משכנתא אפס קופון

מהי משכנתא בקופון אפס?

משכנתא בקופון אפס היא משכנתא מסחרית לטווח ארוך הדוחה את כל תשלומי הקרן והריבית עד לפדיון המשכנתא. מבנה ההלוואה הוא כתעודת צבירה, כלומר  הריבית המגיעה מתגלגלת לסכום החיובי שנלווה. בפדיון, הלווה משלם את השטר או מניף הלוואה נוספת בשיעורי הריבית הנוכחיים.

נקודות מפתח

• משכנתאות בקופון אפס הן משכנתאות מסחריות לטווח ארוך הדוחות את כל תשלומי הקרן והריבית עד לפדיון.
• הריבית המגיעה מתגלגלת לסכום החיובי שנלווה, אותו יש לשלם בתאריך התפוגה או לממן מחדש לפי שיעורי הריבית הרווחים.
• פרויקטים מסחריים עשויים להשתמש במשכנתאות בקופון אפס כאשר תזרימי המזומנים הדרושים להחזר החוב אינם זמינים עד שהפרויקט מתקרב לסיום.
• המלווים מציעים בדרך כלל משכנתאות בקופון אפס רק ללווים מסחריים מבוססים שיש להם רישומי אשראי נקיים.

איך עובדת משכנתא בקופון אפס

משכנתאות בקופון אפס דומות לאג"ח קופון אפס . הקופון , הריבית השנתית המשולמת על ההלוואה, היא אפסית עד תאריך התפוגה שבו יש להחזיר את כולו במכה אחת, יחד עם מלוא הסכום שהושאל.

פרויקטים מסחריים משתמשים במשכנתאות בקופון אפס כאשר סביר להניח שתזרימי מזומנים לשירות החוב לא יהיו זמינים עד שהפרויקט מתקרב לסיום. דוגמה לכך תהיה אצטדיון ספורט. במקרה זה, לא נוצרות הכנסות עד שהמבנה יושלם ויכול לארח אירועים.

מכיוון שהריבית הכוללת בתוספת החזר הקרן מתקבלת רק על ידי המלווה כאשר ההלוואה מועדת,  סיכון האשראי גבוה  משמעותית מאשר בהלוואה קונבנציונלית . כתוצאה מכך, המלווים בדרך כלל מציעים צורת מימון זו רק ללווים מסחריים מבוססים עם רישומי אשראי נקיים. הם גם נוטים לגבות ריבית גבוהה יותר על משכנתאות בקופון אפס כדי לפצות על היעדר תשואה מיידית.

עם משכנתא בקופון אפס, לווה יכול לממן פרויקט מסחרי עם תזרים מזומנים קטן יותר, מתוך ציפייה שייסוף שווי הנכס לאורך חיי ההלוואה מספיק כדי לפרוע אותו.

דוגמה למשכנתא אפס קופון 

נניח ש-ABC קורפ לוקחת משכנתא של 400,000 דולר אפס קופון המגיעה להחזר בעוד 20 שנה. במהלך שני העשורים הבאים, ABC לא מחזירה דבר למלווה. בניגוד למשכנתאות קונבנציונליות , החברה לא נדרשת להתחיל מיד להחזיר בהדרגה את הקרן, כמו גם ריבית עבור הזכות לקחת הלוואה.

כל זה משתנה כאשר עברו 20 שנותיו. פתאום ABC חייבת להחזיר את 400,000 הדולרים שהיא לווה בבת אחת, יחד עם הריבית המורכבת על ההלוואה, או לממן מחדש בשיעורי הריבית הרווחים. אי ביצוע זה יוביל אותה לאבד את הנכס ותאלץ אותה למסור את המפתחות למלווה.

1984

השנה שבה מכרה איגוד החיסכון של פרנקלין, הקנזס, את ההנפקה הראשונה של אג"ח אפס קופון מגובות במשכנתאות.1

שיקולים מיוחדים

השקעה בשטרי משכנתא אפס קופון

למשקיעים יש הזדמנות להיכנס לפעולה ולהרוויח כסף ממשכנתאות ואג"ח אפס קופונים. השקעות אלו פופולריות בקרב משקיעים מסוימים, בין היתר בשל זמינותן בשוקי הנדל"ן הספציפיים וגם משום שאג"ח קופון אפס נמכרות בהנחה מהערך הנקוב של השטר. 

המשקיעים לא יקבלו תשלומי ריבית קבועים. עם זאת, הלווה יוסיף את סכום הריבית לסכום הקרן, אשר מוחזר לנושים בפדיון. הריבית תתגבש מדי חצי שנה, וככל שהערך הראשוני יעלה, היא תיצור תשלומי ריבית גבוהים יותר, המתגלגלים בחזרה לסכום הקרן הכולל.

מכיוון שהם לא משלמים קופונים ומספקים כסף רק בפדיון, מחירי משכנתא אפס קופונים יכולים להיות מאוד תנודתיים. הם גם מחויבים בתשלומי מס הכנסה שנתיים , למרות שההכנסה מיוחסת ולא מתקבלת באופן קבוע על ידי המשקיעים. חריג יהיה אם הסכם ההשקעה אינו מבטיח לשלם למשקיעים תשואה ספציפית, ובמקרה זה לא תהיה הכנסה שנתית שוטפת חייבת במס. 

סוג נוסף של השקעה דומה מופעל בעיקר עבור חשבונות פנסיה בודדים (IRA) וגופים אחרים שבהם מיסוי בשנה הנוכחית אינו מהווה תמורה.