מהן עמלות ערבות?
מהן עמלות ערבות? המונח עמלת ערבות מתייחס לסכום הכסף ששולם למנפיק ניירות ערך מגובי משכנתאות (MBS) על ידי המחזיק. חיוב זה מסייע למנפיק לשלם עבור עלויות אדמיניסטרטיביות והוצאות הקשורות לאבטחה וכן מצמצם כל סיכון או הפסד שעלולים להיווצר אם אחד מהמשכנתאות שיגבה את מחדל האבטחה. הנקראות גם עמלות g, עמלות ערבות מתייחסות גם לחיובים ששולם על ידי משכן לערב עבור שירותים שניתנו.
מהן עמלות ערבות? – נקודות מרכזיות
הבנת עמלות ערבות
מנפיקי אבטחה מגובי משכנתאות (MBS) כמו מלווים פרדי מאק, ג'יני מיי ופאני מייצ'אר מבטיחים עמלות עבור היצירה, השירות והדיווח של הנכס, כמו גם עבור הערבות שהספק ישלים אותו כדי לוודא שהתשלומים הקרן והריבית מבוצעות גם אם הלווים אינם חדלים. בעוד שהעמלה היא בדרך כלל אחוז מסוים משווי הנכס, המנפיק עשוי לגבות גם סכום קבוע. ערבות תשלום זו היא המרכיב העיקרי בדמי הערבות.
ספקים כמו פאני, פרדי וג'יני עוזרים לבנקים על ידי רכישת משכנתאות מחברות משכנתאות, בנקים מסחריים, איגודי אשראי, אגרגטורים וכן הלאה. ברוב המקרים, מפעלים אלה בחסות ממשלתית (GSE) משלמים עבור המשכנתאות הללו על ידי החזרתן למקוריים בצורה של MBS מאובטח שהמקבל לאחר מכן יכול לבחור למכור או לשמור. עמלת הערבות המובנית ב-MBS היא מחולל ההכנסות עבור ספק ה-MBS, ואלה מספיקות באופן אידיאלי בכל המוצרים כדי לכסות ברירות מחדל של משכנתא.
עמלות הערבות מורכבות בעיקר מערבות האשראי שהם מספקים לבעלים הסופי של ה-MBS, אך הן מכסות גם את העלויות של ניהול וניהול מאגרי המשכנתאות המאוגרות הללו, דיווח על ה-MBS למשקיעים ולרשות ניירות ערך (SEC) ועוד. משימות במשרד האחורי.
למרות שהעמלות הללו מכונות לרוב כסוג של ביטוח עבור ניירות ערך מגובי משכנתאות, הן מכסות גם שירותים אחרים כאמור. לדוגמה, בנק רשאי לגבות עמלת g מהנושא בשטר או נכס על מנת לספק ערבות. הם עשויים גם לגבות עמלות ערבות כחלק מהריבית על המשכנתא. בניגוד לעמלות מקדימות אחרות – דמי מסמך ומקור – עמלות אלו מוטלות לכל אורך ההלוואה.
נסיבות ייחודיות
עמלות הערבות נקבעות לפי מידת האשראי והגודל של מאגר המשכנתאות הבסיסי. לפני התמוטטות המשכנתא והמשבר הפיננסי, דמי הערבות היו ניכוי קטן של 15 עד 25 נקודות בסיס. בתמורה לעמלה הקטנה הזו, יזם המשכנתא קיבל נכס בר מכירה ובמקביל פינה את ההלוואה מהספרים כדי לפנות עוד אשראי. זו הייתה עסקה מצוינת עבור המלווים, מכיוון שספקי ה-MBS היו תלויים במידע ממוציאי הלוואות כדי לקבוע את דמי הערבות. בנקים ניצלו את ההזדמנות כדי לפרוץ את הגבולות של מי שניתן לתת משכנתא באופן סביר, והביאו להלוואות NINJA ולעיוות שוק כולל. למרבה הצער, עמלות הערבות לא הותאמו כדי לשקף את המציאות הזו, וכתוצאה מכך התמוטטות משכנתאות מסיבית שבה ממשלת ארה"ב נאלצה בסופו של דבר לחלץ ספקי MBS בגלל שדמי הערבות שלהם לא מספיקים כדי לכסות את החבות האמיתית.
עמלות הערבות נרשמו עלייה חדה מאז המשבר הפיננסי והמיתון הגדול. בהשוואה לממוצעים של 15 עד 25 נקודות בסיס לפני ההתמוטטות, הממוצע שלאחר ההתמוטטות הוא יותר מכפול. הסוכנות הפדרלית לשיכון ופיננסים (FHFA) מספקת ניתוח שנתי של עמלות הערבות שגובים על ידי פרדי ופאני. ה-FHFA דיווחה על ערבות ממוצעת עמלה של 58 נקודות בסיס על הלוואת משכנתא בריבית קבועה ל-30 שנה שהונפקה בשנת 2019. למרות שדמי הערבות בדרך כלל אינם זוכים לתשומת לב רבה מחוץ לקבוצות הלובינג בענף המשכנתאות, היו ניסיונות פוליטיים לבצע העלאות כלליות של 10 נקודות בסיס נוספות באמצעות FHFA כדי להפחית סיכונים עתידיים למשלמי המסים האמריקאים. העלאות מוצעות אלה הושעו לפני יישום.
