד החקלאות של ארה"ב (USDA) או הלוואה של המחלקה האמריקאית לענייני חיילים משוחררים (VA). .
דרישות אלה יכולות להשפיע על:
לסוג הנכס יש חשיבות גם בעת קבלת משכנתא ראשונה. הלוואות FHA, למשל, מאפשרות לך לרכוש בית של יחידה אחת עד ארבע עם ירידה של 3.5% בלבד וציון אשראי נמוך עד 580. אבל הנכס עצמו חייב לעמוד בסטנדרטים מסוימים כדי להיות זכאי להלוואה.
חָשׁוּב
משכנתא ראשונה מול משכנתא שנייה
המונח משכנתא ראשונה מוביל להבין שיכולות להיות משכנתאות אחרות על נכס. בעל בית יכול לקחת משכנתא נוספת, כמו משכנתא שנייה, בזמן שהמשכנתא המקורית והראשונה עדיין בתוקף.
משכנתא ראשונה מייצגת את החוב העיקרי המגיע על נכס, המשמש כבטוחה להלוואה. משכנתא שנייה היא שעבוד זוטר שאתה לוקח על ביתך כשעדיין עומדת בפניך משכנתא ראשונה.
משכנתא שנייה כפופה למשכנתאות ראשונות. אז אם אתה מוכר את הבית, למשל, כל התמורה תפנה לפירעון המשכנתא הראשונה, ולאחר מכן את המשכנתא השנייה. דוגמאות נפוצות למשכנתאות שנייה כוללות הלוואות להון בית וקווי אשראי להון עצמי (HELOCs). אתה יכול לקחת אחת מהלוואות המשכנתא השניות הללו אם ברצונך ללוות כנגד ההון העצמי שנצבר בביתך.
משכנתא ראשונה לעומת משכנתא שנייה משכנתא ראשונה משכנתא שנייה עשויה להיות בעלות ריבית קבועה או משתנה להלוואות להון ביתי יש לרוב ריבית קבועה, בעוד שקווי אשראי של הון ביתי (HELOCs) נוטים להיות בעלי שיעורים משתנים. הבית משמש כבטוחה להלוואה. קבל תשלום ראשון שעבוד שניוני, כלומר מחזיקי שעבוד משולמים לאחר שמחזיקי שעבוד ראשיים מגבלות ההלוואה נקבעות לפי סוג ההלוואה וזכאות הלווה מגבלות ההלוואה עשויות לנוע בין 75% ל-100% מההון העצמי בבית בכפוף לביטוח משכנתא פרטית (PMI), בהתאם להלוואה. סוג ומקדמה PMI לא חלים בדרך כלל, אם כי לקיחת הלוואת הון בית או HELOC עשויה להשפיע על דרישות PMI על משכנתא ראשונה
הערה
דוגמה למשכנתא ראשונה
הנה דוגמה כיצד עובדת הלוואת משכנתא ראשונה ומה יכולה להיות משמעות התוספת של הלוואת משכנתא שנייה. נניח שרוכש דירה מבטיח משכנתא ראשונה של 250,000 דולר על נכס ביתי ולאחר מספר שנים, משיג משכנתא שנייה תמורת 30,000 דולר על אותו נכס.
הלווה מפרע את תשלומיו לאחר שכבר החזיר 50,000 דולר מסכום ההלוואה המקורי, ורכושו מעוקל ונמכר כדי לכסות את ההלוואה. בהינתן שהמשכנתא הראשונה הבכירה למשכנתא השנייה, אם התמורה ממכירת הנכס מסתכמת ב-210,000$, אזי מלווה המשכנתא הראשון יקבל את יתרת החוב, שהיא 200,000$.
מלווה המשכנתא השני יקבל אז את כל מה שנשאר – במקרה זה, 10,000 דולר. ומכיוון שמשכנתא ראשונה היא תביעה עיקרית שקודמת לתביעות משניות, משכנתא שנייה לרוב גובה ריביות גבוהות יותר מאשר משכנתא ראשונה.
עֵצָה
האם אני יכול לקבל שתי משכנתאות בו זמנית?
אפשר לקבל שתי משכנתאות במקביל. משכנתא ראשונה יכולה ללכת לקראת רכישת בית, בין אם כמקום מגורים ראשוני או כנכס להשקעה. משכנתא שנייה או הלוואת הון דירה יכולה ללכת לביצוע שדרוגים או שיפורים בנכס.
האם משכנתא שנייה עדיפה על משכנתא ראשונה?
משכנתא ראשונה עדיפה על משכנתא שניה לפירעון אם הלווה לא יעמוד במחדל. המשמעות היא שהמשכנתא השנייה כפופה, לא עדיפה, על המשכנתאות הראשונות על הבית.
מה החיסרון במשכנתא שנייה?
משכנתא שנייה מגדילה את ההתחייבויות הפיננסיות החודשיות של בעל הבית. הם יכולים גם להגביר את הסיכון למחדל אם בעל הבית אינו מסוגל לעמוד בקצב גם בתשלומי המשכנתא הראשונה וגם בתשלומי המשכנתא השנייה.
האם לקיחת משכנתא שנייה היא רעיון טוב?
נטילת משכנתא שנייה יכולה להיות רעיון טוב אם בדקתם את אפשרויות ההלוואה ואתם מבינים מה אתם יכולים להרשות לעצמכם להחזיר. עם זאת, אם ההכנסה שלך לא יציבה או שחסר לך חיסכון חירום מספיק כדי לכסות את תשלומי המשכנתא אם תאבד את עבודתך או תחלי ואינך יכול לעבוד, ייתכן שתרצה לשקול מחדש הלוואת משכנתא שנייה.
סיכום ומסקנות
הלוואות משכנתא ראשונה מאפשרות לרוכשי דירות לרכוש בתים, והן מקבלות עדיפות על פני כל משכנתא שנייה שעשויה להיות קשורה לנכס. בעת הגשת בקשה למשכנתא ראשונה, חשוב להבין את הדרישות לרכישת בית ומה המלווים מחפשים. זה גם מועיל לחפש כדי להשוות את שיעורי המשכנתא כדי למצוא את העסקה הטובה ביותר האפשרית על הלוואת בית.
