מהי משכנתא בריבית משתנה?
מהי משכנתא בריבית משתנה? משכנתא בריבית משתנה היא סוג של הלוואת דירות בה הריבית אינה קבועה. במקום זאת, תשלומי הריבית יותאמו ברמה שמעל רף או שיעור ייחוס ספציפי, כגון ריבית הפריים+ 2 נקודות. המלווים יכולים להציע ללווים ריבית משתנה לאורך חיי הלוואת משכנתא. הם יכולים גם להציע משכנתא בריבית היברידית (ARM), הכוללת גם תקופה קבועה ראשונית ואחריה ריבית משתנה שמתאפסת מעת לעת לאחר מכן. זנים נפוצים של ARM היברידי כוללים את 5/1 ARM, בעל טווח קצוב של 5 שנים ואחריו ריבית משתנה על יתרת ההלוואה (בדרך כלל 25 שנים נוספות).
מהי משכנתא בריבית משתנה? – זנים נפוצים של ARM היברידי כוללים את 5/1 ARM, בעל טווח קצוב של 5 שנים ואחריו ריבית משתנה על יתרת ההלוואה (בדרך כלל 25 שנים נוספות).
מהי משכנתא בריבית משתנה? – נקודות מרכזיות
איך עובדת משכנתא בריבית משתנה
משכנתא בריבית משתנה שונה ממשכנתא בריבית קבועה בכך שהריבית במהלך חלק מהמשך של ההלוואה בנויים כצפים, ולא קבועים. המלווים מציעים גם מוצרי הלוואות משכנתא בריבית משתנה וגם בריבית מתכווננת עם מבני ריבית משתנה שונים.
בדרך כלל, המלווים יכולים להציע ללווים הלוואות בהפחתות מלאות או ללא הפחתה המשלבות מבני ריבית משתנה שונים. הלוואות בריבית משתנה מועדפת בדרך כלל על ידי לווים המאמינים שהריבית תרד עם הזמן. בסביבות ריבית יורדת, לווים יכולים לנצל את הפחתת הריבית ללא מימון מחדש מכיוון שהריבית שלהם יורדת עם שיעור השוק.
הלוואות בריבית משתנה לטווח מלא יגבו מהלווים ריבית משתנה לאורך כל חיי ההלוואה. בהלוואה בריבית משתנה, הריבית של הלווה תתבסס על הריבית הצמודה וכל מרווח שיידרש. הריבית על ההלוואה עשויה להשתנות בכל עת במהלך חיי ההלוואה.
תעריפים משתנים
תעריפים משתנים בנויים כך שיכללו תעריף צמוד שאליו נוספו מרווחי תעריפים נגישים. אם הלווה יחויב בריבית משתנה, יוקצה לו מרווח בתהליך החיתום. רוב המשכנתאות בריבית משתנה יכללו אפוא ריבית צמודה מלאה המבוססת על הריבית הצמודה בתוספת מרווח.
הריבית הצמודה על משכנתא בריבית מתכווננת היא הגורם לתנודות הריבית הצמודה במלואה עבור הלווה. במוצרים בריבית משתנה, כגון ARM, המלווה בוחר בנצ'מרק ספציפי שאליו להצמיד את ריבית הבסיס. אינדקסים יכולים לכלול את שיעור הפריים של המלווה וסוגים שונים של אוצר ארה"ב. שיעור הצמוד של מוצר בריבית משתנה תוצג בהסכם האשראי. כל שינוי בשיעור הצמוד יגרום לשינוי בריבית הצמודה במלואה של הלווה.
מרווח ה-ARM הוא המרכיב השני המעורב בריבית הצמודה במלואה של הלווה על משכנתא בריבית מתכווננת. ב-ARM החתם קובע רמת מרווח ARM אשר מתווספת לשיעור הצמוד כדי ליצור את הריבית הצמודה במלואה שהלווה צפוי לשלם. לווים באיכות אשראי גבוהה יכולים לצפות למרווח ARM נמוך יותר, מה שגורם לריבית נמוכה יותר בסך הכל על ההלוואה. ללווים באיכות אשראי נמוכה יותר יהיה מרווח ARM גבוה יותר אשר מחייב אותם לשלם שיעורי ריבית גבוהים יותר על ההלוואה שלהם.
חלק מהלווים עשויים להיות זכאים לשלם רק את הריבית הצמודה, אותה ניתן לגבות מלווים באיכות אשראי גבוהה בהלוואה בריבית משתנה. התעריפים הצמודים בדרך כלל מותאמים לשיעור הפריים של המלווה; עם זאת, ניתן להשוות אותו גם לשיעורי האוצר. הלוואה בריבית משתנה תגבה מהלווה ריבית המשתנה עם שינויים בריבית הצמודה.
דוגמה למשכנתאות בריבית משתנה: הלוואות משכנתא בריבית מתכווננת (ARM)
הלוואות משכנתא בריבית מתכווננת (ARM) הן סוג נפוץ של מוצר הלוואות משכנתא בריבית משתנה המוצעת על ידי משכנתאות. הלוואות אלו גובות מהלווה ריבית קבועה בשנים הראשונות להלוואה ולאחריה ריבית משתנה לאחר מכן.
תנאי ההלוואה ישתנו לפי מוצר מסוים. לדוגמה, בהלוואה a2/28 ARM, לווה ישלם שנתיים של ריבית קבועה ואחריה 28 שנים של ריבית משתנה שיכולה להשתנות בכל עת.
בהלוואה 5/1 ARM, הלווה ישלם ריבית קבועה במשך חמש השנים הראשונות עם ריבית משתנה לאחר מכן, בעוד שבהלוואה 5/1 בריבית משתנה, הריבית המשתנה של הלווה תתאפס מדי שנה על בסיס הריבית המלאה. שער צמוד למדד במועד שנקבע.
מדוע משכנתאות ARM נקראות הלוואות היברידיות?
ל-ARM יש תקופת ריבית קבועה ראשונית ולאחריה את יתרת ההלוואה באמצעות ריבית משתנה. לדוגמה, ב-7/1 ARM, שבע השנים הראשונות יהיו קבועות. לאחר מכן, מהשנה ה-8 ואילך, התעריף יתכוונן על בסיס שנתי בהתאם לשיעורים הרווחים.
מה קורה למשכנתאות בריבית משתנה כאשר הריבית עולה?
כאשר הריבית תעלה, גם הריבית המשתנה על המשכנתא תתאים יותר. המשמעות היא שגם התשלומים החודשיים על ההלוואה יגדלו. שים לב שלהרבה ARMS והלוואות אחרות בריבית משתנה תהיה תקרת ריבית, שמעליה הריבית לא יכולה לעלות עוד יותר.
מהם היתרונות והחסרונות של משכנתאות בריבית משתנה?
היתרונות של משכנתאות בריבית משתנה יכולים לכלול תשלומים ראשוניים נמוכים יותר מאשר הלוואה בריבית קבועה, ותשלומים נמוכים יותר אם הריבית יורדת. החסרונות הם שתשלומי המשכנתא יכולים לעלות אם הריבית תעלה. זה עלול להוביל לכך שבעלי בתים נלכדים בבית שהולכים וגדלים לא סבירים ככל שמתרחשות העלאות ריבית.
