מה זה מוצא?
מה זה מוצא? המקור הוא תהליך רב-שלבי שכל אדם צריך לעבור כדי לקבל משכנתא או הלוואת דירה. המונח חל גם על סוגים אחרים של הלוואות אישיות מופחתות. המקור הוא לעתים קרובות תהליך ממושך והוא מפוקח על ידי התאגיד הפדרלי לביטוח פיקדונות (FDIC) לעמידה בכותרת XIV של חוק הרפורמה והגנת הצרכן של דוד-פרנק בוול סטריט. עמלת הקמת הלוואה, לרוב כ-1% מההלוואה, נועדה לפצות את המלווה על העבודה הכרוכה בתהליך. תהליך המקור כולל לעתים קרובות מספר שלבים ומפוקח על ידי ה-FDIC. הסמכה מוקדמת היא השלב הראשון בתהליך ההקמה כאשר פקיד הלוואות נפגש עם הלווה ומשיג את כל הנתונים והמידע הבסיסיים הקשורים להכנסה ולנכס המדובר. כל הניירת והתיעוד מופעלים לאחר מכן באמצעות תוכנית חיתום אוטומטית לאישור הלוואה.
מה זה מוצא? – עמלת הקמת הלוואה, לרוב כ-1% מההלוואה, נועדה לפצות את המלווה על העבודה הכרוכה בתהליך.
מה זה מוצא? – הבנת המקור
על הלווים להגיש למלווה משכנתא סוגים שונים של מידע פיננסי ותיעוד, לרבות החזרי מס, היסטוריית תשלומים, פרטי כרטיסי אשראי ויתרות בנק. לאחר מכן, מלווי משכנתאות משתמשים במידע זה כדי לקבוע את סוג ההלוואה והריבית לה הלווה זכאי.
המלווים מסתמכים גם על מידע אחר, במיוחד דוח האשראי של הלווה, כדי לקבוע את זכאות ההלוואה.
דרישות מקור
ההסמכה המוקדמת היא השלב הראשון בתהליך. פקיד ההלוואות נפגש עם הלווה ומקבל את כל הנתונים והמידע הבסיסיים הנוגעים להכנסה ולרכוש שההלוואה נועדה לכסות.
בשלב זה, המלווה קובע את סוג ההלוואה לה זכאי האדם, כגון הלוואה אישית. להלוואות בריבית קבועה יש ריבית רציפה לכל אורך חיי ההלוואה, בעוד למשכנתאות בריבית מתכווננת (ARM) יש ריבית המשתנה ביחס למדד או למחיר אג"ח, כמו ניירות ערך של האוצר. הלוואות היברידיות כוללות היבטי ריבית של הלוואות קבועות ומתכווננות כאחד. לרוב הם מתחילים בתעריף קבוע ובסופו של דבר הופכים ל-ARM.
הלווה מקבל רשימת מידע הדרוש להשלמת בקשת ההלוואה בשלב זה. התיעוד הנדרש הנרחב הזה כולל בדרך כלל את חוזה הרכישה והמכירה, טפסי W-2, דוחות רווח והפסד מעובדים עצמאיים ודפי בנק. זה יכלול גם הצהרות משכנתא אם ההלוואה היא למחזר משכנתא קיימת.
הלווה ממלא בקשה להלוואה ומגיש את כל המסמכים הדרושים. לאחר מכן, פקיד ההלוואה משלים את הניירת הנדרשת על פי חוק לעיבוד ההלוואה.
נסיבות ייחודיות
התהליך כעת מחוץ לידיו של הלווה. כל הניירת שהוגשה ונחתמה עד לנקודה זו מוגשת ומופעלת באמצעות תוכנית חיתום אוטומטית שתאושר.
ייתכן שחלק מהקבצים יישלחו לחתם לאישור ידני. לאחר מכן, פקיד ההלוואה מקבל את ההערכה, מבקש מידע ביטוחי, קובע סגירה ושולח את תיק ההלוואה למעבד. המעבד רשאי לבקש מידע נוסף, במידת הצורך, לצורך בדיקת אישור ההלוואה.
חלק מהלווים עשויים להיות זכאים להלוואות ממשלתיות, כגון אלו הניתנות על ידי רשות הדיור הפדרלית (FHA) או המחלקה לענייני ותיקים (VA). הלוואות אלו נחשבות לא קונבנציונליות והן בנויות באופן שמקל על זכאים לרכוש בתים. לעתים קרובות הם כוללים יחסי זכאות נמוכים יותר ויכולים לדרוש מקדמה קטנה יותר או ללא תשלום, ותהליך המקור יכול להיות קל יותר כתוצאה מכך.
