מהו תמחור נהנתני?
מהו תמחור נהנתני? תמחור נהנתני הוא מודל המזהה גורמי מחיר על פי ההנחה שהמחיר נקבע הן על פי מאפיינים פנימיים של הסחורה הנמכרת והן על פי גורמים חיצוניים המשפיעים עליה. מודל תמחור נהנתני משמש לעתים קרובות להערכת ערכים כמותיים עבור שירותי סביבה או מערכות אקולוגיות המשפיעים ישירות על מחירי השוק עבור בתים. שיטת הערכת שווי זו יכולה לדרוש מידה חזקה של מומחיות סטטיסטית ומפרט מודל, לאחר תקופה של איסוף נתונים.
מהו תמחור נהנתני? – מודל תמחור נהנתני משמש לעתים קרובות להערכת ערכים כמותיים עבור שירותי סביבה או מערכות אקולוגיות המשפיעים ישירות על מחירי השוק עבור בתים. שיטת הערכת שווי זו יכולה לדרוש מידה חזקה של מומחיות סטטיסטית ומפרט מודל, לאחר תקופה של איסוף נתונים.
מהו תמחור נהנתני? – נקודות מרכזיות
הבנת תמחור נהנתני
הדוגמה הנפוצה ביותר לשיטת התמחור ההדוני היא בשוק הנדל"ן, שבו המחיר של בניין או פיסת קרקע נקבע על פי המאפיינים של הנכס עצמו (כלומר גורמים פנימיים כמו גודלו, מראהו, מאפיינים כמו פאנלים סולאריים). או אבזרי ברז חדישים, ומצב), כמו גם מאפיינים של סביבתו הסובבת (כלומר גורמים חיצוניים כגון אם בשכונה יש שיעור פשיעה גבוה ו/או נגיש לבתי ספר ואזור מרכז העיר, רמת זיהום האוויר והמים, או ערכם של בתים אחרים בקרבת מקום).
מודל התמחור ההדוני משמש להערכת המידה שבה כל גורם משפיע על מחיר השוק של הנכס. בעת הפעלת מודל מסוג זה, אם נשלטים על גורמים שאינם סביבתיים (ישמרו על יציבות), כל הפערים שנותרו במחיר ייצגו הבדלים בסביבה החיצונית של המוצר. בכל הנוגע להערכת שווי נכסים, מודל תמחור נהנתני הוא פשוט יחסית, כשהוא מסתמך על מחירי שוק בפועל ועל מערכי נתונים מקיפים וזמינים.
יתרונות וחסרונות של תמחור נהנתני
למודל התמחור ההדוני יש יתרונות רבים, כולל היכולת להעריך ערכים, על סמך בחירות קונקרטיות, במיוחד כשהוא מיושם על שווקי נכסים עם נתונים זמינים ומדויקים. יחד עם זאת, השיטה גמישה מספיק כדי להיות מותאמת ליחסים בין מוצרי שוק אחרים וגורמים חיצוניים.
לתמחור ההדוני יש גם חסרונות משמעותיים, כולל היכולת שלו ללכוד רק את נכונותם של הצרכנים לשלם עבור מה שהם תופסים שהם הבדלים סביבתיים וההשלכות הנובעות מהם. לדוגמה, אם הרוכשים הפוטנציאליים אינם מודעים לאספקת מים מזוהמת או בנייה קרובה בבוקר מוקדם, מחיר הנכס המדובר לא ישתנה בהתאם. תמחור נהנתני גם לא תמיד משלב גורמים חיצוניים או רגולציות, כגון מסים וריבית, שגם הם עשויים להשפיע משמעותית על המחירים.
דוגמה לתמחור נהנתני
קחו בחשבון את מחירי הדירות, שהם דרך קלה להעריך היבטים סביבתיים מסוימים. לדוגמה, בית קרוב לפארקים או בתי ספר עשוי להימכר תמורת פרמיה. בינתיים, בית ממש על כביש מהיר עשוי להימכר בפחות. תמחור נהנתני משתמש ברגרסיה כדי לראות אילו גורמים חשובים ביותר ואת החשיבות היחסית של כל אחד.
בדוגמה של מחיר הבית, מחיר הבית ינותח על סמך משתנים בלתי תלויים, כגון מרחק מפארק. עם זה, התוצאה תראה משהו בסגנון, על כל מייל קרוב יותר לפארק ערך הבית עולה ב-10,000 דולר.
