מהו ARM היברידי?
מהו ARM היברידי? משכנתא בריבית היברידית מתכווננת, או ARM היברידית (הידועה גם בשם "ARM לתקופה קבועה"), משלבת מאפיינים של משכנתא בריבית קבועה עם משכנתא בריבית מתכווננת. משכנתא מסוג זה תהיה בעלת תקופת ריבית קבועה ראשונית ולאחריה תקופת ריבית מתכווננת. לאחר פקיעת הריבית הקבועה, הריבית מתחילה להתאים בהתאם למדד בתוספת מרווח. התאריך שבו המשכנתא משתנה מהריבית הקבועה לריבית המתכווננת מכונה תאריך האיפוס. התצורה הנפוצה ביותר של ARM היברידי היא ה-5/1, שיש לה טווח קצוב ראשוני של 5 שנים ואחריה תעריפים מתכווננים שמתאפסים כל 12 חודשים.
מהו ARM היברידי? – התצורה הנפוצה ביותר של ARM היברידי היא ה-5/1, שיש לה טווח קצוב ראשוני של 5 שנים ואחריה תעריפים מתכווננים שמתאפסים כל 12 חודשים.
מהו ARM היברידי? – נקודות מרכזיות
1:57
לחץ על הפעל כדי ללמוד הכל על 5/1 ARM Hybrid
הבנת זרועות היברידיות
לווה צריך לשקול היטב את אופק הזמן שלו בבחירת זרוע היברידית ולזהות את הסיכונים הכרוכים בתאריך האיפוס, או בתום תקופת הריבית הקבועה. אם היה שינוי גדול בשיעורי הריבית, איפוס זה עלול ליצור תשלומים גדולים באופן מהותי; עם זאת, בדרך כלל, הסכום שבו ניתן להתאים את הריבית כפוף למכסת ריבית.
ה-5/1 ההיברידית ARM עשויה להיות הסוג הפופולרי ביותר של משכנתא בריבית מתכווננת, אבל זו לא האפשרות היחידה. יש גם 3/1, 7/1 ו-10/1 ARM. הלוואות אלו מציעות ריבית קבועה לשלוש, שבע או 10 שנים בהתאמה, ולאחר מכן הן מתאימות מדי שנה.
קיימים מבני ARM אחרים, כגון 5/5 ו-5/6 ARMs, אשר כוללים גם תקופת היכרות של חמש שנים ולאחריה התאמת שיעור כל חמש שנים או כל שישה חודשים, בהתאמה. יש לציין, 15/15 ARMs מתכווננים פעם אחת לאחר 15 שנים. פחות נפוצים הם 2/28 ו-3/27 ARMs. עם הראשונים, הריבית הקבועה חלה רק על השנתיים הראשונות, ואחריהן 28 שנים של תעריפים מתכווננים; עם האחרונים, התעריף הקבוע הוא לשלוש שנים, עם התאמות בכל אחת מ-27 השנים הבאות. חלק מההלוואות הללו מתאימות כל שישה חודשים ולא מדי שנה.
כיצד ARMs היברידיים בנויים
ניתן לקבוע משכנתאות בריבית מתכווננת היברידית עם מרווחי ריבית קבועים של שלוש, חמש, שבע או 10 שנים, כאשר הריבית המתכווננת מופעלת בתאריך האיפוס. לאחר שהושג תאריך האיפוס, הריבית על המשכנתא מוערכת בדרך כלל ומחושבת מחדש על בסיס שנתי.
המשכנתאות ארוכות הטווח בריבית קבועה, במיוחד אלו עם תקופה של 30 שנה, יכולות לראות ריביות נמוכות שהן תחרותיות, ARMs היברידיים מציעים לרוכשי דירות אפשרויות שעשויות להתאים יותר לצרכיהם. לדוגמה, בעלי בתים רבים אינם נשארים במגוריהם במשך 30 שנה, מה שהופך את זה לאטרקטיבי יותר לקחת משכנתא המציעה ריביות שמתאימות יותר למסגרת הזמן שהם מצפים להחזיק בנכס.
עם ARM היברידית, והמדד נקבע כדי לשמש כריבית המדד שאליו מתווסף המרווח כדרך לחשב את השער החדש שיחוקק לאחר השגת תאריך האיפוס. המדד יכול להתבסס על מגוון אמות מידה, כגון ה-London Interbank Offered Rate.
לתקופת הריבית המתכווננת של המשכנתא, תוגדר קומה לקביעת השיעור הנמוך ביותר שניתן להתאים את הריבית של ההלוואה. לדוגמה, המלווה עשוי לקבוע שהריבית לא יכולה לרדת מתחת למרווח המוצהר שלה.
חישוב התעריף החדש המתכוונן יכול לכלול תקופת מבט לאחור שבה המלווה, בתאריך האיפוס, מתייחס למדד בתוך תקופת המבט לאחור. משך תקופה זו יכול להשתנות לפי מלווה וניתן להגדיר אותו בסביבות 45 ימים
