מהי חכירה?
מהי חכירה? חכירה היא מונח חשבונאי לנכס המושכר. הנכס הוא בדרך כלל נכס כגון בניין או שטח בבניין. השוכר מתקשר עם המשכיר על זכות השימוש בנכס בתמורה לסדרה של תשלומים מתוכננים לאורך תקופת השכירות. השכרת שטח בבניין משרדים לשימוש חברה או השכרת בניין שישמש לחנות קמעונאית הן שתי דוגמאות להסדר חכירה מסחרי.
מהי חכירה? – נקודות מרכזיות
הבנת חכירה
חוזה חכירה יקבע את תנאי ההסכם בין השוכר (השוכר) לבין המשכיר (בעל הנכס או המשכיר). החוזים לנכסים מסחריים – כגון שטח בבניין משרדים – הם בדרך כלל הסכמים מורכבים הקובעים אחריות של בעל הבית, אחריות השוכר, הפקדות, סעיפי הפרת חוזה וסעיפי השבחת מושכר. שוכרים גדולים יותר עשויים לבקש תנאים נוחים יותר בתמורה להשכרת שטח נוסף לתקופה ארוכה יותר. חוזי שכירות לנכסים מסחריים נמשכים בדרך כלל בין שנה ל-10 שנים.
סוגי חכירה
ישנם סוגים שונים של חכירה, לרבות שכירות לשנים, שכירות תקופתית, שכירות לפי סבל ושכירות לפי רצון.
שכירות לשנים
שכירות לשנים היא סוג של חוזה בו מפורטים הפרטים, לרבות משך הזמן בו שוכר יתגורר בנכס והתשלום הצפוי. החוזה יכול להימשך ימים או שנים, אך מאופיין בתאריך התחלה וסיום ספציפיים.
שכירות תקופתית
בשכירות תקופתית, זמנו של השוכר בנכס נקשר לתקופת זמן לא מוגדרת, ללא תאריך תפוגה מוסכם. תנאי ההשכרה פורטו בתחילה לפרק זמן מסוים, אך מועד הסיום נמשך עד שהבעלים או השוכר ימסרו הודעה על סיום. לדוגמה, חוזה שנתי עשוי להסתיים, אך לאחר מכן להתפתח לחוזה מחודש לחודש, שבו נדרשת הודעה מוקדמת של חודש בלבד לסיום.
שכירות בסבלנות
שכירות בסבל היא כאשר שוכר השוכר פקע, אך השוכר מסרב לפנות את הנכס, ולכן שוהה ללא הסכמת הבעלים. בדרך כלל, הדבר מביא לכך שהבעלים מפעיל הליכי פינוי. עם זאת, אם בעל הדירה מקבל תשלום דמי שכירות לאחר תום חוזה השכירות, הנכס נחשב למושכר שוב על בסיס חודש לחודש.
שכירות בוויל
שכירות לפי רצון היא סוג של חכירה שניתן לסיים בכל עת על ידי הבעלים/משכיר או השוכר. ההסדר אינו כולל חתימה על חוזה או שכירות ובדרך כלל אינו מפרט את משך הזמן שבו השוכר ישתמש בשכירות או כל פרט לגבי התשלום. ההסכם כפוף לחוק המדינה, עם תנאים משתנים בהתאם למדינה. החוק הפדרלי חל במקרים של אפליה
שיפורים במושכר
לאחר גמר הסכם שכירות, השוכר, או השוכר, מתחיל לבנות את השטח למטרותיו בהיקף המותר בחוזה. עבודה על קירות, תקרות, שטח רצפה, גופי תאורה, גופי אינסטלציה נוספים, מדפים וארונות מייצגים שיפורי חכירה שנרשמים כנכסים קבועים במאזן החברה.
בהתאם לחוזה, שיפורי חכירה עשויים להיות משולמים על ידי השוכר, בעל הבית או שילוב של שניהם. חלק מהמשכירים עשויים להסכים לשלם עבור שיפורים במושכר כדי לפתות שוכר חדש לחתום על חוזה שכירות. עם זאת, כאשר הביקוש גבוה לבניין או שטחי משרדים, ייתכן שבעל הבית לא יהיה מוכן לשאת בהוצאות הנוספות עבור השבחות במושכר. השבחות במושכר המוצמדות דרך קבע לבניין נשארות לרוב רכושו של המשכיר גם לאחר סיום חוזה השכירות.
דוגמה לשכירות
חכירה הם הנפוצים ביותר עבור קמעונאים לבנים ומרגמה. Best Buy Co., Inc. היא דוגמה לכך. החברה שוכרת את רוב בנייניה ומבצעת שיפורים במושכר המתאימים לעיצוב הפנים הפונקציונלי והאסתטי הסטנדרטי שלה. רוב חוזי השכירות של החברה מכילים סעיפי חידוש אופציות וסעיפי הסלמה, וכן דמי שכירות מותנים על בסיס אחוזי הכנסה מוגדרים, שהם סעיף נפוץ בהסכמי שכירות לקמעונאים.
הוצאות שכר דירה מוכרות על בסיס קו ישר לסוף תקופת החכירה הראשונית, וכל הבדל בין סכומי ההוצאה בקו הישר לבין דמי השכירות לתשלום נרשם כדמי שכירות נדחים. עבור חלק מהקמעונאים, שיפורי חכירה הם חלק ניכר מהוצאות הרכוש והציוד ברוטו.
ריבית חכירה
ריבית חכירה היא חוזה שבו יחיד או ישות, או במונחי מקרקעין, חוכר, שוכר חלקת קרקע מבעלים או משכיר לתקופת זמן קצובה. לשוכר יש את הזכויות הבלעדיות להחזיק ולהשתמש כנכס או נכס למשך פרק הזמן הנקוב. ישנם ארבעה סוגים של זכויות חכירה, כאמור לעיל: שכירות לשנים, שכירות תקופתית, שכירות בעת סבל ושכירות לפי רצון.
ריבית חכירה מתייחסת לרוב לחכירה על קרקע, ולכן היא נוטה להימשך שנים מרובות. לדוגמה, אדם יכול לשכור מגרש מבעלים למשך 40 שנה ולבחור לבנות נכס בשטח. אז אדם זה יכול להשכיר את הנכס ולהרוויח הכנסה מדמי שכירות, אך עדיין צריך לשלם לבעלים עבור הזכות להשתמש במגרש.
שאלות נפוצות לגבי חכירה
מהו עיזבון חכירה?
אחוזת חכירה היא הסכם לפיו שוכר יכול להשתמש בנכס של בעלים לפרק זמן מוגדר. העיזבונות מגובים לרוב בחוזים או בהסכמי שכירות שמפרטים את משך השכירות, תנאי השימוש, התשלום הנדרש והתחייבויות המשכיר כלפי השוכר.
איך מפחיתים שיפורי חכירה?
מס הכנסה אינו מאפשר לנכות שיפורים במושכר. עם זאת, מכיוון שהשיפורים הם חלק מהבניין, הם כפופים לפחת. פחת השבחה במושכר צריך לפעול לפי לוח זמנים של 15 שנים שיש להעריך מחדש בכל שנה על סמך החיים הכלכליים השימושיים שלו.
לאיזה סוג חכירה יש תאריך התחלה וסיום מוגדר?
שכירות לשנים, בה מצוין החוזה כולל מועד התחלה וסיום ברורים.
סיכום ומסקנות
חכירה היא נכס המושכר, כגון בניין או יחידה בבניין. שוכר עורך חוזה עם הבעלים או המשכיר לשימוש בנכס המדובר, בתמורה לסדרה של תשלומים לאורך תקופת השכירות. חכירה מסחרית כרוכה בהשכרת שטח לצורך הפעלת חנות, משרד רופא או עסק אחר, ושכירות למגורים מיועדת למגורים בנכס לשימוש אישי.
