מהו הון עצמי שלילי?
מהו הון עצמי שלילי? הון עצמי שלילי מתרחש כאשר ערכו של נכס נדל"ן יורד מתחת ליתרת החוב על המשכנתא ששימשה לרכישת הנכס. הון עצמי שלילי מחושב פשוט על ידי לקיחת שווי השוק הנוכחי של הנכס והפחתת הסכום שנותר על המשכנתא.
מהו הון עצמי שלילי? – מבחר נקודות מפתח
איך עובד הון שלילי
כדי להבין הון עצמי שלילי, עלינו להבין תחילה "הון עצמי חיובי" או ליתר דיוק כפי שהוא מכונה בדרך כלל, הון עצמי.
הון עצמי הוא הערך של האינטרס של בעל הבית בביתו. זהו השוק הנוכחי של הנכס המקרקעין ללא כל שעבודים או שעבודים המוצמדים לנכס זה. ערך זה משתנה לאורך זמן כאשר התשלומים מתבצעים על המשכנתא וכוחות השוק משחקים על הערך הנוכחי של אותו נכס.
אם חלק מהדירה או כולו נרכש באמצעות משכנתא, למוסד המלווה יש עניין בבית עד למילוי התחייבות ההלוואה. הון עצמי של הבית הוא החלק מהערך הנוכחי של הבית שיש לבעלים חופשי וברור.
ניתן לצבור הון עצמי של הבית על ידי תשלום מקדמה שבוצע במהלך הרכישה הראשונית של הנכס או באמצעות תשלומי משכנתא, שכן חלק חוזה מתשלום זה יוקצה להורדת הקרן שעדיין חייבת. בעלים יכולים להפיק תועלת מעליית ערך הנכס מכיוון שהיא תגרום לעלייה בשווי ההון העצמי שלהם.
כאשר קורה ההיפך – כאשר שווי השוק הנוכחי של בית יורד מתחת לסכום שחייב בעל הנכס על המשכנתא שלו – הבעלים הזה מסווג אז כחלק מהון עצמי שלילי בבית. מכירת בית עם הון עצמי שלילי הופכת לחוב למוכר, שכן הם יהיו אחראים למוסד המלווה שלהם בהפרש בין המשכנתא הצמודה למכירת הבית.
ההשלכות הכלכליות של הון שלילי
הון עצמי שלילי יכול להתרחש כאשר בעל בית רוכש בית באמצעות משכנתא לפני קריסת בועת דיור, מיתון או דיכאון – כל דבר שגורם לירידת ערכי הנדל"ן. לדוגמה, נניח שקונה מימן את הרכישה של בית של 400,000 דולר עם משכנתא של 350,000 דולר. אם שווי השוק של אותו בית בשנה הבאה יורד ל-275,000$, לבעלים יש הון עצמי שלילי בבית, מכיוון שהמשכנתא הצמודה לנכס גדולה ב-75,000$ ממה שהוא היה מוכר בשוק הנוכחי.
משכנתאות תת-מימיות היו בעיה נפוצה בקרב בעלי בתים בסביבות השיא של המשבר הפיננסי של 2007-2008, שבין היתר היה כרוך בדפלציה משמעותית במחירי הדיור. כפי שהוכיחה תחילתו של המיתון הגדול שלאחר מכן, למגיפה הנרחבת של הון עצמי שלילי ברחבי שוק הדיור יכולה להיות השלכות מרחיקות לכת על הכלכלה כולה. לבעלי בתים עם הון עצמי שלילי היה קשה יותר להמשיך לעבוד באופן פעיל באזורים או במדינות אחרות בשל ההפסדים הפוטנציאליים שנגרמו ממכירת בתיהם.
נסיבות ייחודיות
אין לבלבל הון עצמי שלילי עם משיכת הון משכנתא (MEW) היא הסרת הון עצמי משווי הבית באמצעות הלוואה כנגד שווי השוק של הנכס. משיכת הון משכנתא מפחיתה את הערך הריאלי של נכס במספר ההתחייבויות החדשות נגדו – אבל זה לא אומר שהבעלים נכנס למינוס, מבחינת ההון העצמי.
