מהו שיפור הון?
מהו שיפור הון? השבחת הון היא הוספה של שינוי מבני קבוע או שחזור של היבט כלשהו של נכס אשר ישפר את הערך הכולל של הנכס, יאריך את חייו השימושיים או יתאים אותו לשימושים חדשים. אנשים פרטיים, עסקים וערים יכולים לבצע שיפורים בנכס שבבעלותם. שיפורי הון מסוימים מקבלים יחס מס נוח ועשויים להיות פטורים ממס מכירה בתחומי שיפוט מסוימים. במימון עסקי או תאגידי, תהליך זה דומה להשקעות חסרות הון (CAPEX).
מהו שיפור הון? – אנשים פרטיים, עסקים וערים יכולים לבצע שיפורים בנכס שבבעלותם. שיפורי הון מסוימים מקבלים יחס מס נוח ועשויים להיות פטורים ממס מכירה בתחומי שיפוט מסוימים.
מהו שיפור הון? – במימון עסקי או תאגידי, תהליך זה דומה להשקעות חסרות הון (CAPEX).
מהו שיפור הון? – נקודות מרכזיות
איך עובד שיפור הון
שיפורי הון בדרך כלל מעלים את ערך השוק של נכס, אך עשויים גם להרחיב את התועלת של הנכס מעבר למצבו הנוכחי.
על פי ה-Internal Revenue Service (IRS), שיפור הון חייב להימשך יותר משנה עם השלמתו ולהיות עמיד או קבוע באופיו. למרות שההיקף של השבחת הון יכול להשתנות, הן בעלי בתים בודדים והן בעלי נכסים בקנה מידה גדול מבצעים השבחות הון.
IRS Publication 523 מתאר את ההגדרה הרשמית של השבחת הון. דוגמאות לשיפורי הון למגורים כוללות הוספה או שיפוץ של חדר שינה, חדר רחצה או סיפון. פרויקטים אחרים שאושרו על ידי מס הכנסה כוללים הוספת מכשירי חשמל מובנים חדשים, שטיחים מקיר לקיר או ריצוף, או שיפורים לחלק החיצוני של הבית, כגון החלפת גג, ציפוי או חלונות סערה. התקנת בריכת שחייה קבועה או שביל כניסה עשויה להיות גם שיפור הון מוסמך.
מס הכנסה מבחין בין השבחת הון לבין תיקון או החלפה עקב בלאי רגיל. לדוגמה, אם המקרר שלך נשבר לאחר מספר שנות שירות, או שיש לך צנרת דולפת, התיקונים הללו אינם שיפורים הוני.
עם זאת, אם אדם מוסיף לנכס שלו פאנלים סולאריים וסככת כלים, שניהם מודבקים דרך קבע על הנכס, הם ייחשבו כשיפורי הון לבית. דוגמה לשיפור הון מבוסס עסקי תהיה התקנת מערכת HVAC חדשה או הכנסת תכונות נגישות של חוק האמריקנים עם מוגבלות (ADA) לבניין קיים.
באופן דומה, יצירת פארק ציבורי חדש באזור מרכז העיר תיחשב גם היא כשיפור הון לעיר. בתרחישים אלה, התוספות החדשות יהפכו את הנכסים המתאימים ליותר ערך, ייחשבו לתוספות קבועות, והסרתם תגרום לפגיעה מהותית בנכס.
נסיבות ייחודיות
ישנן מספר הוצאות שכדאי לזכור כאשר שוקלים תוכנית לשיפור הון. לדוגמה:
בסיס עלות
בסיס העלות הוא העלות המקורית של נכס. מס הכנסה קובע סטנדרטים ספציפיים לשיפור כדי להעפיל כעלייה על בסיס עלות. החשש העיקרי הוא שהוא חייב להיות במקום בזמן מכירת הנכס. גם השבחה הונית חייבת להפוך לחלק מהנכס, או להיות מודבקת כל כך לצמיתות על הנכס שהוצאתו תגרום לנזק משמעותי או לירידת ערך הנכס עצמו.
לא ניתן לכלול תיקונים או תחזוקה בבסיס העלות של הנכס. עם זאת, תיקונים שהם חלק מפרויקט גדול יותר, כגון החלפת כל חלונות הבית, אכן נחשבים לשיפורי הון. שיפוצים הנחוצים לשמירה על תקינות הבית אינם נכללים אם הם אינם מוסיפים ערך לנכס. דוגמאות לתיקונים לא מתאימים כאלה, לפי מס הכנסה, כוללות צביעת קירות, תיקון נזילות או החלפת חומרה שבורה.
רווחי הון
בנוסף לשיפור הבית, שיפור הון – לפי מס הכנסה – מגדיל את בסיס העלות של מבנה. כלומר, הוצאות שנגרמו עם ביצוע השיפורים מתווספות לסכום שהבעלים שילם כדי לקנות או לבנות את הנכס. הגדלת בסיס העלות, בתורה, מפחיתה את גודל רווח ההון החייב במס בעת מכירת הנכס.
רווחי הון מנדל"ן מתנהגים אחרת מאשר סוגים אחרים של רווחי הון. החל משנת 2022, בעלי בתים זכאים לפטור על רווחי הון על כל רווח ממכירת בית מגורים ראשוני עד 250,000 דולר אם הם רווקים ו-500,000 דולר אם הם נשואים ומגישים משותף. לפטור זה יש סייג חשוב אחד. לבעל הבית חייב להיות מגורים בנכס לפחות שנתיים מתוך חמש השנים האחרונות לפני המכירה.
כמו כן, אם הרווח גבוה משמעותית מהסכומים המפורטים לעיל, השפעות המס של השבחת הון יכולות להיות משמעותיות. גורמים רבים עלולים לגרום לנישום להפר את רמות רווחי הון של 250,000$/500,000 דולר. אלה כוללים אם הבעלים רכשו את הנכס לפני עשורים רבים ואם ערכי הנדל"ן המקומיים עלו באופן דרמטי מאז הרכישה.
פטורים מקומיים
חוקי השכירות של מדינת ניו יורק כוללים הוראה הנקראת תוכנית שיפורי ההון הגדולים (MCI). החל משנות ה-70, הוא מאפשר לבעלי בתים להעלות את דמי השכירות המיוצבים או בפיקוח של בניינים בשיעור של עד 6% מדי שנה, כדי להחזיר את העלות של שיפורי הון גדולים במבנים אלה. שדרוג מערכת HVAC, מעליות חדשות, חללים משותפים מעודכנים ושיפורים אחרים, כולם נחשבים ל-MCI.
בפברואר 2019, שני מחוקקים במדינה הציגו הצעת חוק לביטול התוכנית, וטענו שקל מדי לבעלי בניינים לעשות שימוש לרעה בתוכנית. התעללות מגיעה כאשר בעלי הבית חסרי המצפון הללו מגישים תביעות מנופחות או מפוברקות של הוצאות. מלבד פוטנציאל הונאה, תוכנית MCI אינה הוגנת מטבעה, טוענים כמה מבקרים. מבקרים אלו טוענים כי השבחת הון היא עלות חד פעמית למשכיר, אך העלאת שכר הדירה היא הוצאה שוטפת עבור שוכר.
דוגמאות לשיפורי הון
תארו לעצמכם אדם שרוכש בית ב-650,000$ ומוציא 50,000$ כדי לשפץ את המטבח ולהוסיף חדר רחצה. במקרים רבים, מס מכירה לא יצטרך להיות משולם לקבלנים עבור עבודה זו מכיוון שמדובר בהשבחת הון מוסמך.
גם בסיס העלות של הבית עולה מ-$650,000 ל-$700,000. לאחר 10 שנים של בעלות ומגורים בבית, בעל הבית, רווק ומגיש מיסים ככזה, בסופו של דבר מוכר את הנכס במחיר של 975,000 $.
אם לא בוצעו שיפורים בהון, הסכום החייב במס עבור רווח ההון היה בדרך כלל $75,000 (מחיר מכירה של $975,000 – מחיר רכישה של $650,000 – החרגת רווחי הון $250,000). מכיוון ששיפור ההון הגדיל את בסיס העלות ב-$50,000, הסכום החייב במס עבור רווח ההון יהיה רק $25,000 ($975,000 – ($650,000 + $50,000) – $250,000 = $25,000).
מהי עמלת השבחת הון?
עמלת השבחת הון היא עמלה חד פעמית הנגבית על ידי איגוד בעלי בתים בכל פעם שנמכר נכס ב-HOA. עמלה זו משמשת בדרך כלל לתשלום עבור שיפורי הון עתידיים בקהילה. גודל העמלה משתנה, אך הוא בדרך כלל בסביבות שנה אחת של עמלות HOA.
מהי תוכנית לשיפור הון?
תכנית להשבחת הון היא פרויקט קהילתי או עירוני הקובע את המימון והתכנון לשיפורי הון לאורך מספר שנים. תכנית השבחת הון תפרט הוצאות עיקריות חד-פעמיות הקשורות למבנים, קרקע או תשתיות אחרות, יחד עם המועדים להשלמתן ותוכניות המימון של הקהילה.
מהי תעודת השבחת הון?
תעודת השבחת הון היא מסמך המאשר שפרויקט מסוים נחשב להשבחת הון. תעודת השבחת הון ניתנת על ידי הבעלים למנהל הבנייה או לקבלן על מנת לציין כי לא חייב מס רכישה.
