מהו שיעור תשואה פנימי שונה (MIRR)?
מהו שיעור תשואה פנימי שונה (MIRR)? שיעור התשואה הפנימי המתוקן (MIRR) מניח שתזרימי מזומנים חיוביים מושקעים מחדש בעלות ההון של הפירמה ושההוצאות הראשוניות ממומנות בעלות המימון של הפירמה. לעומת זאת, שיעור התשואה הפנימי המסורתי (IRR) מניח שתזרימי המזומנים מפרויקט מושקעים מחדש ב-IRR עצמו. ה-MIRR, לפיכך, משקף בצורה מדויקת יותר את העלות והרווחיות של פרויקט.
מהו שיעור תשואה פנימי שונה (MIRR)? – נקודות מרכזיות
1:20
צפה עכשיו: מה זה MIRR?
מה מירר יכול להגיד לך
ה-MIRR משמש לדירוג השקעות או פרויקטים בגודל לא שווה. החישוב הוא פתרון לשתי בעיות עיקריות שקיימות בחישוב ה-IRR הפופולרי. הבעיה העיקרית הראשונה עם IRR היא שניתן למצוא מספר פתרונות עבור אותו פרויקט. הבעיה השנייה היא שההנחה שתזרימי מזומנים חיוביים מושקעים מחדש ב-IRR נחשבת לא מעשית בפועל. עם MIRR, קיים רק פתרון יחיד לפרויקט נתון, ושיעור ההשקעה מחדש של תזרימי מזומנים חיוביים תקף הרבה יותר בפועל. .
ה-MIRR מאפשר למנהלי פרויקטים לשנות את קצב הצמיחה המשוער של ההשקעה מחדש משלב לשלב בפרויקט. השיטה הנפוצה ביותר היא להזין את עלות ההון הממוצעת המשוערת, אך ישנה גמישות להוסיף כל שיעור השקעה מחדש צפויה.
ההבדל בין MIRR ל-IRR
למרות שמדד שיעור התשואה הפנימי (IRR) פופולרי בקרב מנהלי עסקים, הוא נוטה להפריז ברווחיות של פרויקט ויכול להוביל לטעות בתקציב ההון על סמך אומדן אופטימי מדי. שיעור התשואה הפנימי המתוקן (MIRR) מפצה על הפגם הזה ונותן למנהלים שליטה רבה יותר על שיעור ההשקעה מחדש המשוער מתזרים המזומנים העתידי.
חישוב IRR פועל כמו קצב צמיחת מורכב הפוך. הוא צריך להוות את הצמיחה מההשקעה הראשונית בנוסף לתזרימי המזומנים שהושקעו מחדש. עם זאת, ה-IRR אינו משרטט תמונה מציאותית של האופן שבו תזרימי המזומנים מוחזרים בפועל לפרויקטים עתידיים.
תזרימי מזומנים מושקעים לעתים קרובות מחדש במחיר ההון, ולא באותו קצב שבו הם נוצרו מלכתחילה. IRR מניח שקצב הצמיחה נשאר קבוע מפרויקט לפרויקט. קל מאוד להפריז בערך פוטנציאלי עתידי בעזרת נתוני IRR בסיסיים.
בעיה מרכזית נוספת עם IRR מתרחשת כאשר לפרויקט יש תקופות שונות של תזרימי מזומנים חיוביים ושליליים. במקרים אלה, ה-IRR מייצר יותר ממספר אחד, מה שגורם לאי ודאות ובלבול. MIRR פותר גם את הבעיה הזו.
ההבדל בין MIRR ל-FMRR
שיעור התשואה של הניהול הפיננסי (FMRR) הוא מדד המשמש לרוב להערכת הביצועים של השקעה בנדל"ן ומתייחס לקרן השקעות בנדל"ן (REIT). שיעור התשואה הפנימי המתוקן (MIRR) משפר את ערך שיעור התשואה הפנימי הסטנדרטי (IRR) על ידי התאמה להבדלים בשיעורי ההשקעה מחדש המשוערת של הוצאות מזומנים ראשוניות ותזרימי מזומנים לאחר מכן. FMRR לוקח את הדברים צעד קדימה על ידי ציון תזרימי מזומנים ותזרים מזומנים בשני שיעורים שונים המכונים "שיעור בטוח" ו"שיעור השקעה חוזרת".
ריבית בטוחה מניחה שהכספים הנדרשים לכיסוי תזרימי מזומנים שליליים מרוויחים ריבית בשיעור שניתן להשיג בקלות וניתן למשוך אותם בעת הצורך בהתראה של רגע (כלומר, תוך יום מהפקדת החשבון). במקרה זה, התעריף הוא "בטוח" מכיוון שהכספים נזילים מאוד וזמינים בבטחה עם סיכון מינימלי בעת הצורך.
שיעור ההשקעה מחדש כולל שיעור שיתקבל כאשר תזרימי מזומנים חיוביים מושקעים מחדש בהשקעה דומה לטווח בינוני או ארוך עם סיכון דומה. שיעור ההשקעה מחדש גבוה מהשער הבטוח מכיוון שהוא אינו נזיל (כלומר, הוא נוגע להשקעה אחרת) ולכן מצריך שיעור הנחה בסיכון גבוה יותר.
מגבלות השימוש ב-MIRR
המגבלה הראשונה של MIRR היא שהיא מחייבת אותך לחשב אומדן עלות ההון על מנת לקבל החלטה, חישוב שיכול להיות סובייקטיבי ולהשתנות בהתאם להנחות שנעשו.
בדומה ל-IRR, ה-MIRR יכול לספק מידע שמוביל להחלטות לא אופטימליות שאינן ממקסמות את הערך כאשר מספר אפשרויות השקעה נבחנות בו-זמנית. MIRR אינה מכמתת למעשה את ההשפעות השונות של השקעות שונות במונחים מוחלטים; NPV מספק לעתים קרובות בסיס תיאורטי יעיל יותר לבחירת השקעות השוללות זו את זו. זה גם עלול להיכשל בהשגת תוצאות מיטביות במקרה של קיצוב הון.
MIRR יכול להיות גם קשה להבנה עבור אנשים שאין להם רקע פיננסי. יתרה מכך, הבסיס התיאורטי ל-MIRR שנוי במחלוקת גם בין אקדמאים.
דוגמה כיצד להשתמש ב-MIRR
חישוב IRR בסיסי הוא כדלקמן. נניח שפרויקט לשנתיים עם הוצאה ראשונית של 195$ ועלות הון של 12% יחזיר 121$ בשנה הראשונה ו-131$ בשנה השנייה. כדי למצוא את ה-IRR של הפרויקט כך שהערך הנוכחי נטו (NPV)= 0 כאשר IRR= 18.66%:
Npv = 0 = −195+121 (1+irr) +131 (1+irr) 2npv = 0 = -195+\ frac {121} {(1+irr)}+\ frac {131} {(1+ IRR)^2}NPV=0=−195+(1+IRR)121+(1+IRR)2131
כדי לחשב את ה-MIRR של הפרויקט, נניח שתזרימי המזומנים החיוביים יושקעו מחדש בעלות ההון של 12%. לכן, הערך העתידי של תזרימי המזומנים החיוביים כאשר t=2 מחושב כ:
$ 121 × 1.12+$ 131 = $ 266.52 \ $ 121 \ פעמים 1.12+\ $ 131 = \ $ 266.52 $ 121 × 1.12+$ 131 = $ 266.52
לאחר מכן, חלקו את הערך העתידי של תזרימי המזומנים בערך הנוכחי של ההוצאה הראשונית, שהיה $195, ומצא את התשואה הגיאומטרית לשתי תקופות. לבסוף, התאם את היחס הזה לתקופת הזמן באמצעות הנוסחה עבור MIRR, בהינתן:
מרית = $ 266.52 $ 1951/2−1 = 1.1691–1 = 16.91%מרית = \ frac {\ $ 266.52} {\ $ 195}^{1/2} – 1 = 1.1691 – 1 = 16.91 \%מראות = $ 195 $ 266.52 1 /2−1=1.1691−1=16.91%
בדוגמה הספציפית הזו, ה-IRR נותן תמונה אופטימית מדי של הפוטנציאל של הפרויקט, בעוד ה-MIRR נותן הערכה מציאותית יותר של הפרויקט.
