מהי משכנתא תת ימית?
מהי משכנתא תת ימית? משכנתא תת מימית היא הלוואה לרכישת בית עם קרן גבוהה יותר משווי השוק החופשי של הבית. מצב זה יכול להתרחש כאשר ערכי הנכס יורדים. במשכנתא תת-מימית, ייתכן שלבעל הבית אין הון עצמי זמין לאשראי. משכנתא תת-מימית יכולה למנוע מלווה למחזר או למכור את הבית אלא אם כן יש לו את המזומנים לשלם את ההפסד מכיסו.
מהי משכנתא תת ימית? – פירוק משכנתא תת-ימית
משכנתאות תת-מימיות היו בעיה נפוצה בקרב בעלי בתים בסביבות השיא של המשבר הפיננסי של 2008, שבין היתר כללה דפלציה משמעותית במחירי הדיור. בעוד שהשוק התאושש מאוד עקב תמיכה מהמדיניות המוניטרית וייצוב הריבית, משכנתאות תת-מימיות הן עדיין גורם שבעלי נכסים חייבים לעקוב מקרוב בעת ביצוע השקעה בנדל"ן.
בדרך כלל, משכנתא נחשבת מתחת למים כאשר ערך הבית נמוך מקרן המשכנתא המקורית. בהתאם לירידת ערך הבית מאז רכישתו, ייתכן שללווה גם אין הון עצמי או הון עצמי שלילי. ההון העצמי על הבית קשור לערך הבית לעומת היתרה ששולמה. לווה עם משכנתא של 250,000$ שרואה את ערך הבית שלו יורד ל-225,000$ נחשב כבעל משכנתא תת-ימית. אם הלווה שילם מחצית מהקרן על הלוואת המשכנתא שלו וכתוצאה מכך יתרת קרן של $125,000, אז הם עדיין נחשבים כבעלי הון עצמי חיובי של $100,000 שניתן לנצל בהלוואת הון ביתי.
המשבר הפיננסי של 2008
למשבר הפיננסי של 2008 היו השפעות רבות על כלכלת ארה"ב. אחת ההשפעות הללו הייתה בועת דיור מתפוצצת שגרמה להפחתה משמעותית של ערכי הנדל"ן ברחבי השוק. זרז עיקרי לדפלציה בשווי הדיור היה תקני הלוואות רופפים ללווים המספקים אישורי משכנתא רחבים יותר. הלוואות רופפות אלו במיוחד ללווי סאב-פריים הובילו למספר מוגבר של ברירות מחדל ועיקולים אשר השפיעו על ערכי נכסי נדל"ן ברחבי השוק האמריקאי. זה הוביל למגוון מצבים לא שכיחים שגרמו להפסדים ללווים ברחבי השוק ששווי הלוואת המשכנתא שלהם עלה על שווי השוק ההוגן של ביתם.
לאחר מכן, יישום המדיניות המוניטרית מהפדרל ריזרב סייע לכלכלת ארה"ב להתאושש ולמחירי הדיור להתאושש. הורדת ריביות בעקבות המשבר סייעה גם להפחתת נטל תשלומי המשכנתא ולהגברת ביקוש מסוים לנדל"ן.
הערכת שווי הבית
בהינתן יוזמות שוק חדשות מהחקיקה של דוד-פרנק שעוזרות לשפר את תקני הלוואת המשכנתאות, לא סביר שרוכשי דירות יראו שוב את ירידות מחירי הנדל"ן המשמעותיות שהתרחשו ב-2008. עם זאת, המשבר הפיננסי של 2008 גרם לתחושת שוק חדשה מימוש וזהירות בכל השקעות נדל"ן. כיוון שמלווים כאלה נזהרים יותר מהמשכנתאות שהם מאשרים ובעלי בתים בדרך כלל זהירים יותר לגבי חובות המשכנתא שהם לוקחים על עצמם. עם זאת, אפילו עם השקפה חדשה על השוק, בעלי בתים עדיין חייבים לעקוב מקרוב אחר ערכי הבית ולהפחית את סיכוני המשכנתא התת-מימיים.
כדי לשמור על הבנה טובה של ערך הבית, בעל בית עשוי לבחור להעריך את הנכס מדי שנה. כמו כן נעשות שמאות באופן שוטף לחישוב ארנונה. שווי הערכה יתבסס על מספר גורמים שעשויים לכלול מגמות שוק לאומיות, מכירות אחרונות של נכסים דומים באזור ובשכונה, כמו גם השירותים האישיים של הבית. בעלי בתים יכולים גם לפעול כדי לשמור על ערך בית גבוה לביתם על ידי ביצוע שיפוצים שוטפים ותמיכה אקטיבית בפעילויות קהילתיות חיוביות.
במקרה שמישהו מוצא את עצמו תקוע עם משכנתא תת-ימית, עבודה עם אחת מחברות מימון מחדש למשכנתאות הטובות ביותר היא דרך מוצקה להיפטר מהנטל הזה.
