מהו שיפוץ משכנתא?
מהו שיפוץ משכנתא? תכנון מחדש של משכנתא, הנקרא גם תכנון מחדש של הלוואה, הוא תכונה של כמה סוגי משכנתאות שבהן התשלומים החודשיים הנותרים מחושבים מחדש על בסיס לוח זמנים חדש להפחתה. במהלך עריכת משכנתא מחדש, הלווה משלם סכום גבוה לקרן שלו, והמשכנתא שלו מחושבת מחדש על סמך היתרה החדשה והנמוכה יותר. לחלק מהמשכנתאות יש תאריך מחודש, שהוא התאריך שבו המלווה יחשב לוח הפחתות חדש על סמך יתרת הקרן ותקופת המשכנתא הנותרת.
מהו שיפוץ משכנתא? – לחלק מהמשכנתאות יש תאריך מחודש, שהוא התאריך שבו המלווה יחשב לוח הפחתות חדש על סמך יתרת הקרן ותקופת המשכנתא הנותרת.
מהו שיפוץ משכנתא? – נקודות מרכזיות
איך עובד שיפוץ משכנתא
עבור הלווה, היתרון העיקרי של עיצוב מחדש של משכנתא הוא הפחתת התשלומים החודשיים. לעתים קרובות, מלווה משכנתאות פשוט יקטין את תקופת ההלוואה אם מבוצעים תשלומי קרן נוספים, אך ישמור על אותו סכום חודשי קבוע לתשלום – פשוט על ידי הגדלת סכום הקרן והפחתת חלק הריבית של התשלום.
עיבוד מחדש יכול להוריד את סכום הריבית שהלווה ישלם במהלך חיי ההלוואה אם ישולם תשלום קרן גדול מספיק, ולהפחית הן את הריבית והן את הקרן שנותרו בתשלומים החודשיים החדשים של ההלוואה.
Recast משכנתא לעומת מימון מחדש
תכנון מחדש של משכנתא יכול להיות אופציה נוחה יותר מאשר מימון מחדש. עם מיחזור, אתה מחליף את המשכנתא הנוכחית שלך בהלוואת משכנתא חדשה, שעלולה להיות יקרה ותלויה במצב האשראי שלך. שיפוץ משכנתא אינו כרוך בבדיקת אשראי וממשיך עם המשכנתא המקורית.
מנגד, מימון מחדש של משכנתא משמעו פירעון ההלוואה הקיימת והחלפתה בחדשה. הסיבות מדוע בעלי בתים ממחזרים כוללות:
סוגי משכנתאות שניתן לעצב מחדש
הלוואות הפחתה שליליות
ניתן לרשום מחדש משכנתא בתנאי ההלוואה והוא משויך להלוואת הפחתה שלילית. להלוואה מופחתת שלילי יש מבנה תשלומים המאפשר תשלום מתוכנן הנמוך מחיוב הריבית של ההלוואה.
כאשר תשלום נמוך מגובה הריבית באותו זמן, הוא יוצר ריבית נדחית. סכום הריבית הנדחית שנוצרת מתווסף ליתרת הקרן של ההלוואה, מה שמוביל למצב בו הקרן החייבת עולה עם הזמן במקום יורדת. בשל הקרן הגדלה הזו, משכנתאות הפחתות שליליות מחייבות את עיבוד ההלוואה מחדש בשלב מסוים, כך שהיא תיפרע עד תום תקופתה המתוכננת.
משכנתאות הפחתות שליליות כוללות לפעמים גם טריקים שעלולים לגרום להתרחשות מחדש לא מתוכנן. זה עשוי לבוא לידי ביטוי, למשל, אם יתרת הקרן של ההלוואה מגיעה לגבול שנקבע באמצעות הפחתה שלילית.
אפשרות משכנתאות בריבית מתכווננת (אופציה ARM)
משכנתאות הפחתות שליליות ידועות גם בתור משכנתאות בריבית מתכווננת עם אפשרות תשלום (אופציה ARM). משכנתאות אלו נותנות ללווים אפשרויות הכוללות תשלום של כל הקרן והריבית או תשלום רק חלק מהריבית.
בעוד שהאפשרויות הזמינות עם אפשרות ARM מאפשרות גמישות רבה יותר בתשלומים, הלווה יכול בקלות לסיים עם חובות לטווח ארוך יותר מבעבר. בדומה למשכנתאות אחרות בריבית מתכווננת (ARMs), קיימת אפשרות לשינוי דרסטי ומהיר של שיעורי הריבית בהתאם לשוק.
דוגמה לעיצוב מחדש של משכנתא
גם אם משכנתא לא כוללת אפשרות לעיבוד מחדש, אתה יכול לפנות למלווה שלך כדי לראות אם משכנתא מחדש יועיל לך ויוריד את התשלומים החודשיים שלך. על ידי תשלום סכום חד פעמי ועיצוב מחדש של המשכנתא, תוכלו להוזיל את עלויות הדיור. לעומת זאת, אם תגיש סכום חד פעמי ללא עיבוד מחדש, אתה מוריד את יתרתך אך התשלומים החודשיים שלך יישארו זהים.
נניח שיש לך משכנתא בריבית קבועה של 500,000$ ל-30 שנה עם ריבית של 4%. התשלום המשולב של ריבית וקרן יהיה בסביבות $2,400 לחודש במונחים של קרן וריבית.
לאחר שנים עשר, אתה מקבל סכום חד פעמי של 375,000 $. אם החלטתם להשתמש בסכום החד פעמי הזה כדי להחזיר את המשכנתא מבלי לעצב אותה מחדש, תמשיכו לשלם בסביבות 2,400 דולר לחודש, אבל אורך ההלוואה יתקצר ככל שאתם משלמים למעשה קרן נוספת.
אם, לעומת זאת, תעצב מחדש את ההלוואה במהלך 25 שנות המשכנתא הנותרות, התשלום החודשי יירד לסביבות 900$ לחודש במונחים של קרן וריבית.
תיקון – 13 באפריל 2022: גרסה קודמת של מאמר זה חישבה באופן שגוי את סכום תשלום המשכנתא החודשי המחודש בדוגמה.
